麥馳物聯(lián)把保利告上法庭，做小區(qū)對(duì)講生意年入5億

買(mǎi)房選擇小區(qū)時(shí)你都考慮哪些因素？環(huán)境、地段、開(kāi)發(fā)商品牌？不同開(kāi)發(fā)商建造的房子雖各有不同，但相同的是房地產(chǎn)行業(yè)正向精品方向發(fā)展，房子的智能化程度正在不斷提升，大到監(jiān)控、報(bào)警、門(mén)禁與對(duì)講等系統(tǒng)，小到房屋內(nèi)的智能照明、智能影音。

房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑也帶動(dòng)了這些“智能家居”行業(yè)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都變得有“金”可掘，深圳市麥馳物聯(lián)股份有限公司（下稱(chēng)“麥馳物聯(lián)”）便是一家主攻樓宇對(duì)講系統(tǒng)的企業(yè)，靠著萬(wàn)科、華潤(rùn)、綠地、保利等房企，不僅年入5億，如今還要沖刺資本市場(chǎng)。

只是，行業(yè)寒冬下，麥馳物聯(lián)現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)。募資用途中，40%用于補(bǔ)流，當(dāng)大客戶(hù)策略不再具有優(yōu)勢(shì)時(shí)，IPO會(huì)是新的“救命稻草”嗎？

給保利、萬(wàn)科做對(duì)講系統(tǒng)年入5億

作為人衣食住的重要場(chǎng)所，人們對(duì)房子的舒適性、便捷性、安全性等的要求正在變得越來(lái)越高。需求帶動(dòng)發(fā)展，在此背景下，建設(shè)安全度更高、信息化更完整、基礎(chǔ)服務(wù)更豐富的智慧社區(qū)，逐漸成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商吸引購(gòu)房者的營(yíng)銷(xiāo)策略。安防及智能家居成為實(shí)現(xiàn)這些需求的重要產(chǎn)品。

其中，保證安全性是每個(gè)小區(qū)的首要工作。作為小區(qū)安防系統(tǒng)最重要的一環(huán)，樓宇對(duì)講系統(tǒng)是保障住戶(hù)人身和財(cái)產(chǎn)安全的第一道防線。樓宇對(duì)講行業(yè)從二十世紀(jì)八、九十年代開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，從非可視對(duì)講到可視對(duì)講，從黑白可視對(duì)講到彩色可視對(duì)講，再到智慧樓宇對(duì)講系統(tǒng)，樓宇對(duì)講行業(yè)取得了高速發(fā)展。

麥馳物聯(lián)便為許多小區(qū)提供樓宇對(duì)講產(chǎn)品，其中包括但不限于室內(nèi)機(jī)、單元門(mén)口機(jī)、小區(qū)圍墻機(jī)和別墅門(mén)口機(jī)、智能中控屏、智能網(wǎng)關(guān)、智能開(kāi)關(guān)面板、智能插座、智能鎖、電動(dòng)窗簾、電動(dòng)晾衣機(jī)等多個(gè)品類(lèi)。

其中麥馳物聯(lián)的數(shù)字樓宇對(duì)講產(chǎn)品主要可用于社區(qū)、居民樓、別墅、公寓，實(shí)現(xiàn)訪客、住戶(hù)及物業(yè)管理中心的遠(yuǎn)程可視對(duì)講，并具備人臉、指紋、二維碼、藍(lán)牙、APP、刷卡、密碼等多種門(mén)禁開(kāi)鎖方式，同時(shí)具備安防報(bào)警和智能家居控制功能。為麥馳物聯(lián)的第一大營(yíng)收來(lái)源，2020年-2022年分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2.35億元、2.4億元和2.24億元，營(yíng)收占比為45%、48.1%和48.67%。

圖源：《招股書(shū)》

不論是數(shù)字樓宇對(duì)講系統(tǒng)，還是智能家居，均是提高房子附加值的方式之一。因此，麥馳物聯(lián)合作的房型多為中高端型，客戶(hù)更是保利、萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)、中海、魯能、中南、金科、美的、金茂、大悅城、弘陽(yáng)、金隅等國(guó)內(nèi)的頭部房企。

不過(guò)，這其中大部分是麥馳物聯(lián)通過(guò)與其簽訂集采協(xié)議的形式開(kāi)展業(yè)務(wù)合作關(guān)系。《招股書(shū)》顯示，麥馳物聯(lián)的集采客戶(hù)營(yíng)收占比從2020年的49.11%提高2022年的54.99%。不過(guò)2022年，萬(wàn)科、綠地、魯能、中南、美的、金茂和金隅的社區(qū)安防智能化產(chǎn)品；金科和弘陽(yáng)的建筑智能化設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)；金科的建筑智能化系統(tǒng)集成業(yè)務(wù)的集采協(xié)議已到期。到期后，部分房地產(chǎn)企業(yè)未選擇續(xù)簽。

