萬達(dá)“進(jìn)”“退”的背后，是王健林的商業(yè)智慧與企業(yè)家本色

時(shí)勢(shì)造英雄，時(shí)勢(shì)也毀英雄；但真正的英雄都會(huì)卷土重來。“識(shí)大勢(shì)、知進(jìn)退”，如今用來形容萬達(dá)創(chuàng)始人王健林，或許恰如其分。

4年前，王健林面臨的時(shí)代“大勢(shì)”是，在一輪又一輪海外擴(kuò)張后，外部形勢(shì)突變：融資收緊，資金鏈幾近斷裂，萬達(dá)要面臨艱難的“去杠桿”過程，屬于萬達(dá)的時(shí)代迅速變“小”了。

來源：萬達(dá)官網(wǎng)新聞中心

隨后幾年，王健林被迫開始了“瘦身計(jì)劃”，果斷變賣核心資產(chǎn)。比如2017年7月，以637.5億元代價(jià)，將13個(gè)文旅項(xiàng)目和77家城市酒店的股權(quán)分別賣給融創(chuàng)的孫宏斌與富力的李思廉。中國(guó)首富要靠賣家產(chǎn)求存？這一度讓外界頗為震驚：靠資金杠桿撬動(dòng)的企業(yè)，如此沒有韌性？

大勢(shì)變了。王健林這個(gè)出身軍旅的四川人，關(guān)鍵時(shí)刻的決策自然是殺伐決斷：雖然無奈，也必須要堅(jiān)決退出，雖然不舍，也不能有太多留戀。這就是“知進(jìn)退”。尤其是“退”，這是需要自我否定的，特別是否定之前很成功的商業(yè)模式。

一次性出清了重資產(chǎn)，萬達(dá)如今成了“徹底的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)”。有消息稱，曾經(jīng)的萬達(dá)物業(yè)，現(xiàn)在的萬達(dá)輕資產(chǎn)商管公司（下稱“萬達(dá)商管”）或在年內(nèi)上市。萬達(dá)正在變輕，轉(zhuǎn)型較為徹底，悄然間已走在了房企轉(zhuǎn)型的前列。

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王健林的“大時(shí)代”與“小時(shí)代”

王健林可謂是一代“網(wǎng)紅企業(yè)家”。他言辭犀利，思維敏捷。廣為人知的是他賺1個(gè)億的“小目標(biāo)”論，讓普通人印象深刻，不時(shí)拿這個(gè)論調(diào)調(diào)侃。

在聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志眼中，王健林是個(gè)“不做家門口漢子”，他帶領(lǐng)萬達(dá)從大連走到全國(guó)，又從全國(guó)走向全球。在王健林全部用手稿寫就的《萬達(dá)哲學(xué)》一書中，柳傳志作序稱贊王健林“極具前瞻性而且決策果敢”，“沒一句空話套話，從不藏著掖著”，“雖只是一本演講集，但細(xì)讀下來卻是一部企業(yè)創(chuàng)業(yè)史”。

讓柳傳志印象深刻的是王健林的“三次轉(zhuǎn)型”：第一次是2000年萬達(dá)開始做商業(yè)地產(chǎn)，反對(duì)聲音很多，住宅地產(chǎn)發(fā)展那么好，為什么要自討苦吃？第二次是在2010年，商業(yè)地產(chǎn)做得正紅火，王健林又一頭扎向文化旅游，而且投資之大、動(dòng)作之快，讓人嘆為觀止，剛開始大家也看不明白，王健林趟出了一條新路。第三次是萬達(dá)“又是電商，又是金融，健步如飛，與時(shí)俱進(jìn)”，柳傳志如此描述。

而這正是王健林的“大時(shí)代”，它契合了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)代進(jìn)程，敏銳地抓住了中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的歷史機(jī)遇。2017年之前，王健林一直是《財(cái)富》富豪榜的常客，巔峰時(shí)曾以凈資產(chǎn)313億美元問鼎亞洲首富，超過李嘉誠(chéng)。

新的變化很快來了。2017年，美國(guó)《財(cái)富》雜志評(píng)選世界500強(qiáng)，萬達(dá)也上榜了，位列第380位。細(xì)看萬達(dá)營(yíng)業(yè)收入為284.8億美元，利潤(rùn)為1.103億美元，凈利潤(rùn)率不到0.4%，而此前一年萬達(dá)的利潤(rùn)率還有8.88%。這讓觀察者非常詫異。

