佳兆業：穩打“漂亮仗” 上半年三道紅線轉綠、凈利潤增長30.5%

隨著中報季開幕，A股地產股、港股內房股紛紛發布中報，各家房企的業績表現也是有喜有憂。

上半年，政策層面對房地產行業可謂是嚴防死守。在拿地方面，新規要求22個重點城市每年出讓土地次數不得高于3次，這種低頻放量式的“集中供地”，讓本就飽受“三道紅線”壓力考驗的房企們更加捉襟見肘。一邊忙著降本增效、回流資金，一邊積極尋求商業轉型、戰略調整，成為幾乎所有房企2021年的主旋律。

在嚴峻的行業環境下，房企優勝劣汰的行業分化現象更加顯著。據統計，今年有203家房企遞交破產文書，其中絕大多數為地方中小型房企。專家認為，未來房地產市場將成為資金實力雄厚、經營管理經驗豐富的大型地產商的競技場。

近年來，隨著大灣區騰飛，灣區龍頭佳兆業發展步伐就愈加穩健。8月25日，佳兆業發布2021年中報，營收利潤雙增三成、去杠桿成效顯著，“三道紅線”提前轉綠，城市更新綜合實力領跑行業。

財務穩健 追求“有利潤的增長”

“保價保量保增長，以現金、質量、總量來思考未來發展。”這是在8月25日業績發布會上，佳兆業集團董事局主席郭英成的定調。

在當下嚴峻的行業環境下，在手現金才是房企的防彈衣和緩沖墊，既能體現財務安全的邊際，也為房企轉型或業務收放提供更加自如的空間。

財報數據顯示，今年上半年，佳兆業集團在手現金487.4億元，同比增長20%，較上年末增長3.4%；佳兆業集團CFO吳建新介紹，管理層通過專項計劃、回款管理辦法等方法提高回款效率和金額，積極實現現金回流。同時也通過量入為出，保障現金流安全。

除了豐沛的現金流，提前完成“三道紅線”轉綠，也是佳兆業今年中報的一個亮點。財報數據顯示，上半年佳兆業集團凈負債率、剔除預收賬款的資產負債率和現金短債比分別為93.7%、69.9%和1.53倍，“三道紅線”監管指標全部達標，初步實現監管綠檔要求。

實際上，實現監管綠檔，是佳兆業多年努力的結果。2017年佳兆業就開始主動積極進行債務管理，到今年，凈負債指標已經實現八連降。

關于未來如何持續降低負債水平，佳兆業集團CFO吳建新表示，下半年佳兆業仍將主動控制有息負債規模，調節長短債結構。審慎穩健投資，必須拿有現金流且有利潤的項目。同時，引入戰略投資者，優化資本結構。充分利用大運營管理體系，狠抓“精細化管理”，降本增效，提升產品溢價能力、加快供貨、銷售及回款。

房地產行業從粗放式發展到精細化管理，今年可謂是“見效之年”。過往的無序擴張是否留下“遺毒”、是否曾經依靠“舍管理、取速度”，這些都會成為房企能否闖關的關鍵。

顯然，佳兆業此次中報披露的“闖關成績”在行業名列前茅，特別是核心凈利潤這一項。財報顯示，上半年，佳兆業集團核心凈利潤39.3億元，同比增長28.9%。而穩住核心凈利潤，與企業降本增效的成果分不開。

佳兆業集團董事局副主席、執行董事兼總裁麥帆表示，佳兆業集團持續實施PMO（項目管理辦公室）大運營管理，適度高周轉，快速回籠資金，狠抓產品品質和服務端，創新營銷與管理手段，增強精細化管理的顆粒度，堅持以利潤為導向的考核機制。

展望下半年的經營利潤提升，麥帆表示，佳兆業將通過投融結合謀利潤，通過高效運營爭利潤，通過降本增效提利潤，通過資產運營賺利潤。同時盤活資產，增加收入，通過資本運作創利潤，多元板塊、分拆上市。

占領先機的“城市更新專家”

在“集中供地”新規影響下，城市更新成了受房企熱捧的、獲取項目的“蹊徑”。城市更新項目的產權獲取，重點在于和掌握土地使用權方的溝通。與招拍掛相比，城市更新獲取難度更小，而且建設內容更加豐富，潛在利潤點可期。其種種裨益，導致城市更新今年備受房企追捧。

今年也是城市更新大年，承擔先行示范作用的《深圳經濟特區城市更新條例》今年3月正式實施，明確了深圳城市更新的具體目標和制度創新。

起家于深圳的佳兆業，在1999年成立之初就改造了深圳的爛尾樓“桂芳園”。這個項目位于深圳市龍崗區布吉鎮，是一個超大國際花園社區，占地約50萬平方米。項目引進了香港先進的規劃設計理念和優質的住宅管理服務。項目連推8期，成為布吉樓王，也成就了佳兆業在地產界特別是城市更新的開山之作。

