出租地下室最高罰款50萬元，住房租賃領(lǐng)域首部條例性文件落地！

近日，上海、杭州、成都等多地的長租公寓接連“爆雷”。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數(shù)量高達(dá)16家，其中近七成長租公寓因“高收低出”模式導(dǎo)致資金鏈斷裂。

經(jīng)過多年的“野蠻生長”，長租公寓行業(yè)正進(jìn)入快速洗牌期，而國家也開始出手整頓住房租賃市場。

9月7日晚間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，該政策對出租人、住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的日常行為進(jìn)行了規(guī)范，對于市場熱議的“租金上漲”“REITS”“租金貸”等問題給予了正面回復(fù)。

在《住房租賃條例（征求意見稿）》中，“租金貸款”一詞出現(xiàn)7次，而長租公寓“高進(jìn)低出”“長收短付”的模式再次被點(diǎn)名。

該政策的核心要點(diǎn)如下。

第一，通過房東直租亦或是通過長租公寓、房地產(chǎn)中介租房均需備案。

此次政策第十六條規(guī)定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進(jìn)行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。住房租賃合同網(wǎng)簽備案，不得收取任何費(fèi)用。

而第五十條規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照本條例規(guī)定辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案的，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下的罰款。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，該內(nèi)容可以認(rèn)為是有很大的創(chuàng)新和約束性，過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規(guī)定。

第二，明令禁止廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間對外出租用于居住。

政策第四十七條規(guī)定，出租人將不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產(chǎn)管理部門給予警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對個(gè)人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三，房源信息要真實(shí)、準(zhǔn)確。 

政策第四十一條規(guī)定，住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息，應(yīng)當(dāng)取得委托人書面同意，發(fā)布的信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、有效，不得發(fā)布位置、面積等與實(shí)際不符，價(jià)格、用途等與委托事項(xiàng)不符，以及法律法規(guī)規(guī)定不能出租的住房信息。

第四，長租公寓運(yùn)營商不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

政策第五十二條規(guī)定，企業(yè)違反本條例規(guī)定開展住房租金貸款業(yè)務(wù)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)1個(gè)月以上6個(gè)月以下，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由市場監(jiān)督管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；屬于金融違法行為的，由金融監(jiān)管部門依法給予處罰。

第五，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對住房租賃服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。

第六，政府建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，遏制房租過快上漲。

此次政策第三十六條明確規(guī)定，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，這條規(guī)定有三個(gè)含義。第一、租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念。第二、租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會公布相關(guān)租金信息。第三、租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個(gè)“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

第七，長租公寓“高進(jìn)低出”、“長收短付”受政府管控。

政策第三十八條明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

第八，鼓勵(lì)住房租賃金融的多元化發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。

政策第三十四條規(guī)定，國家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權(quán)。