佳源集團(tuán)什么來頭？掏180億元接盤中天金融資產(chǎn)

2020年3月11日，美麗生態(tài)罕見發(fā)布了《關(guān)于立案調(diào)查事項進(jìn)展暨風(fēng)險提示的公告》。原因是美麗生態(tài)在2019年屢次遭深交所問詢，并因股東王仁年的成績補(bǔ)償款違規(guī)拖欠、信息披露違法違規(guī)兩項事由受到立案調(diào)查。

美麗生態(tài)因2017年、2018年連續(xù)凈利潤為負(fù)，被交易所警告退市風(fēng)險，被“ST”。2019年因出售兩家全資子公司，凈利潤增加，扭虧為盈。

地產(chǎn)“雙頭”模式

2016年3月，沈天晴名下的佳源國際登陸港交所上市。然而，沈天晴在多個場合都曾表示，佳源國際只占集團(tuán)業(yè)務(wù)的20%多。地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，除了佳源國際，佳源集團(tuán)旗下還有一個佳源創(chuàng)盛。

2017年，沈天晴提出佳源集團(tuán)沖擊千億銷售額房企的目標(biāo)，但是在房地產(chǎn)進(jìn)入下行區(qū)間的歷史節(jié)點(diǎn)下，此后三年這一宏偉目標(biāo)一直未能實現(xiàn)。不僅如此，另據(jù)中指院公布的房企2020年銷售百強(qiáng)榜，佳源集團(tuán)從2019年的第38位退至第46位。

佳源國際2021半年報顯示，上半年合約銷售額191.27億元，同比增長64%，完成全年目標(biāo)的47%；凈利潤21.7億元，凈負(fù)債率40.7%，為上市以來最低點(diǎn)，但是凈債務(wù)總額達(dá)到106.2億元。

佳源集團(tuán)收購中天城投消息傳出，佳源國際港股股價略有上調(diào)，從8月31日的2.57港元/股升至9月3日收盤的3.1港元/股。

佳源國際股價歷史最高點(diǎn)是2018年的21.87港元/股。2019年年初佳源國際股價曾上演斷崖式下跌，股價從10幾港元跌到2塊多港元，市值縮水200多億港幣，其原因是榜單烏龍，由于佳源國際將原本歸屬于佳源集團(tuán)的業(yè)績計算了進(jìn)來，造成佳源國際銷售額增幅1000%，從而引發(fā)廣泛質(zhì)疑。

圖源：佳源集團(tuán)官網(wǎng)

有媒體曾留意到一個細(xì)節(jié)，佳源國際2015年至2019年的銷售額復(fù)合增長率在65.8%，2017年至2019年的總營業(yè)額分別為76.07億元、136.16億元和160.7億元。這當(dāng)中，安徽區(qū)域2019年就貢獻(xiàn)了63億元。2020年，安徽區(qū)域更是貢獻(xiàn)了近100億元的銷售。

但安徽區(qū)域并非新增量，而是2019年從佳源創(chuàng)盛資產(chǎn)包中注入上市平臺的。反觀佳源創(chuàng)盛的營業(yè)收入，2016年至2018年分別為206.74億、239.16億、252.02億，2019年營收不增反減，總資產(chǎn)和凈利潤也同時出現(xiàn)縮水。

2019年股價閃崩之后，佳源國際股價再也沒有回到過從前十幾二十幾港元的水平。即使是此次收購中天城投消息傳來，佳源國際股價還是維持在3港元/股的水平線上，而賣方中天金融卻迎來一波暴漲。

上演“蛇吞象”，能否吃得下？

地產(chǎn)分析師張銀銀表示，為了實現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，佳源集團(tuán)一直在謀求大舉擴(kuò)張，這一過程中勢必會推高杠桿。盡管佳源的負(fù)債率并不高，地產(chǎn)三條紅線都是綠檔，但是在企業(yè)負(fù)債絕對值本就不小的情況下，還大舉舉債擴(kuò)張，會不會走向過度，很成問題。

目前，佳源國際資產(chǎn)負(fù)債率從去年年末67.4%下降到上半年末的62.1%，凈負(fù)債率從60%下降到41%；現(xiàn)金短債比和去年保持一致，接近1.3倍的比重。尚在“綠檔”。

眾所周知，中國房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)全周期都高度依賴舉債。首先是拿地，基本不靠自有資金，靠借貸融資。其次是造房子，也是靠融資借貸，靠開發(fā)貸。第三是預(yù)售房，房子還沒造好就收定金、賣預(yù)售房，這相當(dāng)于把客戶的資金借來了。

根據(jù)半年報披露，佳源國際土地儲備目前達(dá)到了1867萬平方米。中天城投方面，其當(dāng)前主要項目集中在貴陽、遵義、瀘州三個城市，累計總土儲占地面積382.7萬平方米，土儲總建面積1664萬平方米，剩余可開發(fā)面積1601.5萬平方米。

自身土地儲備1867萬平方米，收購中天城投再獲得1600萬平方米，規(guī)模一下子接近翻一番，即便是擁有充足的收購資金，果真吃下去，后續(xù)開發(fā)的資金和債務(wù)壓力也可想而知。此外，處于大西部的貴州，其多年來都在經(jīng)歷人口外流，貴州的房地產(chǎn)需求，未來到底能夠達(dá)到一個什么樣的規(guī)模，還不好說。

另有消息稱，佳源集團(tuán)很可能會聯(lián)合國資、央企或其他全國知名房企共同實施本次交易。有佳源集團(tuán)內(nèi)部人士表示，有這個可能，“但現(xiàn)在收購還不確定，要看具體盡調(diào)情況”。