20億資金紓困！170億地產(chǎn)大亨接手，京漢股份能否走出困局？

8月12日晚間，京漢股份（000615.SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，公司與奧園集團(tuán)、信達(dá)資產(chǎn)、奧園科星，擬簽署資金紓困協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容顯示，信達(dá)資產(chǎn)以不高于19.79萬(wàn)元分批收購(gòu)京漢股份11份相關(guān)債權(quán)人的債權(quán)。

相關(guān)債權(quán)完成收購(gòu)后，京漢股份及子公司前述債務(wù)的債權(quán)人將變更為信達(dá)資產(chǎn)。這也是奧園集團(tuán)入主京漢股份后，再一次展開(kāi)整合工作。

京漢股份相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686)，奧園聯(lián)合信達(dá)對(duì)京漢股份進(jìn)行紓困，能幫助公司減輕債務(wù)壓力，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)成本。同時(shí)表示，股東方看好公司未來(lái)發(fā)展，后續(xù)還將依據(jù)收購(gòu)協(xié)議約定提供約5億元流動(dòng)性支持，解決公司流動(dòng)性問(wèn)題。

此前，6月30日，京漢股份公告稱(chēng)，京漢控股轉(zhuǎn)讓給深圳奧園科星的29.3%的股權(quán)，完成過(guò)戶(hù)。郭梓文正式取代田漢成為京漢股份的實(shí)際控制人。

與此同時(shí)，京漢股份完成股份轉(zhuǎn)讓?zhuān)舱归_(kāi)了權(quán)力交接。京漢股份提前進(jìn)行董事會(huì)換屆選舉，現(xiàn)奧園集團(tuán)任職的四人擬成為公司董事會(huì)成員，任職非獨(dú)立董事。同時(shí)，京漢股份與奧園科星簽訂《借款協(xié)議》，總額不超過(guò)5億元，期限不超過(guò)一年，年利率為8%。

事實(shí)上，奧園能夠入主京漢股份，也得益于其近幾年不斷地?cái)U(kuò)張以及不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。從2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)啟新一輪房?jī)r(jià)大漲，與此同時(shí)中國(guó)奧園的業(yè)績(jī)開(kāi)始水漲船高。

從2016年至2019年，中國(guó)奧園的總營(yíng)業(yè)額分別為118.27億元、191.15億元、310.06億元、505.31億元，增速高達(dá)60%以上；與此同時(shí)，公司凈利潤(rùn)分別為8.81億元、16.4億元、24.09億元、42.01億元，年均增長(zhǎng)率同樣高達(dá)60%以上。

中國(guó)奧園業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，一掃此前發(fā)展遇阻的陰霾。對(duì)比中國(guó)奧園近幾年的快速發(fā)展，田漢控股的京漢股份卻是因?yàn)橛龅劫Y金困局而被迫轉(zhuǎn)讓股份。

2020年伊始，一場(chǎng)瘟疫席卷而來(lái)，人流凍結(jié)、眾多企業(yè)陷入困局，近一年來(lái)密集拋售項(xiàng)目資產(chǎn)回籠資金的京漢股份（000615.SZ）終于易主。

從公司財(cái)務(wù)的角度看，野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686)發(fā)現(xiàn)，田漢也算是被迫離場(chǎng)。

京漢股份公布的2019年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1209萬(wàn)元，看似公司仍然在盈利，但實(shí)際上公司盈利能力卻是大幅下降，公司的扣非凈利潤(rùn)為-1.21億元。

利潤(rùn)表顯示，銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用出現(xiàn)異于其他指標(biāo)的反常增長(zhǎng)，進(jìn)入2019年公司房子更不好賣(mài)了、融資成本也增加了。而這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)的一個(gè)縮影，地產(chǎn)行業(yè)也不再有2016年后的榮光。

現(xiàn)金流量表也顯示，同比上年10.92億元的凈流入，下降幅度達(dá)30%，只有7億元。不過(guò)，京漢股份顯然仍處于擴(kuò)張期，近幾年的投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額一直在增加，從2017年6.8億元，到2018年的8.5億元，再到2019年的14.3億元。

來(lái)源：京漢股份2019年年報(bào)