來源：萬達(dá)官網(wǎng)新聞中心

值得一提的是，2014年12月萬達(dá)物業(yè)曾在香港上市，以313億港元的募資成為當(dāng)年港股最大IPO。不到兩年，也就是在2016年3月，王健林以“估值不及預(yù)期”進(jìn)行私有化退市，期望在A股上市。很顯然，私有化導(dǎo)致了贏利能力下降。

進(jìn)入2017年，一個(gè)更大的變化發(fā)生了。發(fā)改委直接表態(tài)，將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等“非理性對(duì)外投資傾向”。隨后央視將發(fā)改委的表態(tài)解讀為，這些“非理性投資”行為并不是以增加生產(chǎn)為背景的，“實(shí)質(zhì)上是一種轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為”。

據(jù)一篇題為《王健林“清倉(cāng)甩賣”真相 首富如何對(duì)待政策？》的文章解讀，表面上是萬達(dá)在“買買買”，但背后是金融機(jī)構(gòu)提供的資金。這部分資金通過“內(nèi)保外貸”進(jìn)入了境外，萬達(dá)和王健林在中國(guó)國(guó)內(nèi)背負(fù)人民幣負(fù)債，持有的是海外的美元資產(chǎn)。而王健林買的大都是酒店、游艇公司、娛樂、體育公司等泛娛樂公司。而這些資產(chǎn)，并不是國(guó)家需要的。

2017年7月，“看清大勢(shì)”的王健林果斷將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目與76家酒店賣掉。值得一提的是，在做出轉(zhuǎn)讓決策的半年前，王健林還公開表示，要打敗迪士尼。半年后，他要把打敗迪士尼的武器賣了。“這無疑挖心”，一位財(cái)經(jīng)評(píng)論員直言。

隨后幾年，萬達(dá)一直在接受外界放大鏡下的審視，甚至是冷嘲熱諷，收縮戰(zhàn)線的萬達(dá)無疑面臨了一個(gè)艱難的“小時(shí)代”。比較有意思的是，相較于蘇寧與恒大等企業(yè)近來面臨的債務(wù)窘境，萬達(dá)的“賣賣賣”目前赫然成了一個(gè)成功轉(zhuǎn)型的“模式”。

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賣賣賣：舍棄了部分利益，保存了整體

“很早以前，1998年，成都某現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)采訪，見過一次，聊天談到買大連萬達(dá)足球隊(duì)，搞到甲A第一，后來又高價(jià)賣給實(shí)德。那種高位套現(xiàn)的得意感，印象深刻！”一位媒體人談及20多年前與王健林的一次交集時(shí)如是說。

來源：萬達(dá)官網(wǎng)新聞中心

王健林在最近一次的“高位套現(xiàn)”是在2021年5月23日。當(dāng)日大連萬達(dá)集團(tuán)在其官網(wǎng)發(fā)布消息，公司已全部退出了AMC（NYSE：AMC）董事會(huì)，僅保留少數(shù)股權(quán)，累計(jì)回籠資金14.76億美元。投資收益超過1倍。

2012年，王健林斥資26億美元購(gòu)買了全球最大連鎖影院AMC 100%的股權(quán)，這也是萬達(dá)當(dāng)年出海的第一筆收購(gòu)。據(jù)報(bào)道，在這筆投資中，包括7億美元現(xiàn)金、19億美元債務(wù)和5億美元的設(shè)備改造費(fèi)用。

但按照萬達(dá)方面的說法，萬達(dá)在AMC的實(shí)際現(xiàn)金投資僅有7億美元，債務(wù)仍歸屬AMC，5億美元的設(shè)備改造費(fèi)通過AMC上市募資之后已解決。根據(jù)此次回籠的14.76億美元來計(jì)算，萬達(dá)在AMC方面的投資收益超過了1倍。

此外，王健林還加速收縮海外投資：賣掉世界鐵人公司，清空海外5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)目前已經(jīng)清空了其在海外全部的地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)回籠資金約65.04億元。有分析人士認(rèn)為，王健林當(dāng)年在海外買的資產(chǎn)其實(shí)還不錯(cuò)，所以他出手的時(shí)候還能有點(diǎn)溢價(jià)，基本也沒做虧本買賣。

在國(guó)內(nèi)方面，萬達(dá)同樣是賣賣賣，王健林還喊出了“商管集團(tuán)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，一平方米房地產(chǎn)開發(fā)也不能有，成為徹底的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)”，足見其決心。

來源：萬達(dá)官網(wǎng)新聞中心

除了賣掉文旅項(xiàng)目與酒店這個(gè)“震驚世界的大動(dòng)作”外，王健林還引進(jìn)了騰訊、蘇寧、京東與融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，340億元入股萬達(dá)商管；引進(jìn)阿里、北京文投70億元入股萬達(dá)電影；60億元向融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓文旅管理公司。這些運(yùn)作，在外界看來，萬達(dá)儼然經(jīng)歷了一次“混合所有制”改革，這場(chǎng)“混改”粘合了中國(guó)南北各方勢(shì)力入局，為其日后進(jìn)行商管、文化與投資布局輕資產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)。

