業績與股價雙增，佳兆業逆境之中見真章

“逆境之中見真章”，在2020年突如其來的新冠肺炎疫情中，這個規律于各行各業的企業中得到了充分體現。

這是因為在往常行業景氣的時期，企業業務基礎差一些體現的并不明顯，但當行業出現危機時，那些商業模式有問題，組織能力低下，運營效率低于行業平均水平，資金儲備薄弱，沒有核心競爭力的中小企業，就有可能出現經營危機，而那些真正具有深厚內功的企業卻相反，可以快速占據出局企業讓出的市場份額，實現逆勢增長。

地產行業是一個極為典型的行業，在疫情期間，很多房地產企業都因為在疫情期間銷售停擺造成庫存高企、現金流下降，同時還背負著巨額貸款本息，導致企業產生巨大的資金壓力，但也有一些企業在行業困境中展現出了強大的業務能力，安然渡過這一次行業的系統性危機，其中佳兆業便是表現較為出色的一員。

2020年8月27日，佳兆業集團控股有限公司（1638.HK，下稱“佳兆業”）發布了2020年中期業績報告。報告顯示，上半年，佳兆業實現合約銷售360億元，同比增加4%，在克而瑞權益銷售排行榜上位列第27名；總收入為222.97億元，同比增加10.9%；歸母核心凈利潤為35億元，同比上漲近26%。

在收入與凈利潤保持兩位數增長的同時，佳兆業的凈負債率卻進一步下降。半年報顯示，2020年上半年佳兆業的凈負債率為130%，較2019年底下降了14個百分點。對于2020年的降負債目標，佳兆業董事局主席郭英成在年初的業績會上直言，“下一階段我們的降負債想往行業方面看齊，努力目標為120%或以下，嚴格控制負債一直是佳兆業努力的方向。”

在佳兆業半年報發布的前一天，正逢深圳特區成立四十周年紀念日，佳兆業董事局主席郭英成也獲評“深圳特區40周年最受尊敬企業家”，佳兆業集團也獲評了“特區40周年最受尊敬企業”。郭英成在財報發布會上特別感謝了深圳市特區給予其本人和佳兆業的認可，并對深圳的營商環境高度贊賞，表示未來將繼續為深圳的發展加大投入，特別是在城市運營、教育醫療等領域做出更大的貢獻。

一方面是營收與核心凈利潤的兩位數增長，另一方面是凈負債率的兩位數下降，佳兆業是如何做到的呢？筆者認為，最核心的是佳兆業的兩個核心優勢，一個是在以粵港澳大灣區為核心的一二線城市的深耕優勢，另外一個是在城市更新領域的核心能力。仔細拆解佳兆業的半年報，其具體數據也證實了這兩點。

從佳兆業上半年的合約銷售分布來看，大灣區地區為銷售主力，銷售額占比達57%，一線及重點二線城市銷售占比達90%，舊改項目貢獻銷售超過30%，成為集團銷售貢獻的重要來源。并且，受益于舊改項目較高的利潤，2020年上半年佳兆業毛利同比增加12%至75億元，毛利率繼續增加0.4個百分點至33.8%，維持在行業高位。

在疫情期間，雖然中國房地產行業整體較為低迷，但在不同地區之間有較大差別，其中，一二線城市的景氣程度遠大于三四線等低線城市，城市核心地段的需求遠大于城市偏遠位置。而佳兆業深耕的粵港澳大灣區，是全中國的經濟最高地，其在人才吸引與企業吸引力上具有全國其他任何地區無法比擬的優勢，而佳兆業所擅長的舊改項目多位于這些城市的核心城區，具有較大的稀缺價值與用戶需求，因此受整體行業影響較小。

例如今年上半年，深圳鹽田區的舊改項目佳兆業城市廣場便獲得上半年深圳市成交量冠軍，大灣區的其他城市中，廣州未來城及惠州東江新城則分別問鼎當地銷冠；上海佳兆業8號，南京佳兆業悅峰，張家港佳兆業鳳鳴水岸等多個長三角地區項目，也取得片區前五名的銷售排名。

在依靠一二線城市的深耕優勢，實現營收與利潤穩定增長的同時，佳兆業在上半年還堅持穩健的財務策略，提升長債短債比，優化負債期限結構，持續降低融資成本，實現了凈負債率的下降。基于佳兆業良好的運營情況及穩健的財務基礎，其也獲得了境內外權威評級機構認可，穆迪、標普和惠譽均給予公司較高評級，展望“穩定”；同時，在境內，中誠信國際及聯合信用給予公司AA+信用評級。

舊改項目既然具有銷售熱度高與毛利高等如此多的好處，佳兆業憑什么能在該領域享受最大的紅利呢？其實舊改從來不是一件容易的事，其涉及產權關系、民生保障等方方面面錯綜復雜的關系，所以，對很多地產企業而言，其雖然垂涎舊改的市場機會，但往往卻因為缺乏相應的能力，不得不放棄。而佳兆業之所以在舊改項目具有較大的優勢，則是源于其在舊改領域的長期積累。

