近日，新湖中寶（600208.SH)決定擬將旗下啟輝實業(yè)35%股權(quán)及啟隆實業(yè)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予融創(chuàng)中國，近50億元的資金回籠讓公司更好實現(xiàn)降杠桿化的目標(biāo)。

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不斷變化，新湖中寶作為民營房地產(chǎn)企業(yè)，其自身也展開了地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型工作。除此之外，在投資方面不斷梳理投資結(jié)構(gòu)，堅持金融行業(yè)的布局判斷，注重投資項目的收益增厚公司業(yè)績，實現(xiàn)地產(chǎn)、金融服務(wù)、高科技投資的多輪驅(qū)動體系。

新湖中寶轉(zhuǎn)型的底氣，來自于房地產(chǎn)主業(yè)的穩(wěn)健支撐。

作為新湖中寶的原有主業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，長期以來，新湖中寶審時度勢，很少出現(xiàn)在土地拍賣市場競價廝殺，卻坐擁上海內(nèi)環(huán)多幅稀缺土地資源，以及環(huán)上海周邊廣大的土地儲備。

這就使得“不走尋常路”的新湖中寶具備了自己獨特的地產(chǎn)板塊優(yōu)勢：在成本較低的前提下保持了40%左右的毛利，高于行業(yè)平均水平；并在長三角一體化的強大區(qū)域優(yōu)勢下，通過前瞻性的布局，提前儲備了長三角的大量土地資源，如今地價翻漲數(shù)倍，新湖中寶穩(wěn)持家底。

有著“上海內(nèi)環(huán)地王”之稱的新湖中寶，為了改變銷售一般、舊改周期較長的局面，其地產(chǎn)板塊的整合與變現(xiàn)也在加速推進(jìn)。

例如，為提前實現(xiàn)項目資金回籠，加速項目周轉(zhuǎn)，新湖中寶與國內(nèi)兩大地產(chǎn)開發(fā)商融創(chuàng)中國（01918.HK）、綠城中國（03900.HK）不斷進(jìn)行深度合作。

2019年7月，新湖中寶將甌瓴實業(yè)和上?，攲毜南鄳?yīng)權(quán)益作價約67億元出售給融創(chuàng)中國，涉及長三角區(qū)域約210多萬平方米建筑面積的土地項目。同年12月，新湖中寶又將持有的上海明珠城項目35%股權(quán)出售給綠城中國，總對價36億元。

僅在去年下半年就通過出售資產(chǎn)回籠資金超100億元。

今年4月，新湖中寶與綠城中國達(dá)成深度戰(zhàn)略合作：以41億元的價格向綠城中國轉(zhuǎn)讓上海青藍(lán)國際項目、沈陽項目35%的股權(quán)和啟東項目50%的股權(quán)，實現(xiàn)項目層面的深入合作，同時投資30.685億港元入股綠城中國，獲得12.95%的股權(quán)，成為其第三大股東。

圖片來源：天眼查

11月10日，新湖中寶再次與融創(chuàng)中國達(dá)成協(xié)議，轉(zhuǎn)讓子公司啟隆實業(yè)50%的股權(quán)和啟輝實業(yè)35%的股權(quán)，實現(xiàn)50億資金回籠變現(xiàn)。

僅啟隆實業(yè)的上海亞龍項目就回籠資金38億元，實現(xiàn)了22億元的利潤，同時因項目出表減少了有息負(fù)債190億元。

在未來的地產(chǎn)板塊發(fā)展規(guī)劃中，新湖中寶表示：“公司具備充足的成本空間，隨時可以通過項目轉(zhuǎn)讓的方式實現(xiàn)未來現(xiàn)金流的變現(xiàn)，以加快周轉(zhuǎn)率?！?

