2003年12月8日，北京國際飯店二層750平方米的會議大廳里座無虛席。這是北京市第一次大宗國有土地拍賣現(xiàn)場，被擺在拍賣貨架上的是底價4.3億元的大興黃村地塊，它將是極具標(biāo)志性的“世紀(jì)第一拍”。

開場前，會議廳里的氣氛有些緊張，拍賣師提醒說，“各位不論是舉牌還是喊出來，只要給錢，怎么都行。”拍賣現(xiàn)場瞬間熱鬧起來。

拍賣開始后，競拍者不斷舉牌，競拍價格從底價4.3億元很快追漲到6億元，隨后又突破了8億元。競拍價格大大超過起拍價，拍賣師再次提醒，稱大興區(qū)陸續(xù)還有地塊推出，但這并未澆滅房企的競拍熱情。經(jīng)過長達(dá)49分鐘的拍賣拉鋸后，這個“地王”最終由當(dāng)時勢頭正旺的黑馬房企順馳中國，以9.05億元的天價拿下了，溢價率達(dá)到了110.5%。

這個價格讓當(dāng)時的大興區(qū)土管局副局長驚呼，“拍賣出人意料。”但當(dāng)時的順馳董事長孫宏斌卻不以為然：“順馳更看重的是進(jìn)入北京這個市場，價格是次要的。”事后，舉牌的順馳北京公司副總陶琴更是直言，“我們的心理價位比成交價還要高。”

中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個歷史階段。2004年之前，土地交易主要靠沿襲了數(shù)十年的土地協(xié)議出讓制度。2004年“831”大限以后，土地被真正擺在了招拍掛的貨架上，協(xié)議出讓制度被徹底禁止，中國房地產(chǎn)市場迎來了真正的市場化。

從那之后的近20年時間里，房企們坐在“城市化進(jìn)程”這座高速列車上激流勇進(jìn)，享受城市化發(fā)展帶來的紅利。

那是一個遍地黃金的時代。對房企而言，拿地太過容易，賺錢更是不難。他們盡情地享受地價上漲帶來的財富盛宴，在數(shù)輪調(diào)控周期里，靈活把握規(guī)律，賭對了時運(yùn)。他們樂于和風(fēng)險做交易。多數(shù)開發(fā)商還沒有真正嘗到調(diào)控政策帶來的苦澀。

但這樣的歲月，如今恐怕再也不會回來了。

“地王”效應(yīng)

地價，往往暗示著房價的走勢。在過去多年時間里，地王，一度是房價沖擊高峰的沖鋒號角。

縱觀過去20年，房價大幅上漲的現(xiàn)象曾出現(xiàn)在2009年、2013年和2016年前后，地王也幾乎最密集地誕生于此。

人們依稀記得，歷經(jīng)了2008年一整年的低迷期，直到2009年年中，土地市場才有回暖的跡象。先是在當(dāng)年5月，富力地產(chǎn)以10.22億元斬獲了北京廣渠門外10號地塊，平均樓面地價1.5萬元/平方米，也成為這一年的首塊地王。綠地集團(tuán)則以12億元摘得上海年內(nèi)最貴地塊，平均樓面地價也在1.2萬元/平方米。

但更大的瘋狂還在醞釀。僅僅一個月后，在北京，一家自稱為“小公司”的企業(yè)中化方興，打敗了財大氣粗的兩大老牌開發(fā)商SOHO中國和保利地產(chǎn)，以40.6億元拿下了廣渠路15號地。就連潘石屹也感慨，“雖然心里憋得慌，但報價已經(jīng)偏離財務(wù)測算太多，最終只能放棄。”在后來對媒體的采訪中，他還暗戳戳地表示，這家有著國資背景的地產(chǎn)新手“不會算賬”。

當(dāng)時一個月時間內(nèi)，北京接連出現(xiàn)兩塊地王，在許多業(yè)內(nèi)人看來就已經(jīng)是一個信號。果不其然，2009年，全國70城新房價格上漲了9.1%，創(chuàng)下歷史新高。在全國各大城市，幾乎人人都在談?wù)撨@一輪房價上漲的瘋狂。

