巨頭正在抄底共享辦公？萬科、普洛斯悄悄入場

2020年，整個共享辦公行業(yè)，悲喜交加。除了優(yōu)客工場成功上市給行業(yè)帶來一絲暖意外，整個行業(yè)陷入長久的沉寂。

自共享辦公鼻祖WeWork上市折戟后，共享辦公行業(yè)也進入融資寒冬。近兩年來，整個賽道的國內(nèi)融資事件屈指可數(shù)。獲得資本加注的氪空間、納什空間、WeWork中國，無一例外，都是老股東出手相救。

To VC模式走不通后，共享辦公選手開始“洗心革面”：清退虧損門店、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、發(fā)力總部定制業(yè)務(wù)等。

不過，沉寂不意味著消失，經(jīng)過一陣大洗牌過后，巨頭正在入場共享辦公。

2019年以來，頭部的地產(chǎn)商紛紛推出新的共享辦公品牌，比如萬科推出了“牛小時”，金茂資本推出辦公空間品牌J SPACE，恒基兆業(yè)推出辦公品牌Bcos。

巨頭的入場，給原本沉寂的市場注入新活力。不過，在資本市場折戟的模式，在地產(chǎn)商這里就能跑通嗎%3F

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新品牌頻出，巨頭正式入場

據(jù)我們的不完全統(tǒng)計，截止目前，萬科、金茂、世茂、凱德、恒基兆業(yè)、中糧、普洛斯等地產(chǎn)商紛紛推出全新的共享辦公品牌。

圖：地產(chǎn)商紛紛推出聯(lián)辦品牌（部分）

2019年底，萬科悄悄上線辦公品牌“牛小時Office”，今年6月，牛小時Office蘇州社區(qū)正式開業(yè)。據(jù)了解，牛小時Office首個項目的面積約6000-7000方，目前項目的出租率在50%-60%。

圖：萬科旗下的辦公品牌牛小時Office（來源：牛小時Office官微）

今年進入共享辦公市場的還有央企開發(fā)商中國金茂。金茂資本于今年8月正式發(fā)布了城市更新類辦公空間項目上地J SPACE。

除了內(nèi)資開發(fā)商，港資及外資開發(fā)商同樣看好共享辦公這個賽道。

早在2018年，凱德就進入共享辦公行業(yè)，推出的靈活辦公品牌奕橋Bridge+目前在上海、蘇州、重慶等地有7家門店。

而恒基兆業(yè)在籌備了兩年之后，也于今年殺入市場。近日，恒基兆業(yè)旗下的共享辦公空間品牌Bcos正式亮相，與其他開發(fā)商系的產(chǎn)品不同，智慧辦公是其最大的賣點。

此外，就連物流地產(chǎn)之王普洛斯也開始涉足共享辦公行業(yè)，推出了商業(yè)辦公品牌GWS普隆空間，目前GWS還處于試點階段，唯一一家家門店位于上海普洛斯大廈。

圖：普洛斯旗下的商業(yè)辦公品牌GWS（來源：好租官網(wǎng)）

可以看出，與創(chuàng)業(yè)公司系相比，目前入場的地產(chǎn)商大多利用自有物業(yè)來試水共享辦公，而這也是開發(fā)商跟創(chuàng)業(yè)選手相比最大的優(yōu)勢。

共享辦公行業(yè)在經(jīng)歷過大洗牌之后，開發(fā)商紛紛入場，這是逆勢抄底的節(jié)奏嗎？

在一年半前，金地集團旗下的房地產(chǎn)基金穩(wěn)盛投資，其總裁許亞峰曾對我們表示，未來市場假如PK剩下一家或者兩家聯(lián)合辦公，那個時候穩(wěn)盛投資不排除可能會對他們進行一些投資以及合作。

在BCos創(chuàng)始人兼CEO方力維看來，地產(chǎn)商選擇現(xiàn)在入場并不僅僅是抄底，而是一個比較理性的決定。

“我們布局共享辦公業(yè)務(wù)不僅僅是為了分一杯羹，而是因為整個市場有靈活、安全辦公的需求。” 