圖源：《招股書(shū)》

由于上游房企影響，麥馳物聯(lián)的營(yíng)收凈利有所下降。2019年-2022年，麥馳物聯(lián)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3.83億元、5.23億元、4.99億元和4.64億元，歸母凈利潤(rùn)約4724.76萬(wàn)元、8191.17萬(wàn)元、5783.21萬(wàn)元和5450.38萬(wàn)元。

“一方面，上游的房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策沖擊，處于產(chǎn)業(yè)鏈下游的家居行業(yè)發(fā)展也受到影響；另一方面，家居行業(yè)面臨再次轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，令經(jīng)營(yíng)成本增大。家居行業(yè)的消費(fèi)主力現(xiàn)逐漸已變成‘90后’甚至‘95后’的年輕一代，這群消費(fèi)者對(duì)家居行業(yè)的智能化、數(shù)字化和個(gè)人定制化提出更高的要求，家居行業(yè)需要再次轉(zhuǎn)型升級(jí)，才能符合新消費(fèi)者需求。”絲路智谷研究院院長(zhǎng)梁海明表示。

保利身兼股東、客戶(hù)、被告“多職”

麥馳物聯(lián)的大客戶(hù)中，保利常年位列第一大客戶(hù)。且營(yíng)收貢獻(xiàn)占比仍在不斷提高，2019年-2022年，麥馳物聯(lián)對(duì)保利發(fā)展的銷(xiāo)售收入分別為0.74億元、1.19億元、1.31億元和1.42億元。保利銷(xiāo)售收入金額占各期營(yíng)業(yè)收入比重分別為24.07%、24.85%、29.19%和33.73%。

保利雖然是大客戶(hù)，但麥馳物聯(lián)顯然沒(méi)有因此就給予價(jià)格“優(yōu)惠”，其對(duì)保利的毛利率甚至要高于其他客戶(hù)的平均毛利率。

麥馳物聯(lián)對(duì)保利提供多種服務(wù)，其中2020年-2022年，麥馳物聯(lián)向保利銷(xiāo)售社區(qū)安防智能化產(chǎn)品的毛利率分別為50.16%、49.36%、42.86%， 但該產(chǎn)品的平均毛利率為48.68%、48.56%、38.94%；向保利提供建筑智能化設(shè)計(jì)服務(wù)的毛利率分別為72.65%、60.26%、74.34%，同期該業(yè)務(wù)的平均毛利率為64.89%、63.18%、68.62%。

“社區(qū)安防智能化產(chǎn)品毛利率差異源自產(chǎn)品銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)的不同，公司向保利銷(xiāo)售的毛利率較高的產(chǎn)品占比較高。建筑智能化設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的毛利率較高，主要是因?yàn)楣境薪哟罅客?lèi)型業(yè)務(wù)后，會(huì)形成規(guī)模化效應(yīng)，因此大客戶(hù)毛利率水平普遍高于平均毛利率。”麥馳物聯(lián)表示。

圖源：《招股書(shū)》

向麥馳物聯(lián)購(gòu)買(mǎi)了不少高毛利產(chǎn)品的保利，其實(shí)跟前者是“自家人”。2016年12月27日，珠海利崗、珠海贏股以3元/股的價(jià)格分別認(rèn)購(gòu)麥馳物聯(lián)1050萬(wàn)股、910萬(wàn)股股票，認(rèn)購(gòu)后分別持有麥馳物聯(lián)13.82%和11.97%，成為第二大、第三大股東。

其中珠海利崗的執(zhí)行事務(wù)合伙人保利（橫琴）資本管理有限公司的實(shí)際控制人為中國(guó)保利集團(tuán)有限公司。也就是說(shuō)，保利既是麥馳物聯(lián)的第一大客戶(hù)，也是麥馳物聯(lián)的第二大股東。

保利雖是麥馳物聯(lián)的大客戶(hù)和大股東，但其自身的日子也不好過(guò)，還因拖欠貨款被麥馳物聯(lián)告上法庭。

2010年，麥馳物聯(lián)和保利貴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“貴州保利”）合作開(kāi)發(fā)保利溫泉新城項(xiàng)目，麥馳物聯(lián)負(fù)責(zé)三期1-14號(hào)樓的智能化工程。但麥馳物聯(lián)竣工后，貴州保利未按照約定付款。麥馳物聯(lián)因此提起訴訟，請(qǐng)求判令貴州保利向發(fā)行人支付工程款、違約金、質(zhì)保金、返還履約保證金以及支付相應(yīng)利息。

圖源：裁判文書(shū)網(wǎng)

實(shí)際上，貴州保利已被破產(chǎn)清算。根據(jù)《民事裁定書(shū)》顯示，2020年1月14日，烏當(dāng)區(qū)人民法院受理保利貴州置業(yè)集團(tuán)有限公司申請(qǐng)，依法對(duì)貴州保利強(qiáng)制清算。法院文書(shū)顯示，截至2020年12月31日，清算組共登記71筆債權(quán)，申報(bào)金額為20.2億元。

