融創的“四更”：龍頭房企的思變、思危、思進

這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代。有人正踏上天堂之路，也有人正走向地獄之門。

狄更斯《雙城記》中的這段名言，尤其適合當下的房地產市場。

在“房住不炒”的主基調下，2021年上半年多家頭部房企業績出現同比下滑，更有曾經的“十強房企”公司業績暴雷，地產行業未來發展愈發撲朔迷離。

關鍵時刻，“優等生”融創中國再一次站了出來。

中報數據顯示，融創上半年營業收入958.2億元（人民幣，下同），同比上升23.9%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；在保持業績高增長的同時，融創“三道紅線”指標持續改善，現金流層面也呈現出更充裕態勢。

在房地產行業史上最嚴監管時代，融創再一次用業績展示出自身堅固的基本盤和穩健的增長性。“四更”經營準則的提出，讓融創能夠在地產下半場從容應對行業波動、繼續保持均衡高質量發展，并為其戰略升級打下堅實基礎。

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地產主業競爭優勢突出，“三道紅線”指標穩步改善

8月31日，融創中國控股有限公司（01918.HK，下稱“融創”）公布2021年中期業績報告。財報數據顯示，公司上半年實現營業收入958.2億元（人民幣，下同），同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%。

經營業績的穩健增長來自于公司主營業務的持續向好。在地產主業方面，今年1-6月份，融創實現合同銷售額3208億元，同比上升64%，行業銷售排名穩居前四。

自上市以來，融創堅持“高端精品”和“區域聚焦”兩大戰略，銷售收入在過去十年間實現了指數級增長，實現了從一家區域性房企到行業頭部企業的跨越。

從銷售結構來看，融創在環渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部等深耕核心城市群的領先優勢依然明顯。上半年，融創在長三角、西部核心城市、環渤海分別完成銷售額1141億元、791億元、637億元，并在20個城市銷售額超50億元，其中北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元。

產品力優勢則是融創地產銷售持續增長的又一核心競爭力。據半年報披露，繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠后，融創在今年上半年再次獲得中國指數研究院“房地產產品力優秀企業”第一名。

近幾年，融創敏銳捕捉到主流客群年輕化和科技快速進步兩大趨勢，并通過從城市、社區、家庭、生活四大維度升級其主流產品，進而推動公司“I AM I”產品年輕化創新不斷落地。在已落地項目中，上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項目成為市場紅盤。

市場和客戶的高度認可不僅為融創帶來了銷量的增長，同時也保證了公司高位的回款率水平。截至6月末，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%，現金流更為充裕。

良好的經營業績和現金流表現也讓融創“三道紅線”指標持續改善。截至6月末，公司凈負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，全面轉綠進程不斷加速。

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“地產+”業務高速增長，第二增長曲線隱現

地產主業穩健發展的同時，融創中國文化、文旅等非地產業務也保持了較快的增速，成為公司儲備的未來長期增長點。

去年年底，融創中國旗下物業管理公司融創服務控股有限公司（01516.HK，下稱“融創服務”）成功赴港上市。由于機構投資多倍強力認購，融創服務在綠鞋后最終融資達到92億港元，創下物管上市公司融資規模新高。

融創服務的成功上市進一步確立了融創在物業管理業務的頭部競爭優勢。半年報數據顯示，融創服務上半年實現營收33.2億元，同比增長85%；實現歸母凈利潤6.1億元，同比增長154%。凈利率為19%，較去年同期上升5個百分點。

半年報顯示，融創服務三大業務板塊均保持了高速增長。其中，物業管理服務收入20.5億元，同比增長94%；社區生活服務收入1.9億元，同比增長206%，并已超越2020年全年表現；非業主增值服務收入10.8億元，同比增長60%。隨著業主增值服務占比的提升，融創服務的收入結構也在持續向好。

而基于高品質的服務，融創服務攢下良好的口碑。根據獨立專業咨詢機構賽惟咨詢的報告，2020年融創服務客戶滿意度高達90分，遠高于行業平均73分，達到了行業標桿水平。

口碑效應之下，融創服務在規模方面延續著大幅快速增長態勢。截至6月底，融創服務在管建筑面積1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，其中第三方外拓項目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個百分點，凸顯出融創服務的競爭力。