歷史在輪回轉(zhuǎn)動，地王的神話也在不斷刷新。

2013年初，泰禾耗資49億元，連續(xù)拿下北京朝陽和通州4大塊地，刷新通州地王的價格。隨后，中糧地產(chǎn)又以4.4萬元/平方米的樓面高價，拿下朝陽區(qū)的孫河地塊，創(chuàng)造新的地王。

就連一直聲稱不拿地王的萬科，也按奈不住在年內(nèi)多次出手，拿下重慶江北、廣州荔灣、上海浦東多個區(qū)域地王。在那之后的幾年時間里，人們將2013年稱為史上最火爆的“地王年”，不僅是地王數(shù)量達(dá)到歷年土地出讓之最，與此同時，這些地價的上漲速度之快完全沖破了市場此前的想象。

但業(yè)內(nèi)唯一認(rèn)可的、真正意義上的地王元年還是2016年。

2016年8月17日，上海樓市回暖的春風(fēng)，吹得房企們信心滿懷。這一天，是上海靜安中興社區(qū)一幅住宅地塊市場掛牌的日子，作為上海近十年來首次出讓的內(nèi)環(huán)土地，靜安地塊引來了18家競拍者的圍搶。

毫無意外，靜安地塊的單價不斷沖新高，但它的成交單價，還是出乎了很多人的意料。靜安地塊最終以14.3萬元/平方米的單價，登上了全國“單價”地王。競得這個地塊的，是一家彼時還名不見經(jīng)傳的閩系房企——融信。

土地市場傳來的熱浪，很快便接踵而至。就在融信刷新單價地王的12天后，另一個房價高地深圳，也很快誕生了一個全國“總價”地王——深圳國際會展中心地塊，由招商蛇口和華僑城以310億元獲得。

這一年，各地的“地王”開始不斷涌現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了3年的低谷期后，開始有了向上抬頭的跡象。

有統(tǒng)計顯示，2016年全國一共誕生了350個“地王”，造就了房地產(chǎn)史上最多的“地王”之年。在此之前，各地還未出臺限價政策，價高者得，是土地市場的競拍規(guī)律。而由此創(chuàng)造的土地單價和總價之高，令人咋舌。

過往20余年房地產(chǎn)歷史中，地王的價格不斷走高，由此造就的財富神話更是屢見不鮮。與地王一同刷新的，是地產(chǎn)大佬們的財富值。譬如從廊坊黨校門口走出來的王文學(xué)，大量囤地的“李超人（李嘉誠）”，當(dāng)然也少不了創(chuàng)造了不少地王紀(jì)錄的孫宏斌。

21年前，王文學(xué)曾為裝修業(yè)務(wù)欠的一屁股債犯愁，但頗有政治覺悟的他，燒毀了裝修合同，聲明不再和政府討要欠款，正是這個舉動，讓王文學(xué)順利拿下了黨校門口的一塊地，闖入了地產(chǎn)行業(yè)，趟出了一條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路，他也因此數(shù)次登上富豪榜榜單。

20余年房地產(chǎn)歷史，最被國人津津樂道的當(dāng)屬亞洲首富李嘉誠。他曾被內(nèi)地各土地市場視為“座上賓”，低價拿下一二線城市大量的黃金地段，成為內(nèi)地“大地主”。多年后，那些動輒數(shù)百億的地價攀升，創(chuàng)造了無數(shù)個囤地傳奇，壯大了李嘉誠的財富版圖。

時代的機(jī)遇里，似乎總是偏愛冒險者。房地產(chǎn)市場的黃金時代里，孫宏斌的人生大起大落。2003年，他創(chuàng)辦的順馳，一朝分崩離析。多年后，他又重新把地王放在了融創(chuàng)的賭桌上。

