新湖中寶構(gòu)建地產(chǎn)+金融+高科技驅(qū)動(dòng)，從資源型企業(yè)到成長(zhǎng)型企業(yè)

近日，新湖中寶（600208.SH)決定擬將旗下啟輝實(shí)業(yè)35%股權(quán)及啟隆實(shí)業(yè)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)中國(guó)，近50億元的資金回籠讓公司更好實(shí)現(xiàn)降杠桿化的目標(biāo)。

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不斷變化，新湖中寶作為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，其自身也展開(kāi)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型工作。除此之外，在投資方面不斷梳理投資結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持金融行業(yè)的布局判斷，注重投資項(xiàng)目的收益增厚公司業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)、金融服務(wù)、高科技投資的多輪驅(qū)動(dòng)體系。

新湖中寶轉(zhuǎn)型的底氣，來(lái)自于房地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)健支撐。

作為新湖中寶的原有主業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)，新湖中寶審時(shí)度勢(shì)，很少出現(xiàn)在土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)價(jià)廝殺，卻坐擁上海內(nèi)環(huán)多幅稀缺土地資源，以及環(huán)上海周邊廣大的土地儲(chǔ)備。

這就使得“不走尋常路”的新湖中寶具備了自己獨(dú)特的地產(chǎn)板塊優(yōu)勢(shì)：在成本較低的前提下保持了40%左右的毛利，高于行業(yè)平均水平；并在長(zhǎng)三角一體化的強(qiáng)大區(qū)域優(yōu)勢(shì)下，通過(guò)前瞻性的布局，提前儲(chǔ)備了長(zhǎng)三角的大量土地資源，如今地價(jià)翻漲數(shù)倍，新湖中寶穩(wěn)持家底。

有著“上海內(nèi)環(huán)地王”之稱的新湖中寶，為了改變銷售一般、舊改周期較長(zhǎng)的局面，其地產(chǎn)板塊的整合與變現(xiàn)也在加速推進(jìn)。

例如，為提前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金回籠，加速項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，新湖中寶與國(guó)內(nèi)兩大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、綠城中國(guó)（03900.HK）不斷進(jìn)行深度合作。

2019年7月，新湖中寶將甌瓴實(shí)業(yè)和上海瑪寶的相應(yīng)權(quán)益作價(jià)約67億元出售給融創(chuàng)中國(guó)，涉及長(zhǎng)三角區(qū)域約210多萬(wàn)平方米建筑面積的土地項(xiàng)目。同年12月，新湖中寶又將持有的上海明珠城項(xiàng)目35%股權(quán)出售給綠城中國(guó)，總對(duì)價(jià)36億元。

僅在去年下半年就通過(guò)出售資產(chǎn)回籠資金超100億元。

今年4月，新湖中寶與綠城中國(guó)達(dá)成深度戰(zhàn)略合作：以41億元的價(jià)格向綠城中國(guó)轉(zhuǎn)讓上海青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目、沈陽(yáng)項(xiàng)目35%的股權(quán)和啟東項(xiàng)目50%的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目層面的深入合作，同時(shí)投資30.685億港元入股綠城中國(guó)，獲得12.95%的股權(quán)，成為其第三大股東。

圖片來(lái)源：天眼查

11月10日，新湖中寶再次與融創(chuàng)中國(guó)達(dá)成協(xié)議，轉(zhuǎn)讓子公司啟隆實(shí)業(yè)50%的股權(quán)和啟輝實(shí)業(yè)35%的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)50億資金回籠變現(xiàn)。

僅啟隆實(shí)業(yè)的上海亞龍項(xiàng)目就回籠資金38億元，實(shí)現(xiàn)了22億元的利潤(rùn)，同時(shí)因項(xiàng)目出表減少了有息負(fù)債190億元。

在未來(lái)的地產(chǎn)板塊發(fā)展規(guī)劃中，新湖中寶表示：“公司具備充足的成本空間，隨時(shí)可以通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)未來(lái)現(xiàn)金流的變現(xiàn)，以加快周轉(zhuǎn)率。”

值得關(guān)注的是，新湖中寶旗下多處樓盤(pán)也在快速推進(jìn)，進(jìn)入開(kāi)發(fā)、銷售拐點(diǎn)。

事實(shí)上，對(duì)存量土地加快開(kāi)發(fā)是新湖從2018年就已經(jīng)開(kāi)始推進(jìn)的工作。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，新湖中寶新開(kāi)工面積同比增加12%、新竣工面積同比增加10%；2019年，上述兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅分別增至15%、98%。