文旅業務則是融創打造公司第二增長曲線的又一方向。2021年上半年，受益于國內旅游市場整體向好，融創文旅業績也實現了快速增長。

半年報顯示，2021年上半年，融創文旅板塊實現營業收入26.1億元，同比增長166%；管理利潤大幅增長，達4.4億元；客流量達7201萬人次，同比提升103%。

自2018年文旅集團成立以來，融創文旅業務一直保持較好發展。截至目前，融創文旅擁有涵蓋文旅全業態、全產品線的專業化全產業鏈服務能力，圍繞產品、建設、運營三大專業服務體系，提供文旅項目獲取、規劃研策、投資咨詢、建設、運營、管理等全方位的產品服務。

2021年上半年，融創文旅多項目順利開業，為當地帶來火爆人氣。其中，濟南融創文旅城是山東首個集購物、文化、旅游、體育為一體的文旅綜合體，開業期間客流逾55萬人次；桂林融創國際旅游度假區開業首周末客流突破23萬人次；杭州灣融創文旅城水世界則成為長三角水樂園新標桿。

三大融創文旅城攜主題特色文旅項目的精彩啟幕，進一步凸顯出融創文旅“中國家庭歡樂供應商”的地位。同時，融創文旅業態布局優勢和全鏈條操盤能力也得到充分展現。隨著融創文旅的線上線下多場景打通能力，產品力、服務力以及綜合運營能力持續升級，融創文旅將為大眾帶來更多創新歡樂，全方位賦能行業發展。

值得一提的是，由于物業服務和文旅板塊的高速增長，融創上半年非地產收入占比已經提升至8.7%，較上年末提升了3.2個百分點。

基于長期主義的業務思考，融創前瞻、高起點布局的“地產+”業務。無論是文旅業務還是物業服務，均具備長遠的行業空間和業務成長性，并與地產開發主業密切互動、互相賦能，有望為公司打開第二增長曲線。

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競品質成為行業主題，“四更”準則打造長期競爭力

隨著政策層面高頻精準調控持續推進，房地產行業進入史上最嚴監管時代。從中報業績來看，融創上半年成功通過了年中行業大考，無論是地產主業的穩定發展，還是“地產+”業務迅速擴張，都顯示出公司強大的綜合能力。

融創下半年業績同樣值得期待。一方面，公司目前可售貨值充足。數據顯示，融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元，有力保障了公司下半年的銷售達成。

另一方面，隨著公司融資結構持續優化，融創融資成本持續下降，公司盈利能力有望進一步提升。

此外，隨著調整政策的持續推進，房地產行業回歸好產品和服務將是大勢所趨，產品將成為決定企業發展的核心競爭力。在這方面，融創先發優勢尤其突出。

自創立之初，融創即以產品為戰略，視客戶為產品根本，通過精準把握客戶需求，不斷迭代產品功能，為自身構筑了一道獨特的競爭壁壘。“競品質”時代的到來，融創的領先優勢也將進一步擴大。

回顧融創中國的進階之路，就能發現公司總是能夠在行業的不同階段快速找到發展最優解。在地產上半場，融創堅持“高端精品”和“區域聚焦”兩大戰略，并利用并購開啟規模擴張之門，利用高周轉的模式實現了業績的高增長。

進入到地產下半場，融創逐漸認識到資本結構的優化對公司長期發展至關重要，并先于政策要求主動降低杠桿，在提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。“三道紅線”政策出臺之后，融創中國董事會主席孫宏斌及時為公司定下了“調融資結構、降融資成本和負債率、謹慎拿地”三大任務。2020年年報顯示，融創“三道指標”連降兩檔至黃檔，資產結構得到進一步優化。

為了進一步明確和堅定均衡高質量發展戰略方向，融創在半年度會議上提出新的戰略發展目標——更安全、更從容、更長期、更有價值。

凡事預則立不預則廢。在中國經濟轉型升級趨勢不可避免、社會人口結構變化加速的背景下，地產商以往粗放式的高杠桿開發模式已經明顯不合時宜。如果說房地產的上半場“發展就是安全”，那么下半場的準則是“安全才能發展”。

融創“四更”準則的提出無疑重新定義了頭部房企的未來增長形態，極具行業參考價值。這既凸顯出融創一直以來未雨綢繆的前瞻性思考，也讓其在復雜的競爭環境中保持穩健發展和持續領跑。