2013年，房地產(chǎn)調(diào)控政策尚不明朗，融創(chuàng)接連拿下北京農(nóng)展館、亦莊和天津南開區(qū)天拖地塊三宗“地王”項目，質(zhì)疑孫宏斌“玩火”的聲音不絕于耳。但時間證明了地王的價值。也正是2010–2014那幾年，融創(chuàng)迎來了跨越式發(fā)展，迅速躋身一線陣營。

“地王”的另一面

一塊土地有時就能決定企業(yè)的生死，何況是威力更強(qiáng)的地王。在許多地王帶來的造富神話背后，也有為賭局付出的慘重代價。

地產(chǎn)行業(yè)最被外人津津樂道的便是順馳的故事。2003年拿下大興黃村地王時，順馳還處于擴(kuò)張期，它一連在全國各地拿下多宗土地，一副叫板萬科的態(tài)勢。只是變化發(fā)生得太快。2005年，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，順馳銷售受阻，資金鏈緊繃。兩年之后，曾經(jīng)叫板萬科的順馳，轟然倒下，低價落入了香港路勁基建的口袋，孫宏斌遭遇了他在地產(chǎn)生涯中的第一個“滑鐵盧”。

這是被載入中國房地產(chǎn)史的一個重要案例。當(dāng)時中國房地產(chǎn)市場化大勢下的第一場樓市調(diào)控，來得迅捷而猛烈。意氣風(fēng)發(fā)的順馳，以及眾多參與“地王”狂歡的企業(yè)翻車。一場調(diào)控過后，不少曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”項目，陷入多年沉寂，一些公司不得不被迫賣地、賣項目、賣股權(quán)，甚至是破產(chǎn)倒閉。

調(diào)控威力初顯的年代里，鮮少有人想到，“過熱—調(diào)控—降溫—恢復(fù)—過熱”，將成為未來近20年樓市運(yùn)行的循環(huán)主基調(diào)。一些房企大膽摸索著調(diào)控周期，低買高賣，名噪一時，但更多的企業(yè)，在這場賭局中，無聲地倒下。

在此后多年的幾輪地王熱后，總會伴隨著調(diào)控政策的收緊，緊接著再循環(huán)。例如2010年也同樣出臺了“新國十條”，外界解讀這是為遏制房價上漲下了“猛藥”。的確，在政策剛剛推出的第一個月，全國樓市波動，成交量銳減。此后半年內(nèi)，新國十條的升級版——“新五條”就來了，次年一月，“新國八條”繼續(xù)加碼調(diào)控。

層層趨嚴(yán)的調(diào)控態(tài)勢，打得市場措手不及。多個地王地塊身陷囹圄，更有企業(yè)被地王拖累。作為當(dāng)時的北京霸主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，在這輪調(diào)控之前，它剛剛志得意滿地以40.8億元拿下北京望京1號地塊，創(chuàng)造了北京單價地王。來不及大擺慶功宴，遠(yuǎn)洋就感受到了調(diào)控壓頂?shù)膲毫Γ?011年下半年，遠(yuǎn)洋的資金情況開始緊張。此后兩年間，遠(yuǎn)洋的業(yè)績更是大受影響，逐漸掉隊。

過去十余年間，每一輪政策調(diào)控，總是會有激進(jìn)的企業(yè)遭遇相似的境況。但讓許多人沒想到的是，2016年末之后，調(diào)控如暴風(fēng)驟雨般襲來，這次調(diào)控時間之長，力度之大，超乎以往任何時期，波及的企業(yè)面更是歷史之最。

曾經(jīng)火熱的“地王”，立刻成為房企眼中的燙手山芋。

資金壓力之下，房企轉(zhuǎn)讓“地王”的現(xiàn)象越來越多。譬如，2015年9月，華僑城、華潤、招商曾以83.4億元聯(lián)合奪下北京豐臺“地王”。但很快，又以地價“超出授權(quán)價格”為由退出。一年后，華僑城因無力操盤，分兩次將項目出售給泰禾。