方力維指出，市場對高品質(zhì)辦公服務(wù)的需求，倒逼地產(chǎn)企業(yè)提供更高質(zhì)量和更多元化的服務(wù)來滿足企業(yè)客戶的需求。 

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沒有好戲看了，不改變就出局

傳統(tǒng)開發(fā)商涉足共享辦公的時間并不算晚，早在2015年，SOHO中國、金地、遠洋和中駿地產(chǎn)等“第一波吃螃蟹”的開發(fā)商就開始試水共享辦公業(yè)務(wù)。

彼時，大部分公司只不過是來趟趟水，真正All in費心費力的大概只有中駿地產(chǎn)旗下的FUNWORK和潘石屹手中的SOHO3Q。

在共享辦公的上半場，傳統(tǒng)開發(fā)商從業(yè)者還是一副圍觀WeWork看好戲的心態(tài)。

2019年起，第一批開發(fā)商布局的共享辦公品牌逐漸淡出了人們的視線：SOHO旗下的SOHO 3Q甩賣11個項目、中駿集團旗下的FUNWORK已停止運營。

與此同時，第二批開發(fā)商開始進入市場。開發(fā)商們?yōu)槭裁匆俅芜M入這個賽道？

短短幾年的時間里，市場風(fēng)向變了。

中國房地產(chǎn)由增量市場進入存量市場，辦公室租賃也從原本的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，北京全市的空置率已經(jīng)升至16.6%，上海、深圳的空置率均超過20%。隨著寫字樓空置率的上升，寫字樓業(yè)主面臨極大地去化壓力。

除了大環(huán)境發(fā)生了變化，在行業(yè)上半場，以WeWork、優(yōu)客工場、氪空間為代表的創(chuàng)業(yè)系玩家已經(jīng)完成了市場教育。目前，消費者對共享辦公產(chǎn)品具有非常高的接受度，巨頭們無需再重新教育市場。

今年疫情過后，越來越多的大公司也開始認可和接受共享辦公這種更加靈活和高效的辦公方式。

對于開發(fā)商來說，盡早入局共享辦公已經(jīng)成為存量時代不被淘汰出局的必要因素。

共享辦公自成立起就深陷虧損怪圈，除了上半場To VC的打法，共享辦公行業(yè)自身也存在一定問題。

一位行業(yè)資深人士告訴我們，“（部分聯(lián)辦）拿房價錢高，改造的費用也高，出租價格連成本都抵不回來，不算運營，不算時間成本，談不上任何的回報率。” 

作為行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多能實現(xiàn)正向盈利的聯(lián)辦選手，創(chuàng)富港的秘訣就是不燒錢，不盲目跟風(fēng)擴張，精細化運營，每一筆賬都要算清楚。

那么，共享辦公上半場所踩過的“坑”，巨頭們能避開嗎？

方力維指出，行業(yè)進入下半場，所有的玩家都已經(jīng)趨于理性，經(jīng)歷過整個大環(huán)境的洗禮之后，留下來的玩家已經(jīng)摒棄了此前粗獷型、借助資本爆發(fā)式的增長。

“樹立自己品牌的核心競爭力，保持長線、健康的發(fā)展態(tài)勢，才能繼續(xù)把業(yè)務(wù)擴大。” 方力維稱。

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精細化運營時代開啟，自負盈虧成標配

行業(yè)疾行五年，市場大環(huán)境變了，整個共享辦公的運營邏輯也發(fā)生了翻天覆地的變化。

首先，不燒錢、自負盈虧成為新入場玩家的新準則。

“我們母公司是恒基兆業(yè)集團，但是我們是一個獨立運營的子公司，也就是說我們要自負盈虧的。” BCos創(chuàng)始人兼CEO方力維在Bcos產(chǎn)品發(fā)布會上表示。

而此前，在唯規(guī)模論的打法下，市面上能自負盈虧的選手尚且不多，更不要提實現(xiàn)盈利。

與此同時，隨著房地產(chǎn)進入存量時代，存量資產(chǎn)運營成為了開發(fā)商新的難題，而共享辦公也成為開發(fā)商精細化運營的最小練兵場。

BCos創(chuàng)始人兼CEO方力維認為，市場對于共享辦公產(chǎn)品的需求將會一直存在，未來共享辦公和寫字樓傳統(tǒng)租賃是互補的關(guān)系。如果地產(chǎn)商希望大小通吃，就得真正從用戶的需求出發(fā)，補足共享辦公業(yè)務(wù)線，為用戶提供一個靈活、智能、安全的辦公空間。 

