北京長租公寓新規(guī)發(fā)布！“租金貸”只能撥付給個人，禁止“長收短付”

長租公寓即將迎來監(jiān)管新規(guī)。2月2日，北京市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。

1 嚴(yán)禁“長收短付”，租金貸只能撥付給個人

部分長租公寓因“長收短付”“高進(jìn)低出”等問題暴雷引發(fā)了廣泛關(guān)注。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付給房東，一進(jìn)一出之間，一個無形的資金池就形成了。部分運(yùn)營商利用這一模式玩起了期限錯配，一旦資金鏈出現(xiàn)問題就很容易引發(fā)暴雷，損害房東和租客的利益。

新規(guī)明確限定住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，同時，要求住房租賃企業(yè)收、付租金周期應(yīng)當(dāng)匹配。嚴(yán)格禁止“長收短付”，限制租賃企業(yè)充實(shí)“資金池”。

有關(guān)部門也關(guān)注到了租金貸的現(xiàn)象，其暴露出的最大問題就是，本該發(fā)放給租客的貸款，卻直接轉(zhuǎn)給了長租公寓，進(jìn)入長租公寓的資金池。新規(guī)嚴(yán)控租金貸撥付對象，規(guī)定銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)。

換句話說，在租客申請了住房租賃貸款，貸款可以發(fā)放給租客，也可以在簽訂協(xié)議后發(fā)放給房東，但不能發(fā)放給住房租賃企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或利益相關(guān)方。

媒體援引市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此前已經(jīng)預(yù)收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業(yè)要建立專戶逐步化解；已經(jīng)預(yù)收的押金，也要一并納入專用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程后續(xù)還會出臺配套細(xì)則。

2 押金不得超過1個月租金，且須納入專用賬戶托管

新規(guī)提出，住房租賃企業(yè)收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。同時，要建立押金托管制度，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金，須通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，企業(yè)不能擅自動用和挪用。

新規(guī)還明確了押金退還的期限和流程。住房租賃企業(yè)應(yīng)于合同終止后2個工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會退還押金，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)在1個工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

針對霸王條款、強(qiáng)扣押金、裝修矛盾等糾紛，新規(guī)也予以明確。

通知提出，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用本市住房租賃合同示范文本，用示范文本避免因霸王條款、約定不明引發(fā)后續(xù)糾紛，并在簽訂承租或出租房屋合同3日內(nèi)將合同信息在北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案，未如實(shí)備案的企業(yè)將限制其通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息。

其次，新規(guī)中明確，住房租賃企業(yè)出資對租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。

3 符合條件的租賃企業(yè)可享受稅收、金融等優(yōu)惠

據(jù)悉，北京將繼續(xù)支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。

不過，住房租賃服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，將由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門列入重點(diǎn)關(guān)注名單并向社會公布，提示謹(jǐn)慎選擇；情節(jié)嚴(yán)重的將列入風(fēng)險警示名單并向社會公布，警示重大風(fēng)險；根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的意見，市場監(jiān)管部門、網(wǎng)信部門將分別對違規(guī)企業(yè)采取相應(yīng)處理措施。

不過，對于存在較多違法違規(guī)行為，屢教不改的，各部門也將加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管。通知規(guī)定，住房租賃服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，由市住建部門列入重點(diǎn)關(guān)注名單并向社會公布，提示謹(jǐn)慎選擇；情節(jié)嚴(yán)重的列入風(fēng)險警示名單并向社會公布，警示重大風(fēng)險；根據(jù)住建部門的意見，市場監(jiān)管部門依法依規(guī)責(zé)令有關(guān)主體停止發(fā)布相關(guān)廣告。網(wǎng)絡(luò)信息平臺未履行核驗(yàn)發(fā)布主體和房源信息責(zé)任的，網(wǎng)信部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見，依法對其相關(guān)業(yè)務(wù)采取整頓措施。

京房字報道中提到，北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發(fā)，究其原因，多為搶占市場、擴(kuò)大規(guī)模，采取高進(jìn)低出、長收短付、租金貸款等違規(guī)行為盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致其經(jīng)營難以為繼。

共性問題，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維主導(dǎo)經(jīng)營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實(shí)現(xiàn)套利，經(jīng)營模式風(fēng)險高。

二是長期依賴于股權(quán)融資，靠股東輸血維持經(jīng)營。資本在租賃市場等民生領(lǐng)域跑馬圈地的同時，又千方百計規(guī)避社會責(zé)任。

三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴(kuò)張之路，并轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。

希望在新規(guī)落地之后，住房租賃市場能夠健康、規(guī)范地發(fā)展。

以下是新規(guī)全文：

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市市場監(jiān)督管理局 北京市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室 北京市地方金融監(jiān)督管理局 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局 關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知

京建發(fā)〔2021〕40號

各有關(guān)單位：

為規(guī)范我市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動，促進(jìn)我市住房租賃市場健康平穩(wěn)發(fā)展，按照住建部等六部委《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（建房規(guī)〔2019〕10號）有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：

一、本通知適用于住房租賃企業(yè)分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動。

二、住房租賃企業(yè)在本市開展業(yè)務(wù)前，應(yīng)向注冊所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門報送開業(yè)信息和從業(yè)人員名單。未報送開業(yè)信息的企業(yè)不得通過互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息。

三、住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)使用本市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和市場監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本。

四、住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配。

五、住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金。

住房租賃企業(yè)應(yīng)于合同終止后2個工作日內(nèi)通知北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會退還押金，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)在1個工作日內(nèi)將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

六、住房租賃企業(yè)應(yīng)于簽訂承租或出租房屋合同后3日內(nèi)，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數(shù)、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監(jiān)管平臺備案。未如實(shí)備案合同的企業(yè)不得通過互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布房源信息。

七、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

八、住房租賃企業(yè)出資對租賃住房進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)取得房屋產(chǎn)權(quán)人書面同意。住房租賃企業(yè)提前解除合同的，應(yīng)依據(jù)合同約定履行各方責(zé)任，不得強(qiáng)制收取裝修費(fèi)用。

九、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)建立糾紛調(diào)解機(jī)制，定期公布住房租賃企業(yè)被投訴情況，調(diào)解住房租賃企業(yè)和當(dāng)事人糾紛。

十、本市支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)持有房屋并依法出租。住房租賃企業(yè)可以按規(guī)定享受稅收、金融等優(yōu)惠政策。

十一、住房租賃服務(wù)企業(yè)存在違法違規(guī)行為較多的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門列入重點(diǎn)關(guān)注名單并向社會公布，提示謹(jǐn)慎選擇；情節(jié)嚴(yán)重的列入風(fēng)險警示名單并向社會公布，警示重大風(fēng)險；根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的意見，市場監(jiān)管部門依法依規(guī)責(zé)令有關(guān)主體停止發(fā)布相關(guān)廣告。網(wǎng)絡(luò)信息平臺未履行核驗(yàn)發(fā)布主體和房源信息責(zé)任的，網(wǎng)信部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見，依法對其相關(guān)業(yè)務(wù)采取整頓措施。

十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續(xù)履行。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 北京市市場監(jiān)督管理局

北京市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室 北京市地方金融監(jiān)督管理局

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局

2021年1月28日