2016年12月，融信將上海靜安“地王”49%的股權(quán)出售給萬科。當(dāng)時，有媒體測算，如果再算上建造成本、稅費、銀行貸款利息等費用，中興路項目基本需要賣到16萬元/平方米方可實現(xiàn)盈利。但四年之后，由于遇到限價政策影響，靜安地塊最終只能以13萬元/平方米價格入市，換取現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)。

同樣的，于2016年-2017年拿了不少地王項目的金茂，也正在被“地王”項目所累。根據(jù)2020年業(yè)績預(yù)告，中國金茂凈利潤同比下滑40%至50%。

“地王”的光環(huán)成為房企不可承受之重。那些曾經(jīng)以拿地王為傲的企業(yè)，2016年以后，卻大多視地王為埋藏在靚麗業(yè)績背后的“定時炸彈”。

行情變了

如今，那些依舊坐在賭桌上的人們已經(jīng)意識到，房企拿地的邏輯發(fā)生了變化。

2020年9月，“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)（即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比不得大于1倍，踩線者將被限制融資），懸在了每一個房企的頭上，這將直接決定它們的融資通道。

2021年新年伊始，自然資源部要求全國多個重要城市實行“集中供地”，一年最多進(jìn)行三次土地供應(yīng)。隨后兩個月，各地頻繁出臺“補(bǔ)丁”政策，西安和成都更是要求“三道紅線”超標(biāo)者禁止拿地。

幾天前，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上再次提及，一些地方房地產(chǎn)泡沫化、金融化傾向嚴(yán)重。實際上，此話也在向房地產(chǎn)市場釋放信號，地產(chǎn)行業(yè)的金融融資環(huán)境變了。

山雨欲來風(fēng)滿樓。一場事關(guān)生存的風(fēng)暴，正在攪動著這個不平靜的市場。

房企深知，過去二十多年來，躺在土地簿上賺錢的好日子，離不開兩個重要的因素：資本杠桿和政策紅利。

前者支撐了以碧桂園為代表的“高周轉(zhuǎn)”模式：向銀行借貸、大量拿地、建成住宅、快速銷售、現(xiàn)金回流，周而復(fù)始。后者則成就了一批因棚戶改造而崛起的三四線房企。

從2018年開始，資本杠桿和政策紅利被雙雙鎖死，變化來得極快。到了2021年，金融行業(yè)去杠桿大背景下，房貸利率不斷提升，也鎖死了大水向樓市漫灌的可能。

這也意味著，沒有了政策紅利和金融紅利后，房企們的生存環(huán)境，不再那么滋潤，低利潤率成為行業(yè)常態(tài)。拿地這一動作本身也開始陷入一場“囚徒困境”——拿地不賺錢，不拿地就沒錢可賺。

靠“賭房價大幅上漲”獲利的邏輯，再也行不通了。房企拿地不再是一錘子買賣，而變成了一項復(fù)雜的算術(shù)題，不僅要考慮方案、場景的落地，還要考驗運(yùn)營和服務(wù)能力。拿地的游戲規(guī)則上升了一大臺階。

一些房企開始表現(xiàn)出少有的謹(jǐn)慎。比如，過去三年一直蟬聯(lián)北京銷冠的中海地產(chǎn)，在年中這場北京土拍活動中出手18次，最終卻一無所獲，一路“陪跑”。

而另一位“杭州一哥”濱江地產(chǎn)老板戚金興，也曾因利潤空間過窄，一語道出了房企們內(nèi)心的苦澀，“5塊地，努力做到1％-2％的凈利潤水平。”

盡管萬科也在積極進(jìn)行生產(chǎn)資料的儲備，但今年以來，其始終未在北京、廣州、深圳落下一子。

今年5月，北京開啟首輪集中供地現(xiàn)場，上百家房企競逐北京，萬科報名了16塊土地，最終卻一塊未拿下。據(jù)現(xiàn)場房企投資人士觀察，那次拍地，萬科雖然報了許多地塊，“但沒舉幾次手。”

