凈負債率5連降，舊改之王佳兆業(yè)穩(wěn)健沖千億
去年迎來20歲生日的佳兆業(yè)在房企里并不年輕，創(chuàng)立于香港，起家于深圳的佳兆業(yè)順應時代，從改革開放的窗口進入資本市場的大門，有過從萬科手中奪走深圳四冠王的高光；也曾歷經(jīng)波折，在規(guī)模和負債之間掌握平衡。
今年是深圳特區(qū)建立40周年，40年間城市化進程不斷加快，“舊改之王”用一座座高樓譜寫出半部改開史。
年度目標不變
8月27日，佳兆業(yè)集團（1638.HK）發(fā)布2020年半年度業(yè)績報告。
2020年上半年，佳兆業(yè)集團合約銷售金額360億元，同比增長4%；營業(yè)收入222.96億元，同比增長10.9%；期內(nèi)毛利75.39億元，同比增長12.4%；毛利率33.8%；期內(nèi)歸屬股東凈利潤27.68億元。
報告期內(nèi)，集團實現(xiàn)累計合約銷售權益金額約人民幣360.32億元，同比增長3.9%。從合約銷售的分布看，大灣區(qū)是銷售的主力，銷售額占比近六成；一線及重點二線城市銷售占比達九成；舊改項目貢獻銷售超三分之一，成為集團業(yè)績增長的一大亮點。
尤其是深圳鹽田區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場，更獲得上半年深圳市成交量冠軍。廣州未來城、惠州東江新城分別問鼎當?shù)劁N冠，多個長三角地區(qū)項目亦取得片區(qū)前五名的銷售佳績。
疫情來臨，考驗的正是房企的應變能力。如何運用多種營銷方式線下轉(zhuǎn)線上成為上半年大家比拼的重點。佳兆業(yè)也不例外，除在線直播、微信小程序、APP等，還有VR看房聯(lián)動等新穎模式推出。
隨著疫情得到控制，公司潛力進一步釋放。今年7月公司合約銷售額按年增加約78.3%至95.35億元，1-7月總合約銷售約為455.67億元，建筑面積約268萬平方米，分別較去年同期增加約13.8%及14.8%。
資本市場也給出回應，自3月以來，佳兆業(yè)集團的股價一路上揚，目前報3.97港元/股，和3月相比幾乎翻番。
業(yè)績會上，首席運營官李海鳴強調(diào)：“下半年佳兆業(yè)一方面還會有大概1200億的可售貨值推出，這些項目主要集中在大灣區(qū)和一線城市。另一方面會加速舊改項目的轉(zhuǎn)化，全年計劃轉(zhuǎn)化的項目有10個，大概740億的可售貨值，達到歷年的最大值，所以對今年千億的目標公司不會調(diào)整，同時佳兆業(yè)有足夠的信心去完成這個目標。”
如果順利，這將是佳兆業(yè)邁入千億俱樂部的第一年。
提規(guī)模也保質(zhì)量
凈負債率過高的問題一度讓佳兆業(yè)頭疼，對于這家規(guī)模并不算大的老牌房企來說，提速同時降杠桿是一個巨大考驗。
欣喜的是，佳兆業(yè)完成得不錯。
數(shù)據(jù)顯示，去年佳兆業(yè)超額完成目標，凈負債率較2018年大幅降92個百分點至144%，今年上半年又降至130%，實現(xiàn)五連降。
至于改變的法寶，無非是優(yōu)化財務策略和狠抓回款。截至6月30日，公司擁有貨幣儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%。同期公司短期借款315.8億元，現(xiàn)金短債比從上年末的1.1倍提升至1.2倍，現(xiàn)金流寬裕穩(wěn)健，償債能力持續(xù)增強。
目前國內(nèi)房地產(chǎn)金融政策趨嚴，市場傳聞得 “三條紅線”靴子落地：房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。此外，拿地銷售比是否過高、經(jīng)營性現(xiàn)金流情況兩個方面也將作為監(jiān)管機構考察的重要指標。
如此背景下，想必佳兆業(yè)的財務管控也將進一步優(yōu)化，在求發(fā)展和高風險之間取得平衡，是它的拿手好戲。
上半年佳兆業(yè)拓寬了融資渠道。在境內(nèi)，發(fā)行了12億元ABS，7月份又重新獲得了60億元ABN額度；境外，佳兆業(yè)分別發(fā)行了5億美元和3億美元的優(yōu)先票據(jù)，兩筆票據(jù)均為2025年到期，延長了整體債務的還款期。
截止2020年6月30日，佳兆業(yè)總借款余額為1217億元，其中境內(nèi)占比43%，境外占比57%，一年內(nèi)到期的債務占比26%，5年以內(nèi)長期到期債務占比約71%，5年以上的到期債務占比3%。
截止2020年6月30日，其平均融資成本為8.8%，其中境內(nèi)融資成本為7.8%，較上年末下降20個基點，境外新增借款債務的融資成本較去年末下降了290個基點至8.2%。
通過積極開拓境內(nèi)外的創(chuàng)新融資渠道，佳兆業(yè)獲得授信額度近1200億元，ABS額度超過100億元。
穩(wěn)健有效的財務策略獲得了境內(nèi)外權威評級機構認可，穆迪、標普和惠譽均給予公司較高評級，展望“穩(wěn)定”；同時，在境內(nèi)，中誠信國際及聯(lián)合信用給予公司AA+評級。
佳兆業(yè)集團首席財務官吳建新表示：“我們將會密切監(jiān)控公司凈負債率、資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債比等核心財務指標的變動，持續(xù)優(yōu)化債務結構。未來，集團將進一步提質(zhì)增效，強化前瞻性風險防范能力、精細化財務管控能力、創(chuàng)新性發(fā)展牽引能力，有力保障全集團業(yè)績健康、穩(wěn)定以及高質(zhì)量的增長?！?