值得關(guān)注的是，新湖中寶旗下多處樓盤也在快速推進(jìn)，進(jìn)入開發(fā)、銷售拐點。

事實上，對存量土地加快開發(fā)是新湖從2018年就已經(jīng)開始推進(jìn)的工作。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，新湖中寶新開工面積同比增加12%、新竣工面積同比增加10%；2019年，上述兩項指標(biāo)的同比增幅分別增至15%、98%。

新湖中寶表示，受疫情影響，公司部分地產(chǎn)項目今年上半年開工、竣工和交付均有一定程度延遲，但在下半年得到充分的緩解。但在銷售方面，新湖中寶基本保持了去年同期的水平，實現(xiàn)合同銷售面積53.18萬平方米、合同銷售收入71.18億元。

12月20日，擁攬約1.1km一線蘇河景觀的新湖明珠城三期迎來首次開盤銷售45億的業(yè)績。此外，杭州項目房源547套，已于2020年12月14日開盤。還有多個項目處于預(yù)售階段、計劃開工階段。

這也見證著公司逐漸從資源型企業(yè)向周轉(zhuǎn)型企業(yè)過渡，加大銷售開發(fā)力度、縮短經(jīng)營周期，項目資源逐步進(jìn)入收獲期時，順勢完成地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型工作。

  去杠桿化，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

整體而言，新湖中寶的一系列舉措基本完成了所設(shè)定的目標(biāo)，在財務(wù)指標(biāo)方面也有著不錯的成績。

新湖中寶相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，自2018年起，公司采取了一系列降杠桿舉措。在降杠桿組合拳的努力下，公司已基本完成了所設(shè)定的降杠桿目標(biāo)。

新湖中寶2020年三季報實現(xiàn)營收80.25億元；實現(xiàn)歸母凈利潤27.34億元，同比增長11.27%；賬面資產(chǎn)負(fù)債率為75.19%，相對上年末75.59%降低0.4%，在行業(yè)內(nèi)相對保持低位。

據(jù)新湖中寶有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，截至目前，公司自由現(xiàn)金流非常充裕，基本沒有未支付的土地款，也沒有需要剛性支付的現(xiàn)金流壓力。

同時，公司有息負(fù)債從760億下降到約540億，資產(chǎn)負(fù)債率下降到70%以下，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降到65%以下。降杠桿的同時，公司也有效控制了融資成本。到2019年末公司平均融資利率6.91%，當(dāng)期公司融資利率持續(xù)下降，預(yù)計2020年末平均利率約6.5%。

即使在疫情爆發(fā)、境外融資市場不暢的情況下，公司還能夠成功發(fā)行2.87億美元境外債券。這也能說明資本市場對新湖中寶的充分認(rèn)可。

此外，在保持不錯的業(yè)績同時，積極轉(zhuǎn)型的新湖中寶已加快布局金融服務(wù)和高科技板塊，投資了多家具有潛力的公司。

在整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，新湖中寶積極構(gòu)建新湖體系的金融服務(wù)板塊。

今年5月，新湖中寶在金融服務(wù)業(yè)迎來了“雙喜臨門”。

同在新湖集團下的哈高科（600095.SH）通過發(fā)行股份＋定增方式，以106.38億元收購湘財證券99.7273%股權(quán)的項目獲無條件通過。

被哈高科收購的湘財證券是湖南省的老牌券商，如今也在證券行業(yè)擁有著豐富的資源。將會給新湖中寶帶來更多的可能性。

而在湘財證券被收購的同一天，新湖期貨也啟動了上市輔導(dǎo)，新湖期貨蓄勢待發(fā)進(jìn)入資本市場，意味著新湖的金融版圖將進(jìn)一步擴張。

此外，近年來，新湖中寶也進(jìn)一步加快了金融服務(wù)布局的力度——通過對盛京銀行、中信銀行、陽光保險等企業(yè)逐步加碼投資，擴大持股比例，使得其資產(chǎn)重心逐步在金融服務(wù)領(lǐng)域加重比例。

從2020年三季報中可以看出，新湖中寶金融服務(wù)板塊投資資產(chǎn)約占總資產(chǎn)的30%。

同時，新湖中寶表示：公司每年經(jīng)由金融服務(wù)投資板塊獲取的現(xiàn)金分紅約6-8億元，權(quán)益利潤約20億元，且公司投資的金融服務(wù)企業(yè)目前來講估值較低，行業(yè)未來成長空間依然巨大。