根據(jù)《保利貴州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和解協(xié)議》，貴州保利應(yīng)在破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)等費(fèi)用清償完畢后，一律按債權(quán)總額的82.5%清償普通債權(quán)。根據(jù)法院判決，貴州保利需向麥馳物聯(lián)支付各類(lèi)費(fèi)用約327萬(wàn)元。截至目前，貴州保利已向麥馳物聯(lián)支付款項(xiàng)共計(jì)290.92萬(wàn)元。

《招股書(shū)》顯示，麥馳物聯(lián)對(duì)保利的應(yīng)收賬款賬面余額分別為0.63億元、1.02億元、1.35億元，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備分別為639.56萬(wàn)元、1100.68萬(wàn)元、1051.35萬(wàn)元。

除了貴州保利，麥馳物聯(lián)和江陰潤(rùn)澤也存在合同糾紛。2018年12月，雙方就江陰玫瑰園項(xiàng)目一、二、三期智能化工程簽訂《施工合同》。但竣工后，江陰潤(rùn)澤未按照約定支付全部工程款，尚欠272.32萬(wàn)元未支付。目前，江陰潤(rùn)澤已移送破產(chǎn)審查。

現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)

大客戶(hù)們的困境顯然也傳導(dǎo)到了麥馳物聯(lián)，《招股書(shū)》顯示，2020年-2022年，公司應(yīng)收賬款余額迅速上漲，分別為2.51億元、3.15億元和3.64億元。應(yīng)收客戶(hù)款項(xiàng)合計(jì)分別是4.31億元、5.2億元和5.69億元。截至2022年末，麥馳物聯(lián)應(yīng)收客戶(hù)款項(xiàng)凈值占同期末總資產(chǎn)的比例為64.86%。

一邊是錢(qián)收不回來(lái)，另一邊該付的錢(qián)更是一點(diǎn)不少。麥馳物聯(lián)安防產(chǎn)品所需要的關(guān)鍵材料包括液晶顯示屏模組、芯片等，其付款時(shí)效一般較高，麥馳物聯(lián)的采購(gòu)付現(xiàn)率(購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金/營(yíng)業(yè)成本) 2019年-2022年分別為103.24%、94.25%、101.63%和93.82%。

圖源：罐頭圖庫(kù)

這也導(dǎo)致麥馳物聯(lián)的現(xiàn)金流常年為負(fù)，《招股書(shū)》顯示，2019年至2021年，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)并呈下降趨勢(shì)，分別為-118.49萬(wàn)元、-628.83萬(wàn)元、- 2749.36萬(wàn)元。

麥馳物聯(lián)為加快資金回籠，加強(qiáng)了應(yīng)收賬款的催收力度，并接受部分客戶(hù)按照市場(chǎng)價(jià)格以房產(chǎn)抵償其所欠公司款項(xiàng)。包括綠地、萬(wàn)科、保利、上海星舟信息科技有限公司等。例如于2020年與佛山萬(wàn)科中心城和深圳萬(wàn)科達(dá)成抵債協(xié)議，分別以一處房產(chǎn)抵償欠麥馳物聯(lián)的工程款89.57萬(wàn)元和219.36萬(wàn)元。

通過(guò)“以房抵債”，麥馳物聯(lián)所獲房產(chǎn)共26套，車(chē)位共11個(gè)，合計(jì)抵債2907.78萬(wàn)元。這也被深交所要求說(shuō)明，是否存在變相投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情形。

“公司為控制應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)壞賬風(fēng)險(xiǎn)，綜合考慮目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及客戶(hù)資信狀況等因素后，接受部分客戶(hù)以房產(chǎn)抵償其所欠公司款項(xiàng)。不屬于變相投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”麥馳物聯(lián)表示。

除了“以房抵債”外，公司2022年支付的各項(xiàng)稅費(fèi)較同期減少1123.76萬(wàn)元。此種情況下，麥馳物聯(lián)現(xiàn)金流2022年終于轉(zhuǎn)正為4836.83萬(wàn)元。

與此同時(shí)，此次IPO麥馳物聯(lián)計(jì)劃募資5.03億元，其中2億元用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金項(xiàng)目。

圖源：《招股書(shū)》

“大家居行業(yè)告速發(fā)展期已超過(guò)20年，其中的絕大部分細(xì)分行業(yè)已有龍頭企業(yè)登陸資本市場(chǎng)（IPO／被并購(gòu)等），當(dāng)下已是大家居‘資本上岸’的下半場(chǎng)偏后期了，所以這批未能順利上市的，基本上有一個(gè)共同的特點(diǎn)：在相應(yīng)的細(xì)分領(lǐng)域，不是首家IPO，甚至有一些相對(duì)已有的垂類(lèi)IPO企業(yè)，營(yíng)收體量還有不小差距。”中國(guó)家居/設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略專(zhuān)家王建國(guó)表示。