近日，上海、杭州、成都等多地的長租公寓接連“爆雷”。貝殼研究院數據顯示，2020年上半年陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等中小公寓數量高達16家，其中近七成長租公寓因“高收低出”模式導致資金鏈斷裂。

經過多年的“野蠻生長”，長租公寓行業正進入快速洗牌期，而國家也開始出手整頓住房租賃市場。

9月7日晚間，住房和城鄉建設部官網公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，該政策對出租人、住房租賃企業和房地產經紀機構的日常行為進行了規范，對于市場熱議的“租金上漲”“REITS”“租金貸”等問題給予了正面回復。

在《住房租賃條例（征求意見稿）》中，“租金貸款”一詞出現7次，而長租公寓“高進低出”“長收短付”的模式再次被點名。

該政策的核心要點如下。

第一，通過房東直租亦或是通過長租公寓、房地產中介租房均需備案。

此次政策第十六條規定，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案。住房租賃合同網簽備案，不得收取任何費用。

而第五十條規定，住房租賃企業、房地產經紀機構未按照本條例規定辦理住房租賃合同網簽備案的，由房產管理部門予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下的罰款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，該內容可以認為是有很大的創新和約束性，過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規定。

第二，明令禁止廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間對外出租用于居住。

政策第四十七條規定，出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租的，由房產管理部門給予警告，責令限期改正；情節嚴重的，對個人處1萬元以上5萬元以下的罰款，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款；有違法所得的，沒收違法所得；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三，房源信息要真實、準確。 

政策第四十一條規定，住房租賃企業、房地產經紀機構及其從業人員發布房源信息，應當取得委托人書面同意，發布的信息應當真實、準確、有效，不得發布位置、面積等與實際不符，價格、用途等與委托事項不符，以及法律法規規定不能出租的住房信息。

第四，長租公寓運營商不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

政策第五十二條規定，企業違反本條例規定開展住房租金貸款業務的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，責令停業1個月以上6個月以下，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款；情節嚴重的，由市場監督管理部門吊銷營業執照；屬于金融違法行為的，由金融監管部門依法給予處罰。

第五，房地產經紀機構應當對住房租賃服務項目實行明碼標價。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。

第六，政府建立住房租賃指導價格發布制度，遏制房租過快上漲。

此次政策第三十六條明確規定，直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

對此，嚴躍進表示，這條規定有三個含義。第一、租金指導制度將加快建立，體現了政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。第二、租金公示制度將加快建立，后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息。第三、租金監管制度將加快建立，“穩租金”概念提出，成為“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個“穩”，后續租賃市場發展的過程中，租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

第七，長租公寓“高進低出”、“長收短付”受政府管控。

政策第三十八條明確規定，住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

第八，鼓勵住房租賃金融的多元化發展，支持發展房地產投資信托基金。

政策第三十四條規定，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。住房租賃企業可以依法質押住房租賃租金收益權。