在這一輪城市更新的熱潮中，佳兆業占得先機。

中報顯示，截至目前，佳兆業現有城市更新項目213個，占地面積超5370萬平方米，其中項目位置在廣深占比73%、在大灣區占比則高達99%。

僅在今年上半年，佳兆業新拓城市更新項目15個，占地面積363萬平方米。其中，東莞南城勝和社區、深圳坂田五和樞紐等新項目體量大、地段好、能級高，未來將成為集團新的標桿作品。

據了解，深圳坂田五和樞紐城市更新項目匯聚了包括兩條地鐵、三條城際在內的五條軌道線,將連通粵港澳大灣區所有核心城市，在未來深圳城市發展中具有重要戰略地位。此次能夠從激烈的競爭中脫穎而出，是佳兆業在國內“城市更新TOP 1”的實力體現。

在轉化方面，上半年，佳兆業城市更新項目轉化面積112.5萬平方米，可售貨值達727億元，轉化貨值金額已超2020年全年，轉化效率明顯加快。隨著集中供地政策的實施，通過城市更新獲取土地將成為集團的突出競爭優勢。

對于佳兆業在城市更新領域的優勢，董事局主席郭英成也十分有信心。在業績發布會上，郭英成表示：“城市更新需要很強的專業性，項目周期長、資金占用大，所以要有相當強的團隊和相應的能力和資金才能做好。佳兆業在這個領域里能夠保障優先的創新發展水平，則來自于團隊。因為團隊是一步一個腳印走出來的，是很難復制的。城市更新最核心的問題是它的價值觀和理念有所不同，特別是在對于城市規劃，包括村民、拆遷戶等，我們怎么讓這些拆遷戶和村民征收、創收？首先是體現在企業行業責任和公民責任，這是非常重要的。”

對于具體的業務定位，麥帆表示，佳兆業城市更新的理念不是簡單的拆除重建，而是城市綜合運營服務商。未來一到兩年，佳兆業將轉化城市更新項目預計可售面積382.8萬平方米，對應的貨值超過1400億元。

與佳兆業今年1300億的銷售目標相比，預計城市更新項目未來將成為佳兆業集團核心且穩固的利潤來源。

多元化成效顯著 國際樂園9月開業

除了亮眼的業績和城市更新成績單，此次中報發布會，佳兆業也披露了多元化發展戰略下，新興業務的最新進展。

麥帆介紹，9月2日，深圳佳兆業國際樂園中的兒童世界、水世界將率先開業，未來還有20多個度假項目陸續面市，將成為引領中國、面向世界的“深圳旅游名片”。

據了解，佳兆業金沙灣國際樂園是位于深圳大鵬金沙灣的世界級海濱度假勝地，包括5大主題場館、5家國際豪華度假酒店、購物商場及濱海頂豪公寓等。共引進了100多項高規格游樂設施，包括世界唯一的360度地下觀光劇場。

在最近正火熱的教育板塊中，佳兆業旗下首家K12國際學校也將開門迎客。麥帆介紹道，深圳華朗學校將于9月正式開學，雄厚的師資力量和先進的教學理念，已獲得社會熱烈關注。華朗學校是一所十二年制學校，總占地面積5.4萬平方米，總建筑面積9.6萬平方米。

據悉，除了已經上市的物業板塊佳兆業美好外，佳兆業集團旗下的文體科技、商業運營、健康制藥等板塊已在分拆上市的軌道上。

2021年是房企艱難的一年，根據choice數據顯示，截至8月26日已有46家行業類別為房地產的個股發布中報，其中僅有29家營收呈同比增長，其余全部為同比負增長，出現負增長的個股占比為37%。更值得注意的是，同比數據的對比對象是受疫情影響而突陷停滯的2020年。今年房企有多難可見一斑。

而佳兆業對于承諾業績完成度頗有信心，上半年佳兆業已完成1300億銷售目標的49%，佳兆業集團執行董事兼聯席總裁李海鳴表示，集團下半年預估可售貨值有1270億，將加快推盤節奏，尤其是在深圳、廣州等核心城市有多個項目陸續入市，我們有充分的信心確保1300億銷售目標順利完成。

對于佳兆業股價是否被低估，董事局主席郭英成表示，“只要我們把企業經營做好，把負債控制好，我們希望看到更長遠一些，不要看眼前的事情，所以對目前的表現，管理層還是繼續努力。”