凈利增長，負債降低，融創(chuàng)穩(wěn)字當頭

2020年突如其來的新冠肺炎疫情，給中國經(jīng)濟帶來巨大沖擊，很多企業(yè)都陷入經(jīng)營困境。但同時筆者又發(fā)現(xiàn)一個很有意思的現(xiàn)象，就是各個行業(yè)中都會有一些企業(yè)卻實現(xiàn)逆勢增長，分析這些逆勢增長企業(yè)背后的共性特征，就是各自都是行業(yè)中業(yè)務(wù)根基最為扎實的企業(yè)。

這是因為在往常行業(yè)景氣的時期，企業(yè)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)差一些體現(xiàn)并不明顯，但當行業(yè)出現(xiàn)危機時，那些商業(yè)模式有問題，組織能力低下，運營效率低于行業(yè)平均水平，資金儲備薄弱，沒有核心競爭力的中小企業(yè)，都有可能在此期間被清除出競爭的主戰(zhàn)場，而那些真正具有深厚內(nèi)功的企業(yè)卻相反，可以快速占據(jù)出局企業(yè)讓出的市場份額，實現(xiàn)逆勢增長。

地產(chǎn)行業(yè)就是一個極為典型的行業(yè)案例，在疫情期間，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因為在疫情期間銷售停擺造成庫存高企、現(xiàn)金流下降，同時還背負著巨額貸款本息，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生巨大的資金壓力，但也有一些企業(yè)在行業(yè)困境中展現(xiàn)出了強大的業(yè)務(wù)能力，安然渡過這一行業(yè)的系統(tǒng)性危機，例如融創(chuàng)便是其中表現(xiàn)較為出色的一員。

就在8月26日，融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)”，01918.HK）發(fā)布了2020年的中期業(yè)績報告，上半年，融創(chuàng)完成合同銷售金額1952.7億元，營業(yè)收入773.4億元，核心凈利潤130.4億元；歸屬公司所有者的凈利潤109.6億元，同比增長約6.5%。在實現(xiàn)凈利潤平穩(wěn)增長的同時，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)較去年末的1141億元增長17.4%至1339億元，凈負債率卻大幅下降23個百分點，集團新增融資成本顯著下降1.9個百分點。

一方面是凈利潤增長，另一方面是凈負債率下降，這證明融創(chuàng)并非是依靠高杠桿與高負債策略實現(xiàn)的粗放式增長，那么融創(chuàng)是如何完成的呢？

熟悉融創(chuàng)的房地產(chǎn)行業(yè)觀察者可能都會發(fā)現(xiàn)，當前的融創(chuàng)已經(jīng)與過去認知中的融創(chuàng)發(fā)生了很大變化，過去一提融創(chuàng)大家首先想到的是戰(zhàn)略激進與揮金如土，但近兩年“聚焦利潤經(jīng)營、加強精細化管理”正成為融創(chuàng)新的核心戰(zhàn)略。

圍繞上述戰(zhàn)略，融創(chuàng)在2020年上半年嚴控拿地節(jié)奏，只是把握土地市場的一些有限機會，以合理價格擇優(yōu)補充了少量優(yōu)質(zhì)土地，這大大減少了融創(chuàng)的現(xiàn)金支出，現(xiàn)金支出減少則帶來有息負債的減少。

得益于融創(chuàng)精準高效的土地投資能力，讓其在歷史上積累了大量優(yōu)質(zhì)土地與項目，這支撐了融創(chuàng)無需在大規(guī)模獲取土地的情況下便可以有充足的貨值銷售，另外，融創(chuàng)一直深耕一二線城市，并且一直以精品戰(zhàn)略著稱，其在所有的項目都倡導(dǎo)“工匠精神”，并采用先進的設(shè)計理念和嚴格的管理監(jiān)控體系，致力于不斷提升定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和服務(wù)能力。例如，現(xiàn)代譜系、中式譜系，以及壹號院系、府系、桃花源系等等產(chǎn)品系列都具有很好的口碑，在眾多核心城市的標桿項目都引領(lǐng)了當?shù)馗咂焚|(zhì)產(chǎn)品的最高標準。而在疫情期間，一二線城市的精品樓盤，要遠較低線市場更具彈性。除了強大的產(chǎn)品力，再加上融創(chuàng)在行業(yè)中以結(jié)果導(dǎo)向與強大拓客能力聞名的營銷鐵軍，讓融創(chuàng)最終安然渡過上半年的行業(yè)危機。

在減少資金支出與降低負債的同時，在融資方面，融創(chuàng)通過提升銀行類融資占比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信托來優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措，使得2020年上半年新增融資成本顯著下降1.9個百分點。例如，上半年融創(chuàng)在境內(nèi)發(fā)行的2+2年期債券，利率僅為4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%，在境外債券市場發(fā)債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。