在2019年初萬達(dá)內(nèi)部的總結(jié)大會(huì)上，王健林稱2018年資本運(yùn)作合同收入827億元人民幣，已收回現(xiàn)金627億元人民幣。這些收入中，絕大部分是股權(quán)資本運(yùn)作，少部分是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。萬達(dá)通過賣賣賣，為轉(zhuǎn)型獲得了喘息之機(jī)。在分析看來，具有很高“政治智慧”的王健林，舍棄了萬達(dá)的部分利益，保存了整體利益。

萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型，在王健林看來是很成功的，房地產(chǎn)不再是主要收入來源，最終完成目標(biāo)定在了2020年。據(jù)報(bào)道，盡管在開始剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)之初，萬達(dá)商管曾有過短暫的“陣痛期”，但在2018年和2019年，萬達(dá)商管凈利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩年提升，2019年的利潤(rùn)率更是達(dá)到了近五年的新高31.91%。

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如何布局輕資產(chǎn)，萬達(dá)憑的是什么？

2020年，疫情突如其來，萬達(dá)活得怎么樣？萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)萬達(dá)廣場(chǎng)出租率高達(dá)99.4%，租金收繳率更是達(dá)到驚人的99.9%。如果扣除減免的43.3億元租金的影響，即便是受到疫情沖擊，2020年萬達(dá)廣場(chǎng)租金同比2019年仍然增長(zhǎng)8.1%，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。

萬達(dá)不但沒有倒下，還活得非常不錯(cuò)。在疫情期間，萬達(dá)讓利43.3億元，租金收入比2019年還要多。在外界看來，這堪稱是一大商業(yè)奇跡。如今萬達(dá)旗下各業(yè)務(wù)板塊正在全面開始尋求品牌、管理輸出。其中，萬達(dá)商管的輕資產(chǎn)化最為徹底。

據(jù)報(bào)道，2020年，萬達(dá)商管對(duì)外宣布，自2021年開始不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，每年簽約“輕資產(chǎn)”的萬達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)。萬達(dá)官網(wǎng)顯示，目前開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)有385個(gè)。

王健林曾在一次年會(huì)中詳細(xì)闡述了萬達(dá)商業(yè)的“輕資產(chǎn)模型”，將萬達(dá)輕資產(chǎn)分為投資及合作兩類：投資類就是別人出錢，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營(yíng)后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。

新華社對(duì)于“萬達(dá)模式”也給予了很高的褒揚(yáng)與溢美，原文如下：放眼中國(guó)乃至全球商業(yè)史，能夠做到輸出品牌管理價(jià)值的優(yōu)秀企業(yè)可謂鳳毛麟角，且通常需要?dú)v時(shí)百年之久。而萬達(dá)用了30年，就讓“萬達(dá)廣場(chǎng)”躋身其中，擁有比肩可口可樂、迪斯尼、耐克等全球品牌的價(jià)值，殊為難得。

來源：萬達(dá)官網(wǎng)新聞中心

萬達(dá)憑什么？憑借的是自身的管理經(jīng)驗(yàn)與品牌，“我作為一些大銀行的顧問，被請(qǐng)去為一些不良資產(chǎn)的購(gòu)物中心做診斷，銀行希望我能提供一些經(jīng)驗(yàn)，幫它們做起來，可是有的項(xiàng)目看完后，我只有一個(gè)意見——炸掉重來，沒有任何提升辦法。”王健林在《萬達(dá)哲學(xué)》一書中這樣講述，而這個(gè)講話是在2010年9月27日。

王健林在書中舉了上海松江的一家購(gòu)物中心的例子。它在大學(xué)城附近、地鐵站的終點(diǎn)，地段很好，但總建筑面積48萬平方米的綜合體，只做了7層，每層6萬多平方米，統(tǒng)一層高4.5米、荷載500公斤。

“6萬多平方米一層，人進(jìn)去根本找不著北；統(tǒng)一層高、荷載，完全沒有考慮商家的需要。當(dāng)時(shí)還在基坑階段，我誠(chéng)懇地對(duì)幾個(gè)股東建議，一定要推倒重來，但他們舍不得已經(jīng)投入基礎(chǔ)施工的幾千萬元，最后這個(gè)項(xiàng)目成了爛尾樓，損失幾個(gè)億。”王健林無不遺憾地表示。