首批消費基礎設施REITs獲批 華夏金茂購物中心REIT即將面市

11月26日，證監會以及上交所官網信息顯示，華夏金茂購物中心REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復，并在上交所審核通過。據悉，華夏金茂購物中心REIT將盡快啟動發行工作。

業內分析人士表示，華夏金茂購物中心REIT等消費基礎設施REITs的獲批進一步拓寬了公募REITs底層資產類型，也表明我國公募REITs市場已逐漸呈現常態化發行的趨勢。作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs將促進消費基礎設施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優質的消費場景、提升消費條件，優化商業網點布局；同時也幫助企業打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資產的金融工具，優化資本結構，助力企業進入良性發展循環。

優質底層資產

價值增長可期

華夏金茂購物中心REIT底層基礎設施長沙覽秀城位于中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業至今已運營近7年，為成熟穩定的購物中心項目。

作為消費基礎設施的購物中心，資產所處區位是決定其價值的重要因素，長沙覽秀城項目是梅溪湖核心區域方圓3公里內的唯一中大型購物中心，具有稀缺性。項目直通長沙地鐵2號線文化藝術中心站，屬于地鐵上蓋項目，交通通達度高，自駕和公共交通出行都十分便利。項目5公里范圍內享有地鐵站點15個、3所三甲醫院、4所博物館、15所高級院校、23所圖書館等配套設施，配套較完善，生活較便利。與此同時，長沙覽秀城周邊5公里內人口約145.89萬，5公里范圍內人口組成以年齡26-40歲的青中年人及家庭客群為主，客群整體消費需求及消費能力較高。項目所在地因具有較強的自然資源和人文資源稟賦，覆蓋核心區域客群外，也有較強的外延輻射能力等，已經成為長沙及周邊高品質客群聚集地和微度假目的地。

作為整個中國金茂旗下的首個覽秀城作品，長沙覽秀城是覽秀城體系內運營最為成熟的優質購物中心。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1,000余萬人次。2020-2022年度坪效和運營收入復合增長率分別達到14.6%和31.6%，處于高速增長期。此外，項目的客流密度已達0.42人/㎡，處于行業優秀水平。在優勢區位、優質客群以及堅實消費基礎的加持下，長沙覽秀城7年來保持了接近滿租的高速發展態勢。根據評估機構的市場調查，截至2023年6月末長沙覽秀城為梅溪湖商圈出租率最高的商業物業。截止2023年9月末長沙覽秀城出租率達98.9%。

綜合周邊住宅市場定位、居住人群密度、當前入駐情況及人口消費能力、交通通達情況、物業建筑體量及功能性、入駐商家能級及品牌定位等方面，長沙覽秀城整體具備綜合性優勢，且從出租率、人流量及運營趨勢等方面看，長沙覽秀城當前運營狀況更優，具備較強的競爭力。

專業運管賦能

持續增長可期

除了優質的底層資產，是否具備專業、綜合實力強勁的運營機構，也是購物中心價值增長的重要影響因素。作為中國金茂、中信證券、華夏基金強強聯合推出的消費基礎設施REITs，專業賦能將為華夏金茂購物中心REIT的穩健運營提供強大支持。

華夏金茂購物中心REIT原始權益人上海興秀茂商業管理有限公司系中國金茂推進公募REITs過程中新設立的商業資產獨立持有平臺。中國金茂是央企中國中化旗下領先的城市運營商和綠色建筑科技服務商，主要聚焦地產開發、精品持有、品質服務和建筑科技四類業務。中國金茂于2007年在香港聯合交易所主板上市，連續多年入選《財富》中國500強，在商業購物中心資產領域具有豐富的資產儲備和資本運作經驗，以長沙覽秀城、北京凱晨世貿中心等優質資產發行過多單類REITs和CMBS項目，包括全國最大碳中和CMBS項目、首單碳中和寫字樓類REITs項目。

長沙覽秀城于2016年11月開業后迅速運營爬坡，2017年即實現接近滿租水平；雖然受外部因素影響2020年出租率出現短暫調整，但通過積極主動的汰換調租和升級改造后，迅速反彈至接近滿租水平，具有較強抗不確定因素能力，反映了項目運營方極強的專業運營能力及運營韌性。同時，長沙覽秀城可以依托金茂城市運營平臺，持續與寫字樓、酒店等其他不動產大會員體系進行聯動，發揮金茂大會員優勢，通過對商鋪的精細化管理、對顧客的貼心化服務來滿足周邊消費者購物需求。

除了專業的項目運管公司，華夏金茂購物中心REIT的ABS管理人中信證券是中國首家A+H股上市證券公司，布局REITs十余年，儲備了大量基礎設施及不動產投資領域的專業人員，在REITs領域擁有豐富的經驗。基金管理人華夏基金擁有豐富的基礎設施領域研究、投資及投后管理經驗，目前已經成功發行6單公募REITs，在管公募REITs規模近170百億元，在管公募REITs數量和規模均位居市場前列。

商業資產儲備豐富

未來擴募潛力可期

擴募是REITs最具特色的發展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉。中國金茂旗下具有充足的商業資產儲備，后續也將陸續置入擴募資產至上海興秀茂旗下，這為華夏金茂購物中心REITs未來擴募提供了充足的想象空間。

作為商業持有賽道的實力選手，中國金茂旗下擁有大量優質和具備高成長性的商業資產。目前，金茂商業板塊已擁有“覽秀城”、“金茂匯”、“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津等多個核心城市。目前，中國金茂加速零售商業板塊發展，青島覽秀城、張家港覽秀城、天津金茂匯于2022年底相繼開業，并快速引領當地消費潮流。此外，中國金茂在武漢、杭州、天津等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建。

未來，隨著眾多高成長性的優質商業資產，源源不斷地注入華夏金茂購物中心REIT平臺，疊加中國金茂強大的品牌優勢、豐富的業務資源儲備、成熟管理團隊等優勢，可充分保證金茂商業資產未來的增長空間。而中國金茂豐富的商業資產，不僅有望為投資者創造良好回報收益，還能更好地為萬千市民帶來嶄新的線下消費場景和消費體驗，支持和賦能消費端。

風險提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于高風險品種（R4），具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。2、公募REITs為基礎設施基金，大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。3、公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。4、公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。5、本基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。