在銷售收入沒有明顯減少的情況下，一方面是有息負債的減少，一方面是融資成本的降低，這幾個因素疊加起來，最終帶來了融創(chuàng)資產(chǎn)凈負債率的大幅降低。截至此次半年報期末，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金高達1209億元，流動性充裕，這讓其成為國內(nèi)知名房企中最為穩(wěn)健的企業(yè)之一，保障了其在未來應(yīng)對行業(yè)不確定風(fēng)險時的絕對安全性。此外，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、持續(xù)降低負債率水平及降低融資成本將是融創(chuàng)未來的長期工作重心。

在挺過上半年最為嚴重的行業(yè)困境后，融創(chuàng)銷售迅速恢復(fù)，五月起連續(xù)實現(xiàn)合同銷售金額的同比增長。下半年的第一個月份，融創(chuàng)便顯現(xiàn)出了更為強勁的復(fù)蘇勢頭。最新數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)七月單月便實現(xiàn)合同銷售金額522.5億元，同比大幅增長26.97%。

截至業(yè)績公告日，融創(chuàng)擁有確權(quán)土儲總貨值超3萬億元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位于高能級的一二線城市。2020年下半年可售貨值高達6213億元，其中76%位于一二線城市，充足的可售資源將有力保障融創(chuàng)下半年的業(yè)績達成。

在保障業(yè)績目標完成的同時，融創(chuàng)將繼續(xù)開展精細化運營工作。這些聚焦業(yè)務(wù)內(nèi)功提升的舉措，將進一步提升融創(chuàng)在市場上的競爭優(yōu)勢。

近些年，隨著中國住宅地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展紅利期幾將結(jié)束，各大房地產(chǎn)企業(yè)都積極圍繞“地產(chǎn)+”領(lǐng)域進行多元化布局，幾年發(fā)展下來，只有少數(shù)企業(yè)取得不錯的進展，但融創(chuàng)卻取得了非常體系化的成果。

目前，融創(chuàng)圍繞地產(chǎn)主業(yè)為核心，已經(jīng)搭建了融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化等多個下屬產(chǎn)業(yè)集團，業(yè)態(tài)涉及物業(yè)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等眾多板塊，實現(xiàn)了從單純的住宅開發(fā)商向“中國家庭美好生活整合服務(wù)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在新的產(chǎn)業(yè)集團中，最為引人矚目的是融創(chuàng)旗下的融創(chuàng)服務(wù)，8月初，融創(chuàng)服務(wù)已向香港聯(lián)交所遞交上市申請，同時發(fā)布招股文件，正式啟動上市之旅。

截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積達2.27億平方米，2017年底至2020年5月底的年復(fù)合增長率為76.5%；截至2020年5月31日，在管建筑面積達1.01億平方米，2017年底至2020年5月底的年復(fù)合增長率為95.2%，其中86.2%位于一二線城市，遠超行業(yè)均值。在融創(chuàng)所管理的建筑物業(yè)中，類型也極為多元，既包括住宅物業(yè)，也包括寫字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店等商業(yè)物業(yè)，還包括學(xué)校、醫(yī)院、游樂園、會議中心及行政機關(guān)等城市公共及其他物業(yè)，這為融創(chuàng)物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了多種路徑保障。

另外，融創(chuàng)服務(wù)的母公司融創(chuàng)中國，不僅擁有80%位于一二線城市的2.5億平方米充裕的土地儲備，在文旅、會議會展及醫(yī)療康養(yǎng)等“地產(chǎn)+”的多元產(chǎn)業(yè)布局及開發(fā)能力，也都為融創(chuàng)服務(wù)未來新增簽約面積帶來巨大空間。還有值得一提的是，融創(chuàng)服務(wù)自2019年起便加快資源整合的步伐，通過收并購等方式，進一步增強企業(yè)實力，實現(xiàn)多品牌、多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展。截至2020年5月，融創(chuàng)服務(wù)已經(jīng)完成開元物業(yè)的收購與環(huán)融物業(yè)的整合，構(gòu)建融創(chuàng)服務(wù)子品牌。

根據(jù)融創(chuàng)官方宣稱，融創(chuàng)服務(wù)上市后，為獎勵和激勵核心管理人員和為融創(chuàng)服務(wù)發(fā)展作出貢獻的其他人員，將設(shè)立股份獎勵計劃，占融創(chuàng)服務(wù)上市前20%股份，同時作為對長期持有融創(chuàng)中國股份股東的回饋，將向其派發(fā)少部分股份。

在融創(chuàng)服務(wù)之外，定位“中國家庭歡樂供應(yīng)商”的融創(chuàng)文旅是融創(chuàng)另一個非常受關(guān)注的板塊，截至2020年6月，融創(chuàng)文旅已布局12座文旅城、4個旅游度假區(qū)、25個文旅小鎮(zhèn)，其中涵蓋49個樂園、48個商業(yè)及近150家高端酒店。