目前大部分開發(fā)商系共享辦公均位于開發(fā)商的自持物業(yè)，其產(chǎn)品也主要為整個樓宇提供配套服務(wù)，亦或作為開發(fā)商城市更新業(yè)務(wù)的一部分。

蘇州萬科總經(jīng)理譚偉曾公開表示，牛小時是萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略與蘇州的結(jié)合。而金茂資本相關(guān)負責(zé)人則表示，J SPACE是金茂資本在新資管時代資本對寫字樓空間和運營模式的一次探索。

共享辦公所錘煉的運營能力亦可服務(wù)于地產(chǎn)商現(xiàn)有的房地主業(yè)，作為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的補充和延伸。

比如，雅居樂公子創(chuàng)辦的聯(lián)合辦公品牌寰圖，為雅居樂海南社區(qū)商業(yè)雅都薈提供全鏈條商業(yè)管理服務(wù)。

對于寰圖來說，有意思的是，承接劇組的“辦公拍攝場景”業(yè)務(wù)也成為其新的業(yè)務(wù)增長點之一。《三十而已》《安家》《幕后之王》等大熱影視劇，其中部分場景就是在寰圖辦公空間取景的。

從收費來看，據(jù)了解，租賃的收費按照實際使用小時計算，一部影視劇在寰圖的場地租賃成本，可以去到數(shù)十萬。而這部分收入也成為寰圖非主營收入中的重要組成部分。

“每年我們在這塊的收入，數(shù)字是令人滿意的。”除了收入以外，還有許多意外的收獲。“有時客戶在參觀我們的辦公室時，自己會認出來我們是某個影視劇的取景地，這讓他們對于辦公空間的環(huán)境更有信心，在這里辦公甚至讓他們有種自豪感。”寰圖工作人員稱。

圖：電視劇《安家》取景于寰圖辦公空間 · 上海白玉蘭國際廣場

原本平靜的共享辦公市場因為開發(fā)商的涌入，再次掀起漣漪。行業(yè)內(nèi)現(xiàn)存的選手如何看待開發(fā)商等新進入者%3F

在星庫空間創(chuàng)始人兼CEO白羽看來，上述企業(yè)都有大量自有物業(yè)，過去幾年市場已經(jīng)證明共享辦公存在需求，所以兩者合并考慮有一些自營品牌非常正常，之前有一些地產(chǎn)商已經(jīng)嘗試過。而星庫空間在2020年已經(jīng)實現(xiàn)盈利，所以開發(fā)商的入局不會對星庫空間造成什么影響。

“開發(fā)商一直是共享辦公的邊緣玩家，對行業(yè)沒有主導(dǎo)影響，這是開發(fā)商高舉高打的傳統(tǒng)決定的。碎片化存量資產(chǎn)精細運營領(lǐng)域不是開發(fā)商擅長的。隨著2019-2020年行業(yè)加快淘汰，競爭已經(jīng)不是主要來自同行，而是處于震蕩周期的大市場，那么實現(xiàn)盈利、穿越周期的企業(yè)有望后來居上。”白羽稱。

創(chuàng)富港聯(lián)合創(chuàng)始人兼副總裁唐偉表示，若本身有商辦物業(yè)運營項目的房企，關(guān)注聯(lián)辦業(yè)務(wù)并且布局，目的是在現(xiàn)有商辦物業(yè)運營項目上進一步深耕細作，是為自有物業(yè)消化尋求新的途徑。但聯(lián)合辦公行業(yè)本身是一種具有專業(yè)化運營的產(chǎn)業(yè)，不可能只是房企的延申業(yè)務(wù)，未來會通過規(guī)模化和科技賦能2個方面形成越來越強的壁壘。

一位地產(chǎn)行業(yè)資深人士感慨：“行業(yè)世代更迭，推陳出新，需求總會有人來滿足。開發(fā)商玩家如果沒有市場化擴展的計劃，可能都算不上入場了。”