新湖中寶表示，受疫情影響，公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目今年上半年開(kāi)工、竣工和交付均有一定程度延遲，但在下半年得到充分的緩解。但在銷售方面，新湖中寶基本保持了去年同期的水平，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積53.18萬(wàn)平方米、合同銷售收入71.18億元。

12月20日，擁攬約1.1km一線蘇河景觀的新湖明珠城三期迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)銷售45億的業(yè)績(jī)。此外，杭州項(xiàng)目房源547套，已于2020年12月14日開(kāi)盤(pán)。還有多個(gè)項(xiàng)目處于預(yù)售階段、計(jì)劃開(kāi)工階段。

這也見(jiàn)證著公司逐漸從資源型企業(yè)向周轉(zhuǎn)型企業(yè)過(guò)渡，加大銷售開(kāi)發(fā)力度、縮短經(jīng)營(yíng)周期，項(xiàng)目資源逐步進(jìn)入收獲期時(shí)，順勢(shì)完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型工作。

  去杠桿化，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

整體而言，新湖中寶的一系列舉措基本完成了所設(shè)定的目標(biāo)，在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面也有著不錯(cuò)的成績(jī)。

新湖中寶相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自2018年起，公司采取了一系列降杠桿舉措。在降杠桿組合拳的努力下，公司已基本完成了所設(shè)定的降杠桿目標(biāo)。

新湖中寶2020年三季報(bào)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收80.25億元；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)27.34億元，同比增長(zhǎng)11.27%；賬面資產(chǎn)負(fù)債率為75.19%，相對(duì)上年末75.59%降低0.4%，在行業(yè)內(nèi)相對(duì)保持低位。

據(jù)新湖中寶有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，公司自由現(xiàn)金流非常充裕，基本沒(méi)有未支付的土地款，也沒(méi)有需要?jiǎng)傂灾Ц兜默F(xiàn)金流壓力。

同時(shí)，公司有息負(fù)債從760億下降到約540億，資產(chǎn)負(fù)債率下降到70%以下，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降到65%以下。降杠桿的同時(shí)，公司也有效控制了融資成本。到2019年末公司平均融資利率6.91%，當(dāng)期公司融資利率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)2020年末平均利率約6.5%。

即使在疫情爆發(fā)、境外融資市場(chǎng)不暢的情況下，公司還能夠成功發(fā)行2.87億美元境外債券。這也能說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)新湖中寶的充分認(rèn)可。

此外，在保持不錯(cuò)的業(yè)績(jī)同時(shí)，積極轉(zhuǎn)型的新湖中寶已加快布局金融服務(wù)和高科技板塊，投資了多家具有潛力的公司。

在整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，新湖中寶積極構(gòu)建新湖體系的金融服務(wù)板塊。

今年5月，新湖中寶在金融服務(wù)業(yè)迎來(lái)了“雙喜臨門(mén)”。

同在新湖集團(tuán)下的哈高科（600095.SH）通過(guò)發(fā)行股份＋定增方式，以106.38億元收購(gòu)湘財(cái)證券99.7273%股權(quán)的項(xiàng)目獲無(wú)條件通過(guò)。

被哈高科收購(gòu)的湘財(cái)證券是湖南省的老牌券商，如今也在證券行業(yè)擁有著豐富的資源。將會(huì)給新湖中寶帶來(lái)更多的可能性。

而在湘財(cái)證券被收購(gòu)的同一天，新湖期貨也啟動(dòng)了上市輔導(dǎo)，新湖期貨蓄勢(shì)待發(fā)進(jìn)入資本市場(chǎng)，意味著新湖的金融版圖將進(jìn)一步擴(kuò)張。

此外，近年來(lái)，新湖中寶也進(jìn)一步加快了金融服務(wù)布局的力度——通過(guò)對(duì)盛京銀行、中信銀行、陽(yáng)光保險(xiǎn)等企業(yè)逐步加碼投資，擴(kuò)大持股比例，使得其資產(chǎn)重心逐步在金融服務(wù)領(lǐng)域加重比例。

從2020年三季報(bào)中可以看出，新湖中寶金融服務(wù)板塊投資資產(chǎn)約占總資產(chǎn)的30%。

同時(shí)，新湖中寶表示：公司每年經(jīng)由金融服務(wù)投資板塊獲取的現(xiàn)金分紅約6-8億元，權(quán)益利潤(rùn)約20億元，且公司投資的金融服務(wù)企業(yè)目前來(lái)講估值較低，行業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)空間依然巨大。

