15分鐘介紹成績，30分鐘回答媒體問題。8月31日，中國恒大（03333.HK）在線上舉行了2020年中期業績發布會，與上周碧桂園、萬科公布業績時相比，恒大的會議時間略顯簡短。

盡管是中國房地產企業前20強里最后一家發布半年報的房企，但在兩周前，恒大就發布了盈利預警，表示其核心凈利潤較去年同期下降約37%。這也讓外界對習慣了高舉高打的恒大充滿疑問。

恒大給出的書面解釋是，由于受新冠狀病毒疫情爆發影響，集團進行了全國促銷活動實施銷售價格優惠及同期營銷費用上升，期間外匯匯率波動引起的外匯虧損，以及附屬公司對新能源汽車的投入引起的合并報表虧損所導致。

在看到半年報后，一位恒大股票投資者告訴AI財經社，幸好之前有過盈利警報，自己做好了心理準備。“地產行業周期性較強，高杠桿的恒大，周期效應會被放大?！?

財報顯示，恒大上半年仍然實現合約銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；達成全年6500億元目標的54%；銷售回款率89.4%，較上年同期上升約23個百分點。上半年銷售額與回款率雙破恒大紀錄。

業績會上，恒大管理層表示，上半年利用“恒房通”開啟線上打折銷售，以及拆分物業板塊上市，都在一定程度上降低了公司的凈負債率，穩住經營腳步。上述投資人士分析認為，一直以來，恒大的戰略布局和資本操作是其獨有的優勢。

（恒大集團總裁、董事局副主席夏海鈞）

01 做房地產調控的模范生

半個小時的媒體問答，恒大總裁夏海鈞反復提了兩次：要做“房地產調控的模范生”。

“這么多年，恒大沒有拿過一個地王，銷售價格基本穩定在9000-10000元/平左右，恒大會一如既往的成為房地產調控的模范生。”面對媒體當前最關心的“三條紅線”，即監管部門對重點房企制定資金監測和融資管理規則的問題，夏海鈞表示堅決支持，“對于國家監管部門提出的各項指標和管理要求，我們都嚴格將公司的戰略向這些指標靠攏?！?

起初是因為疫情，恒大擔心資本市出現問題，在香港發了60億美元債，確保足夠還今年到期的美元債、還未到期債的利息和現金分紅。到了3月底，看到疫情基本被控制住，恒大也提出降負債的目標——2020年到2022年，有息負債平均每年減少1500億元。如今半年過去，6月底公司有息負債較3月底減少約400億元，夏海鈞預計，全年降幅在1000億元左右。

“房地產發展到一定階段，企業不能再靠規模取勝，而是要靠效益?！毕暮ｂx表示，恒大采取的第一個降負債策略是加大銷售和銷售回款。“我們去年的銷售額是6010億元，今年目標6500億，內部力爭要達到8000億?！岸衲?-7月恒大已經實現合約銷售額3991億元，銷售回款達到3542億元。按照下半年9000萬平方米的可售貨量估算，只要再完成37%的業績，全年任務基本達標。

另外，控制土地儲備，節約資金，以及拆分集團優質資產上市，實現集團權益增長都是恒大降負債的方式。

8月13日，中國恒大發布公告稱，將為物業管理業務引入包括中信資本、農銀國際、光大控股、紅杉資本、騰訊控股、云峰基金等14名戰略投資者，合計持股數量約280.61萬股，占總股本比例約28.061%，對應總代價為235億港元。在投資者看來，這是一個非常精明的資本運作：“先引戰投，再IPO上市，可以吃兩道。”恒大管理層表示，成功引入戰投，預計為公司降低凈負債率19個百分點。

貝殼研究院分析指出，恒大上半年資產負債率為86.24%。截至上半年，恒大持有現金1407.5億元（不含受限制現金），其短債比為0.26（短債為短期借款與即期所得稅負債之和），較上年期末0.29進一步緊縮。“截至上半年，恒大平均融資約9.14%，較2019年末8.99%小幅提升，在TOP20房企中，恒大融資成本處于高位?！?

加大銷售和回款，嚴控銷售費用、管理費用和財務費用，大幅度降低負債總額，減少融資成本，是下半年恒大提升利潤的途徑。據夏海鈞透露，下一步恒大還會陸續把一些優質資產逐步分拆上市，通過資本市場的釋放來為股東創造更大的效益，同時實現公司負債的大幅度降低。“我們非常有信心在不遠的將來，公司的各項指標能夠完全達到監管部門的要求。”

02 下半場房企在比拼什么？

在很多場合，夏海鈞總強調恒大多年來土地儲備的數量龐大和成本低廉的優勢。

從整體土儲量上看，截至報告期內，恒大住宅土地儲備項目817個，總規劃建筑面積2.4億平方米，土地儲備原值為5094億元，各項數據均比2019年底均有下降，但今年上半年，隨著土地市場等來窗口期，恒大拿地數量頗多，共計購得住宅土地儲備111幅，新購住宅土地儲備建筑面積5459萬平方米，平均成本為2455元/平方米，項目主要分布于北京、廣州、深圳等一二線城市及三線城市。

另外，恒大積極參與舊改項目，截至上半年擁有舊改項目104個，其中深圳55個，大灣區12個（ 除深圳以外 ），太原11個，石家莊4個，昆明3個，貴陽3個，鄭州2個。夏海鈞認為，房地產市場已經見到天花板，往下再發展，市場增量比較少，房企要在存量方面下功夫，所以恒大判斷，城市更新項目、舊城改造，未來是房企發展的必爭之地。

隨著人口結構的轉變，住房需求的飽和，以及城鎮化建設加速，中國房地產進入存量時代已成為行業的共識。今年疫情的出現無疑對房地產市場造成巨大沖擊，同時也讓這個行業更深層次的問題暴露出來。

夏海鈞坦言，一二月份時大家對市場都比較悲觀，但三月份以后，情況逐漸好轉。“我們能看見大型上市公司、龍頭房企的業績穩步上揚，但是大部分的中小房企卻處在非常困難的境地。這是現在市場的一個改變?！?

這是最近兩年，夏海鈞每次談及市場未來，都會作出的判斷：市場容量基本飽和，但行業的集中度在產生變化，市場環境對中小企業并不友好，“大魚吃小魚”是眼下乃至未來的普遍現象。今年疫情之后，他更加篤定了。

此次業績會，夏海鈞對房地產下半場的走向又做出了幾點判斷：未來房地產開發商會更加注重科技含量的住宅，多做智慧社區和綠色建筑；養老社區和租賃住房也是房地產轉型升級的方向。

“我們物業上市引進了騰訊，引進了云峰基金，主要是希望借助由這些股東的科技力量來幫助恒大物業實現智慧社區的有效發展，提升我們的產品的競爭力。”夏海鈞表示。

其實，在房地產的下半場，企業之間比拼的是誰的眼光更長遠。從目前看，這家企業形成了以房地產為基礎，文化旅游、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。其中有些產業還在前期投入中，未見高回報。因此，拖著巨大杠桿前行的恒大，必須減重，確保用企業的相對增長，換來絕對安全，這才是未來發展一切的重要前提。