“并購?fù)酢笔烂酉聛硐氘?dāng)“利潤王”下半年可賣樓盤貨值四千億

躋身行業(yè)前十之后，世茂轉(zhuǎn)而向“利潤王”發(fā)起沖擊，爭當(dāng)利潤和投資回報行業(yè)前5的房企。

8月25日，在世茂集團2020年中期業(yè)績說明會上，世茂集團董事局總裁許世壇提出目標(biāo)：世茂要成為中國前五最具投資回報的地產(chǎn)公司，未來四年核心利潤保持20%增幅。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，許世壇更多的心思花在了多元化業(yè)務(wù)。上半年，世茂房地產(chǎn)更名為世茂集團，隨之而至的變化是，世茂服務(wù)登陸港股，引入紅杉資本等動作。

此次業(yè)績會上，世茂原來的“大飛機”戰(zhàn)略也有所調(diào)整，將原來的文化板塊調(diào)整為金融，最終形成以房地產(chǎn)為主，“物業(yè)服務(wù)、商娛、酒店及金融”為輔的業(yè)務(wù)布局。

下半年可售貨值4000億元，“有信心超額完成全年目標(biāo)”

“過去三年可能是做大規(guī)模，未來五年是做強、做高利潤。同時，世茂集團是上市公司，希望股價、市值和分紅表現(xiàn)都是行業(yè)引領(lǐng)者，給投資者最大回報。”

數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，世茂集團合約銷售金額為1104.8億元，完成36.8%的年度銷售目標(biāo)，同比增長10%。對比克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，TOP20房企上半年銷售平均增速僅0.2%，世茂的增速不可謂不驚人。

有媒體提問是否有更高的銷售目標(biāo)時，許世壇審慎且低調(diào)的表示，暫時不會上調(diào)。但種種跡象顯示，世茂預(yù)計完成的全年銷售目標(biāo)或?qū)?000億。

許世壇透露，雖然今年市場整體受疫情影響較大，但6、7月份已基本恢復(fù)甚至超過去年同期水平，“8月的銷售金額可能達到300億元，同比增長近五成。”因此，許世壇在會上最后表示，有信心完成甚至超額完成全年目標(biāo)。

據(jù)世茂管理層現(xiàn)場補充道，世茂下半年約2200萬平方米（可售貨值約達4000億元）的供貨主要集中在四季度，供貨節(jié)奏較去年有所加快，且在一二線、強三線城市的供貨量較去年同期增長超過10%，超額完成全年目標(biāo)并非喊口號。

與往年類似，世茂集團的投資力度也會根據(jù)回款金額進行規(guī)劃，其投資支出為現(xiàn)金回款50%。按照世茂計劃，其2020年新增貨值目標(biāo)為5000億元，土地投資嚴(yán)格控制在回款的50%以內(nèi)。

今年上半年，世茂集團共獲取土地84塊，新增土儲1232萬平方米，權(quán)益前總價約647億元，其中一、二線及強三四線城市土地總價占比94%。截至報告期末，世茂集團權(quán)益前土地儲備約8393萬平方米，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。

對于后續(xù)的土地市場情況，許世壇補充表示，“現(xiàn)在土地價格有點貴，世茂已完成全年土地投拓目標(biāo)的60%-70%，會待市場冷靜下來再找機會。”

要做投資回報率前5的房企

“如果滿分100分，我給世茂打80分，扣的20分在于利潤。”2020年初，世茂的考核體系由銷售指標(biāo)轉(zhuǎn)為凈利潤指標(biāo)。復(fù)盤上半年的數(shù)據(jù)，利潤依然是許世壇最為擔(dān)憂的問題。

2020年上半年，世茂集團營業(yè)額達645.5億元，同比增長14.1%；毛利195.1億元，同比增長14.6%，毛利率30.2%；核心凈利潤82.55億元，同比增長9%；股東應(yīng)占核心凈利潤55.58億元，同比增長4.7%，股東應(yīng)占核心凈利潤率13.3%。

而在現(xiàn)金回款和負(fù)債方面，公司實現(xiàn)回款額890.4億元，同比增長9.5%；賬面現(xiàn)金達699.2億元，較2019年末增長17.3%，凈負(fù)債率為57.8%，連續(xù)9年維持在60%以下的水平。

世茂管理層在業(yè)績會上總結(jié)，2017-2019年是規(guī)模之戰(zhàn)，而2020-2024年則是利潤之戰(zhàn)。許世壇更提出，世茂中長期的目標(biāo)是希望在利潤和股價表現(xiàn)上，做到地產(chǎn)行業(yè)的前五。

但首先，世茂必須解決旗下世茂股份的“老大難”問題。作為世茂集團旗下的子公司，世茂股份主要包括商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與營運、主題娛樂等重資產(chǎn)且回報周期較長的業(yè)務(wù)，利潤表現(xiàn)一度引發(fā)投資者不滿。

上半年，世茂股份實現(xiàn)營業(yè)收入91.56億元，同比減少28.58%；實現(xiàn)凈利潤17.32億元，同比下降26.63%。許世壇直言，作為世茂股份的大股東，對過去幾年的業(yè)績、股價表現(xiàn)也是不滿意的，“所以今年集團對世茂股份做了比較大的調(diào)整。”

為此，世茂股份發(fā)布千億目標(biāo)戰(zhàn)略，未來五年，公司銷售額實現(xiàn)千億，至少分拆出兩個上市平臺。

目前，世茂集團利潤貢獻來自于住宅銷售，2022年至2024年則會逐年增加多元業(yè)務(wù)的利潤貢獻。許世壇表示，世茂集團正不斷培育多驅(qū)并進的矩陣化能力，從多元化向?qū)I(yè)化推進，加速落地“大飛機戰(zhàn)略”。

世茂的“大飛機”戰(zhàn)略，是指以房地產(chǎn)為主業(yè)，物業(yè)服務(wù)、商娛、酒店及金融為輔，此前的文化板塊調(diào)整為金融板塊。除了物業(yè)服務(wù)遞交IPO，世茂還計劃在未來數(shù)年內(nèi)，分拆其他高價值、高增長的業(yè)務(wù)上市。

今年6月初，世茂服務(wù)成功IPO，并吸引了紅杉資本和騰訊總共2.44億美元的共同戰(zhàn)略投資。同時，2020年以來，世茂服務(wù)還完成了對廣州粵泰、福晟生活服務(wù)、蘇州翀?zhí)臁⒊啥夹耪x等公司收購事宜，新增在管面積超過1450萬平方米。

不過，相比世茂服務(wù)而言，世茂的酒店板塊受疫情影響較大，業(yè)績下滑明顯。世茂方面坦言，位于上海的四座五星級酒店境外造成的影響遠(yuǎn)超預(yù)期，故上半年酒店業(yè)績同比下降55%，同時希望全年降幅收窄至25%。

值得玩味的是，世茂在今年初的“世紀(jì)大并購”中吃下福晟貨值千億土儲，及至年中業(yè)績會，世茂管理層并未提及“福晟”與合作后續(xù)。此前，世茂官方曾宣布，世茂福晟平臺2020年銷售目標(biāo)為300億。

要想真正把集團利潤做到業(yè)內(nèi)前五的水平，許老板還需從更宏觀的角度，統(tǒng)領(lǐng)各個上市板塊的經(jīng)營節(jié)奏。