佳兆業創建于1999年，其第一個項目就是收購爛尾的深圳龍崗龍泉別墅項目，并在此后，通過8期開發，將其改造成以歐陸風情為主的大型開放式生態園林社區。深圳曾經著名的爛尾樓“子悅臺”項目，也是佳兆業接手后，通過精心的規劃和開發，變成了后來的片區地標建筑：深圳佳兆業中心。由于該項目的標桿效應，佳兆業還推動深圳出臺了惠及52個爛尾樓的指導意見及政策，一攬子解決了諸多歷史遺留問題，為特區房地產業的平穩有序發展提供了寶貴的探索、實踐與經驗。

在成立21年的發展史上，佳兆業已成功轉化30多個城市更新項目，業務涉及城市更新和土地整備利益統籌，涵蓋舊城鎮、舊村莊、舊廠房、爛尾樓改造等眾多領域，在這過程中，其在舊城改造的規劃、拆遷、建設等關鍵環節構建了一整套系統的作業流程和管理規范，形成了行業領先的核心能力，因此在業內獲譽“舊改專家”的行業口碑。

正是這種獨特的競爭力與在舊改項目上的專業口碑，讓佳兆業得以在土地資源稀缺的一線城市獲取大量優質項目。僅2020年上半年，佳兆業便通過招拍掛、收并購、舊改等渠道獲得23個項目，新增土儲權益建筑面積超281萬平方米，收購代價超220億元。按拿地權益建筑面積劃分，新增土儲大灣區占比74%，進一步鞏固了佳兆業在大灣區的優勢。

截至6月30日，佳兆業總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超過5800億元，其中78%位于一線及重點二線城市。而大灣區所持有的土儲占總土儲面積52%，貨值近4000億元，其中深圳、廣州兩大核心城市便占總土儲貨值的50%。郭英成表示，“粵港澳大灣區和深圳特區兩個大區環境支撐了佳兆業的可持續、穩健發展。”

尤其在今年是深圳特區成立四十周年紀念日，在眾多媒體的評論文章中，都對深圳這個城市給予了高度贊揚，其未來將繼續吸引大量新進人口的匯聚，這也勢必帶來大量的住房需求，這將大大利好佳兆業。在接下來的2020年下半年，佳兆業有5個位于深圳的項目即將被實現供地，全年累計提供合計約740億元的可售貨值，達到歷年最大值。這讓佳兆業執行董事兼總裁麥帆對完成全年千億以上的銷售目標高度自信，他表示，“佳兆業將加快供貨推貨，保持正常去化即可達成千億目標。”

在努力完成千億目標的同時，佳兆業同時極為強調更重視企業的可持續發展。佳兆業董事局主席郭英成表示，“在現階段內外部環境不及預期影響下，佳兆業要能練好基本功，加強銷售回款，保證現金流，在行業內保持強競爭力。”

除了在香港，深圳，廣州等大灣區核心城市更新項目領域形成了領先優勢，佳兆業還將在城市更新領域的核心能力延伸到全國更廣范圍的一線城市。

其中，佳兆業2019年就新進入清遠、洛陽、合肥等強競爭力城市，新增土儲權益建筑面積412萬平方米，平均土地成本約每平方米6609元。例如去年12月27日，佳兆業攜手安徽徽創地產集團有限公司成功競得合肥肥西核心區地塊，首次進駐合肥，該地塊出讓面積約11萬平方米、容積率約1.8、計容建筑面積約20萬平方米。這些核心城市的進入，大大擴展了佳兆業的戰略版圖。

另外，佳兆業還積極推進與房地產主業相關的多元化業務發展。其中在旅游休閑領域，集團將加快推進佳兆業金沙灣國際旅游項目建設，項目預計2021年開業，年游客容量達500萬人次，將其打造成深圳又一世界級文旅地標；在文體產業領域，繼續在足球、羽毛球、國內外頂級文體賽事進行長期投入，為深圳市民帶去更豐富的精神文化生活；在科技創新領域，通過與港科大、南科大全面戰略合作，通過產學研一體化，發力新材料、物聯網、大數據及健康科技等產業，助力灣區科技創新發展。這些多元化業務，將與地產主業務形成更加有效的協同效應，助力房地產主業在全國范圍的開疆擴土。

一方面是在粵港澳大灣區這個業務基本盤的確定性業績預期，另一方面是在全國化與多元化領域的想象力，讓佳兆業的潛力在資本市場上也得到了高度認可。

就在疫情爆發之后，國內大多數地產企業的市值都較疫情之前大幅下降，而佳兆業卻在3月份疫情穩定后股價快速反彈，大漲近100%，截止最近一個交易日市值為242.8億港元，已經接近疫情爆發之前的水平，這充分證明了投資者對佳兆業長期發展的看好。