面對疫情的影響，融創(chuàng)文旅一方面通過優(yōu)化租約結(jié)構(gòu)、升級招商品牌、創(chuàng)新營銷模式、發(fā)力線上營銷渠道及調(diào)整酒店群經(jīng)營模式等方式提升收入，釋放能效，另一方面通過組建融創(chuàng)滑雪俱樂部、升級夜游產(chǎn)品、推出酒景產(chǎn)品等方式，不斷打磨內(nèi)功實現(xiàn)產(chǎn)品突破，從而于疫情后恢復(fù)經(jīng)營的五一假期起，經(jīng)營情況迅速得到恢復(fù)。截至8月25日數(shù)據(jù)，當月文旅集團收入已達5億元，融創(chuàng)樂園客流量達243萬人次，商業(yè)客流量達1021萬人次，基本恢復(fù)至疫情前水平。

融創(chuàng)文化同樣在一系列運營整合之后成績初顯。其通過持續(xù)完善影視產(chǎn)業(yè)鏈條布局，內(nèi)容制作逐步進入穩(wěn)定輸出階段，不斷深化打造IP長鏈運營體系，并充分發(fā)揮文化與文旅板塊的協(xié)同效應(yīng)，將IP落地文旅城實景，持續(xù)打造IP長鏈運營體系。比如阿貍裝置展落地八城融創(chuàng)茂，實現(xiàn)了內(nèi)容IP與線下實景的相互賦能，為“內(nèi)容+平臺+實景”戰(zhàn)略提供了先行經(jīng)驗。

2020年，也是融創(chuàng)中國上市十周年的時間。過去十年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)浩浩蕩蕩發(fā)展的10年，在這10年里有很多明星房企脫穎而出，但融創(chuàng)絕對是明星中的明星，其從排名30位開外的區(qū)域型房企起步，不斷實現(xiàn)對各種實力雄厚對手的超越，最終躍升為穩(wěn)居行業(yè)前五的領(lǐng)軍企業(yè)，上演了一個極為典型的后來居上的逆襲案例。

據(jù)統(tǒng)計，2010年-2019年，融創(chuàng)合同銷售金額從71億元上升至5562億元，增長高達77倍；營業(yè)收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心凈利潤從15億元提升至271億元，增長17倍。2010年-2020年6月底，土地儲備貨值從876億元增加至3萬億元，增長33倍；凈資產(chǎn)從47億元增長至1339億元，增長27倍。

在業(yè)績大幅增長的支撐下，融創(chuàng)中國也成為地產(chǎn)行業(yè)少有的十年十倍股，其從上市時的104億港元擴大至1571億港元，增長14倍。

在上市十年后的今天，融創(chuàng)相對十年前已經(jīng)具備了更高的起點，雖然住宅地產(chǎn)行業(yè)的整體市場紅利在接近尾聲，但像融創(chuàng)這樣業(yè)務(wù)基礎(chǔ)扎實的行業(yè)領(lǐng)先者卻有可能產(chǎn)生巨大的馬太效應(yīng)，尤其在“聚焦利潤經(jīng)營‘’的核心戰(zhàn)略指導(dǎo)下，其未來幾年大概率將迎來業(yè)績的爆發(fā)期。

前不久，融創(chuàng)中國實施了每股1.232元的股東分紅，相對34.43元/股的股價計算，股息率高達3.6%，遠超同期一年期存款利率，而隨著未來幾年利潤的釋放，融創(chuàng)的分紅勢必會進一步大幅上漲，這將讓投資者獲得更豐厚的回報。

另外，以融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化、融創(chuàng)會議會展和融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)等五大板塊為支撐的“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略藍圖正逐漸成型，它們在地產(chǎn)主業(yè)做好協(xié)同的同時，還有望成為創(chuàng)新的業(yè)績增長曲線。

更為重要的是，融創(chuàng)創(chuàng)始人孫宏斌是一個能持續(xù)給行業(yè)帶來驚喜的企業(yè)家。之前易居中國創(chuàng)始人周忻在提到心中三位改革開放40年推動中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最重要人物時，他提名了推動中國房產(chǎn)改革的靈魂人物，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長劉志峰；提名了鏈家與貝殼找房創(chuàng)始人左暉；還提名了孫宏斌。

選擇劉志峰、左暉二人尚容易被理解，但周忻選擇孫宏斌多少有點讓人意外，因為在房地產(chǎn)領(lǐng)域除了孫宏斌，還有王石、王健林、許家印與楊國強等太多比其資歷更老，成就更卓著的優(yōu)秀企業(yè)家。但周忻解釋說，“孫宏斌是中國企業(yè)家里面唯一一個在打勝仗，并且打不垮的人。”

而在這樣的一位創(chuàng)始人帶領(lǐng)下，同時擁有更好的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，也構(gòu)建了更具想象力的地產(chǎn)+業(yè)務(wù)版圖，融創(chuàng)的下一個十年絕對值得我們期待。