總體來(lái)看，現(xiàn)在的新湖中寶在金融服務(wù)企業(yè)的投資，已使其擁有銀行、證券、期貨、保險(xiǎn)等全方位金融牌照資源。

而所涉及的相關(guān)公司在業(yè)內(nèi)的影響力及品牌效應(yīng)也是有目共睹的，也從側(cè)面證明了新湖中寶的實(shí)力和規(guī)范。

此外，值得關(guān)注的是，金融服務(wù)板塊的公司大多不需要占用新湖中寶的管理資源，可以自成體系的進(jìn)行運(yùn)作。并且，其金融服務(wù)板塊的穩(wěn)定收益為新湖中寶帶來(lái)了大量的現(xiàn)金流入，這就為新湖中寶在高科技板塊的布局提供了重要利好條件。

近年來(lái)，新湖中寶在持續(xù)投資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，還順應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2017年起，新湖中寶首次將高科技投資納入戰(zhàn)略范疇，提出要加快布局區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等高科技領(lǐng)域，加大力度對(duì)高科技領(lǐng)域企業(yè)投資。至今，新湖中寶已累計(jì)對(duì)近20家高科技企業(yè)注入了超70億元的投資，逐漸形成規(guī)模和體系。

新湖中寶通過(guò)投資借力實(shí)現(xiàn)了“全面開(kāi)花”。

據(jù)悉，公司先后投資了萬(wàn)得信息、趣鏈科技、邦盛科技等一批擁有領(lǐng)先技術(shù)和市場(chǎng)份額的信息技術(shù)公司，成為其重要股東；同時(shí)，公司還前瞻投資于信息技術(shù)、芯片設(shè)計(jì)、智能制造、醫(yī)療健康等高科技企業(yè)。

比如，新湖中寶持股49%的趣鏈科技成為區(qū)塊鏈龍頭企業(yè)；持股約14.19%的邦盛科技訂單合同金額同比增長(zhǎng)150%以上。諧云科技、云毅科技、云天勵(lì)飛等所投企業(yè)均在細(xì)分行業(yè)處于龍頭地位。

而新湖中寶所投資的標(biāo)的公司，大多數(shù)處于已上市，或正走在上市的路上。

其中，新湖中寶新湖中寶1.49%股份的晶晨股份是全球最大的智能芯片供應(yīng)商之一，登陸科創(chuàng)板僅逾一年，目前賬面浮盈約1.5億元。

值得關(guān)注的是，新湖中寶持股比例25%的宏華數(shù)碼，其在國(guó)內(nèi)中高端紡織數(shù)碼噴墨印花機(jī)市場(chǎng)占有率超過(guò)50%，公司于今年11月開(kāi)啟上市進(jìn)程。

此外，在新湖中寶所投資的公司中，云天勵(lì)飛已提交科創(chuàng)板上市申請(qǐng)，趣鏈科技、邦盛科技、聚創(chuàng)科技、龍芯中科等企業(yè)，也計(jì)劃在未來(lái)兩年實(shí)現(xiàn)上市。

總體來(lái)看，目前的新湖中寶已在高科技板塊“自成體系”。其投資本土涉足區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、芯片等多個(gè)領(lǐng)域，成為公司高質(zhì)量發(fā)展的重要一翼。

未來(lái)三年，新湖中寶持股的企業(yè)中，預(yù)計(jì)有近10家將陸續(xù)上市，可回流資金超過(guò)100億元。

新湖中寶表示，隨著我國(guó)資本市場(chǎng)以及金融工具的不斷發(fā)展，公司在信息技術(shù)領(lǐng)域的股權(quán)價(jià)值將逐步顯現(xiàn)，并且這些股權(quán)價(jià)值具備較大的潛在提升空間，有利于公司資產(chǎn)價(jià)值重估。未來(lái)，新湖中寶的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將釋放出更強(qiáng)勁的動(dòng)能，構(gòu)建更加多元化的產(chǎn)業(yè)版圖。

新湖中寶前瞻布局、順勢(shì)而為，在投資領(lǐng)域，大規(guī)模投資布局基本成型，即將進(jìn)入回報(bào)期。在地產(chǎn)領(lǐng)域，積極推進(jìn)合作共贏，加速資產(chǎn)變現(xiàn)和品牌增值。同時(shí)自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)。