從拿地上的投入看，公司新增土地儲(chǔ)備的只有一塊，相對(duì)2018年5宗新增土地儲(chǔ)備，大幅下降。

事實(shí)上，京漢的籌資卻跟不上，只有2017年公司的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額是20億，此后兩年都是凈流出狀態(tài)，分別流出1.58億元和4.44億元，融資難度加大，融資成本上升也是眾多房企的寫(xiě)照。

所以，至少?gòu)墓矩?cái)務(wù)情況看，田漢的離場(chǎng)，顯得有些無(wú)奈。

中國(guó)奧園是一家成立于1996年的公司，早期以裝修裝飾起家，創(chuàng)始人為郭梓文。

如果說(shuō)田漢是小地產(chǎn)商，那么比他更小的地產(chǎn)商還有著千千萬(wàn)萬(wàn)，不過(guò)至少在中國(guó)奧園的郭梓文面前，田漢算是小地產(chǎn)商。田漢的身家是20億，郭梓文是170億。

郭梓文成名較早，2001便被媒體評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物之一，2002年，郭梓文榮登《福布斯中國(guó)100富人榜》第98名，但是風(fēng)光過(guò)后卻因“上當(dāng)受騙”陷入沉寂，沉浮幾年后郭梓文才風(fēng)光再起。

田漢原本是雄踞一方的地產(chǎn)富豪，在全國(guó)并不知名。2017年，雄安新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，他開(kāi)始名聲大振。

早年間，郭梓文從湖南出版集團(tuán)手中買(mǎi)下誠(chéng)成文化（現(xiàn)名百川能源，600681.SH）11.3%的股權(quán)，準(zhǔn)備借殼上市。誰(shuí)料想郭梓文剛買(mǎi)下不久，誠(chéng)成文化“暴雷”，背著數(shù)億元的擔(dān)保貸款，郭梓文的上市路一夜夢(mèng)碎。而奧園總部還被爆出裁員，質(zhì)疑聲不斷。

2008年，金融危機(jī)爆發(fā)，重新站起來(lái)的郭梓文，開(kāi)始向北京進(jìn)發(fā)。次年，奧園斥資3.7億元獲得北京著名爛尾樓“長(zhǎng)安8號(hào)”的操盤(pán)權(quán)。郭梓文毫不掩飾自己對(duì)人生第一個(gè)豪宅項(xiàng)目的信心：未來(lái)三年內(nèi)賺回130億。

現(xiàn)實(shí)再一次給了郭梓文一次沉痛的打擊，該項(xiàng)目入市兩年只賣(mài)了13億，第三年項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣(mài)，130億的美夢(mèng)破滅。

2015年，中國(guó)奧園再次開(kāi)啟大幅擴(kuò)張，負(fù)債和土地儲(chǔ)備開(kāi)始大幅增長(zhǎng)，貸款和拿地能力是考驗(yàn)一個(gè)房企能力的重要指標(biāo)，奧園這兩項(xiàng)能力都很厲害。如上文所述，這次奧園開(kāi)啟擴(kuò)展，業(yè)績(jī)也大幅增長(zhǎng)。

經(jīng)歷重重考驗(yàn)的郭梓文，這次從田漢手里拿下了京漢股份的控股權(quán)。

截至2019年末，中國(guó)奧園土地儲(chǔ)備規(guī)劃總建筑面積1425萬(wàn)平方米，項(xiàng)目達(dá)280個(gè)，覆蓋超過(guò)30個(gè)城市，其中大部分在粵港澳大灣區(qū)。

至于京漢股份未來(lái)，上述知情人士告訴野馬財(cái)經(jīng)（微信公號(hào)：ymcj8686)，目前公司主要聚焦資產(chǎn)整理和盤(pán)活流動(dòng)性，對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃，會(huì)待下一步系統(tǒng)性籌劃。

京漢股份實(shí)控人變更后，雖然公司股價(jià)波動(dòng)幅度加大，成交量也有所放大，但是股價(jià)并無(wú)更大的突破，截至8月14日，當(dāng)天漲幅為4.96%，收盤(pán)價(jià)格為4.66元/股，總市值為36.5億元。