對于本就不推崇拿地王的萬科而言，在當(dāng)下這個市場行情之下，拿地策略顯得更加保守。這也是當(dāng)前三條紅線新規(guī)之下大部分房企的想法：寧可拿的偏一點，少一點，也絕對不出頭。

“兩集中”政策帶來的房企分化，已然顯現(xiàn)。據(jù)中指院統(tǒng)計，今年第一季度，拿地排行榜前10陣營企業(yè)和前11-30陣營企業(yè)，權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升13.7%和14.1%。但前31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權(quán)益金額下降了4.5%。

競爭更激烈了

行業(yè)下行壓力加大，房企開始轉(zhuǎn)向城市更新、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地等領(lǐng)域。城市更新，正在成為房企廝殺的一片“紅海”。

一些典型的故事正在全國各地上演。2021年5月11日，廣州黃埔區(qū)紅山街雙沙社區(qū)熱鬧異常。這一天，是舊村改造項目確定合作企業(yè)表決結(jié)果公示的日子。按照最初的設(shè)想，最早深度介入該項目的合景泰富，將成為雙沙村舊改合作企業(yè)。但在這之前，一場戲劇性的沖突事件，卻毫無預(yù)警地上演了。

就在項目公開掛牌之前，雙沙社區(qū)項目，半路殺出了一個程咬金——萬科，一度引發(fā)雙方?jīng)_突。據(jù)媒體報道，有傳言稱萬科曾經(jīng)“攜武器進(jìn)村圖謀不軌”，而當(dāng)?shù)卮迕褚嘤斜患づ_表態(tài)“雙沙不歡迎萬科”。

萬科事后聲明這是不實傳言，但某種程度上，也折射出房企在城市更新領(lǐng)域面臨的白熱化競爭。

在這之前，城市更新領(lǐng)域中，一直存在著一條潛規(guī)則，不去碰別人碰過的“奶酪”。但在水深火熱的舊改市場里，半路殺出來的“萬科”，讓很多人都明白，舊改江湖的玩法，要比公開市場復(fù)雜得多。

實際上，融創(chuàng)中國、萬科等公司把城市更新作為在一線城市拓展土地的重要手段，同時包括世茂、綠城中國在內(nèi)的房企則在近年成立專職部門，布局城市更新業(yè)務(wù)。據(jù)中指院統(tǒng)計，當(dāng)前，大部分百強(qiáng)房企都已直接或間接涉足城市更新領(lǐng)域，而頭部房企基于強(qiáng)大的資源整合能力涉足城市更新的比例更高。

房企轉(zhuǎn)型的突圍，不僅僅是城市更新領(lǐng)域，也出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。以往偏向住宅的房企，也不得不經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛，從過去的一錘子土地買賣，轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營要業(yè)績。

就連萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上都感嘆，行業(yè)掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。從“掙快錢”到“掙老實錢”，這是房企們都在面對的現(xiàn)實。

旭輝控股總裁林峰表示，2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%，今年計劃把這個占比提高到50%。也正是在那一年，廣州旭輝城市更新公司正式成立。2020年，旭輝新增的1310萬平方米土儲中，通過一級開發(fā)、商業(yè)勾地、收并購等渠道新增的土儲占比達(dá)到了51%，遠(yuǎn)高于2019年的33%。而就在兩年前，旭輝控股8成以上土儲都來自公開土地市場拍賣。

中駿集團(tuán)則希望通過“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式，盡可能勾地獲得土地。據(jù)新城控股內(nèi)部測算，預(yù)測2025年全國8萬平方米以上購物中心還將開業(yè)1500座商業(yè)地產(chǎn)，這些購物中心的需求將成為公司的商業(yè)機(jī)會，支撐公司核心商業(yè)模式。

但無論對策如何，“拿地”本身都不再如過去那般意氣風(fēng)發(fā)。當(dāng)拿地成為新的生死考驗，一場新的博弈，正在席卷而來。