儲備充足，舊改之王的驕傲
深圳特區(qū)建立40周年，佳兆業(yè)的發(fā)展史，就是半部特區(qū)史，依靠在大灣區(qū)的豐富土儲和舊改經(jīng)驗，佳兆業(yè)為特區(qū)建設貢獻著自己的力量。
公司主席兼執(zhí)行董事郭英成在業(yè)績會深情說道：“首先非常感謝深圳在特區(qū)成立40周年的時候給本人和佳兆業(yè)的認可，也非常榮幸、非常感恩。佳兆業(yè)未來還是要繼續(xù)為深圳的發(fā)展加大投入，特別是在公共領域、城市運營、教育、醫(yī)療等方面，力所能及地為深圳特區(qū)發(fā)展做出更大的貢獻?！?/strong>
盡管在文體科技、醫(yī)療、教育等等方面多元化發(fā)展，佳兆業(yè)毋庸置疑的主業(yè)還是地產(chǎn)和城市更新。
上半年，佳兆業(yè)通過招拍掛、收并購、城市更新等渠道補充土儲，共獲得23個項目，新增土儲權益建筑面積超過281萬平方米，收購代價約220億元，按拿地權益建筑面積劃分，大灣區(qū)新增土儲占比74%。
相比比去年同期，佳兆業(yè)拿地權益代價上升35.8%。在復雜環(huán)境之下，佳兆業(yè)選擇鞏固優(yōu)勢、聚焦主業(yè)，充實自己的糧倉。
截至上半年，佳兆業(yè)總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超過5800億元，其中78%位于一線及重點二線城市。而大灣區(qū)所持有的土儲占總土儲面積52%，貨值近7000億元，其中一半位于深圳、廣州兩大核心城市。
今年上半年佳兆業(yè)新拓展舊改項目20個，舊改總數(shù)達到167個。目前佳兆業(yè)手握4200萬平方米舊改土儲，預計貨值約2.6萬億元，其中99%位于大灣區(qū)，深圳舊改共有112個項目占比27%，廣州占比36%，中山占比22%。
舊改是佳兆業(yè)的驕傲，但隨著存量房時代的到來，這個領域的競爭明顯愈發(fā)激烈。
業(yè)績會上，首席執(zhí)行官兼執(zhí)行董事麥帆談到佳兆業(yè)的領先優(yōu)勢：“第一是心態(tài)，佳兆業(yè)做了二十多年的城市更新，搞成了幾十個項目，能有什么？公司可以不走錯路，少走彎路，但是要確保不停地走創(chuàng)新之路，就要有一個歸零的心態(tài)，就是城市更新的基本心態(tài)，每一個項目都是新項目，每一個項目都要全新的理念、全新的思路來研判它；
第二是邏輯，城市運營的核心邏輯，公司的規(guī)劃叫做五位一體，經(jīng)濟、文化、社會、生態(tài)、科技五位一體；
第三是團隊。佳兆業(yè)有專職、專業(yè)的城市更新團隊800人，這些人也是鐵軍，轉(zhuǎn)化能力、執(zhí)行能力以及服務意識都非常到位?！?
舊改紅利的釋放也體現(xiàn)在財報里，在上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額占整體銷售的三分之一，已經(jīng)成為集團銷售貢獻的重要來源。佳兆業(yè)在深圳擁有低價拿地的傳統(tǒng)優(yōu)勢，確保公司利潤率維持在健康水平，實現(xiàn)保質(zhì)保量發(fā)展。
值得一提的是佳兆業(yè)在旅游地產(chǎn)上的突破。今年6月佳兆業(yè)金沙灣國際度假區(qū)的五大主題游樂場館、凱悅和W酒店的主體結構都已封頂，下一步將進入設備安裝和調(diào)試階段，預計2021年分階段陸續(xù)開業(yè)。
金沙灣國際度假區(qū)由佳兆業(yè)集團和富德生命人壽聯(lián)合打造，總規(guī)劃占地面積約150萬平米，項目建成后，預計帶動逾百億GDP總值，提供逾三萬個就業(yè)崗位，年游客容量達500萬人次，并將促進旅游、文化融合發(fā)展，帶動服務產(chǎn)業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級。
國信證券發(fā)布研報稱：“公司降負債成果顯著，財務指標不斷優(yōu)化，大灣區(qū)舊改資源優(yōu)勢顯著，舊改項目未來將持續(xù)釋放，我們看好公司未來發(fā)展，維持“買入”評級?！?nbsp;
舊改之王或有新故事，管理層對于股價有自己的期待：“雖然全球受到疫情的影響，但是同時各國又推出量寬的政策，為了防范貨幣貶值的風險，實際上對有實物有資產(chǎn)的都是好事，再加上國內(nèi)的經(jīng)濟復蘇相對比較好，所以在上半年特別是2、3、4月的時候受到疫情的影響，公司上半年的合約銷售跟去年同期比較還上升了4%，所以從股價來講，現(xiàn)在佳兆業(yè)的股價水平是在疫情之前的水平。相信繼續(xù)量寬的政策，再加上國內(nèi)的經(jīng)濟繼續(xù)復蘇，佳兆業(yè)的股價表現(xiàn)勢頭應該是更好的。”
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