總體來看，現(xiàn)在的新湖中寶在金融服務(wù)企業(yè)的投資，已使其擁有銀行、證券、期貨、保險等全方位金融牌照資源。

而所涉及的相關(guān)公司在業(yè)內(nèi)的影響力及品牌效應(yīng)也是有目共睹的，也從側(cè)面證明了新湖中寶的實力和規(guī)范。

此外，值得關(guān)注的是，金融服務(wù)板塊的公司大多不需要占用新湖中寶的管理資源，可以自成體系的進(jìn)行運作。并且，其金融服務(wù)板塊的穩(wěn)定收益為新湖中寶帶來了大量的現(xiàn)金流入，這就為新湖中寶在高科技板塊的布局提供了重要利好條件。

近年來，新湖中寶在持續(xù)投資金融服務(wù)機構(gòu)的基礎(chǔ)上，還順應(yīng)國家戰(zhàn)略，助力實體經(jīng)濟發(fā)展。

2017年起，新湖中寶首次將高科技投資納入戰(zhàn)略范疇，提出要加快布局區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、人工智能等高科技領(lǐng)域，加大力度對高科技領(lǐng)域企業(yè)投資。至今，新湖中寶已累計對近20家高科技企業(yè)注入了超70億元的投資，逐漸形成規(guī)模和體系。

新湖中寶通過投資借力實現(xiàn)了“全面開花”。

據(jù)悉，公司先后投資了萬得信息、趣鏈科技、邦盛科技等一批擁有領(lǐng)先技術(shù)和市場份額的信息技術(shù)公司，成為其重要股東；同時，公司還前瞻投資于信息技術(shù)、芯片設(shè)計、智能制造、醫(yī)療健康等高科技企業(yè)。

比如，新湖中寶持股49%的趣鏈科技成為區(qū)塊鏈龍頭企業(yè)；持股約14.19%的邦盛科技訂單合同金額同比增長150%以上。諧云科技、云毅科技、云天勵飛等所投企業(yè)均在細(xì)分行業(yè)處于龍頭地位。

而新湖中寶所投資的標(biāo)的公司，大多數(shù)處于已上市，或正走在上市的路上。

其中，新湖中寶新湖中寶1.49%股份的晶晨股份是全球最大的智能芯片供應(yīng)商之一，登陸科創(chuàng)板僅逾一年，目前賬面浮盈約1.5億元。

值得關(guān)注的是，新湖中寶持股比例25%的宏華數(shù)碼，其在國內(nèi)中高端紡織數(shù)碼噴墨印花機市場占有率超過50%，公司于今年11月開啟上市進(jìn)程。

此外，在新湖中寶所投資的公司中，云天勵飛已提交科創(chuàng)板上市申請，趣鏈科技、邦盛科技、聚創(chuàng)科技、龍芯中科等企業(yè)，也計劃在未來兩年實現(xiàn)上市。

總體來看，目前的新湖中寶已在高科技板塊“自成體系”。其投資本土涉足區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、芯片等多個領(lǐng)域，成為公司高質(zhì)量發(fā)展的重要一翼。

未來三年，新湖中寶持股的企業(yè)中，預(yù)計有近10家將陸續(xù)上市，可回流資金超過100億元。

新湖中寶表示，隨著我國資本市場以及金融工具的不斷發(fā)展，公司在信息技術(shù)領(lǐng)域的股權(quán)價值將逐步顯現(xiàn)，并且這些股權(quán)價值具備較大的潛在提升空間，有利于公司資產(chǎn)價值重估。未來，新湖中寶的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將釋放出更強勁的動能，構(gòu)建更加多元化的產(chǎn)業(yè)版圖。

新湖中寶前瞻布局、順勢而為，在投資領(lǐng)域，大規(guī)模投資布局基本成型，即將進(jìn)入回報期。在地產(chǎn)領(lǐng)域，積極推進(jìn)合作共贏，加速資產(chǎn)變現(xiàn)和品牌增值。同時自身財務(wù)經(jīng)營層面，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)。