魔方公寓IPO：資方“擠走”創始人后，又走上靠投資賺錢的老路？

自蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產后，在資本市場沉寂了兩年的長租公寓又沖出一位領跑者。

近日，長租公寓運營商魔方生活服務集團有限公司(下稱“魔方生活”)向港交所遞交上市申請，聯席保薦人為摩根士丹利和建銀國際。

這是首家在港申請上市的集中式長租公寓運營商，2009年成立至今，魔方生活經歷了4輪融資、13輪股權認購，融資投后估值也從2012年的2.94億港元增長至2021年的76.02億港元，不到十年翻了25倍。2016年還一躍成為長租公寓行業的“獨角獸”企業。

然而，就在晉升為行業獨角獸的第二年，創始人葛嵐離職，并陸續賣掉了手中的大部分股份，如今僅保留了2.86%的股份。

如今，最大投資人華平投資已實控了魔方生活，推動公司上市或已成其心中夙愿。

創始人中途離職

華平投資實控魔方生活

雖然蛋殼公寓、青客公寓在資本市場的嘗試均以失敗告終，但對于長租公寓市場的價值，資本方從未質疑過。華平投資中國區聯席總裁程章倫曾表示，“我們認為這個行業沒有天花板。”

抱著這一想法，華平投資近年來在長租公寓市場頻頻出手，魔方公寓則是其布局十年的一個品牌。

華平投資是一家專注于投資成長型企業的私募股權投資公司，自1966年成立以來，華平投資已募集了20支私募股權基金，管理逾670億美元全球資產，其中，在中國和東南亞管理逾220億美元資產，投資了160多家企業。除了魔方公寓外，還投資了自如等項目。

魔方生活是最早一批進入長租公寓賽道的企業，2009年就在南京推出了其首個租賃公寓社區。2012年，魔方生活獲得華平投資的A輪融資；2015年、2016年，華平投資又追加投資，三輪投資總額超5億美元。

2016年，魔方生活的C輪融資完成后，估值超過10億美元，這也讓魔方一躍成為長租公寓行業的“獨角獸”企業。

華平投資的出現，使得魔方生活有足夠的底氣去“開疆辟土”，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個地點經營了76190套在營公寓，其中約45.5%位于北京及上海。

然而，就在魔方生活一路開疆拓土時，2017年，創始人葛嵐突然離職。據《中國企業家》報道，葛嵐離開的原因，除了和投資人出現了一些分歧，葛嵐也有自己的創業規劃。

離職前后，葛嵐相繼拋售了自己的股權，經歷過多次投資和股權轉讓后，華平投資最終持有魔方公寓51.62%股權，成為其第一大股東。而葛嵐如今僅保留了2.86%的股份，創始人團隊也是分崩離析。

作為魔方生活的投資人，也是最大股東，華平投資選定了7天連鎖酒店的創始人鄭南雁接手魔方生活，鄭南雁又推薦了在酒店行業同樣擁有豐富經驗的柳佳一起共事。如今，二人分別任魔方生活的董事會主席和CEO。

金融背景加持業績？

資本不只是看好長租公寓，還直接親手干起了長租公寓。除了指派新的領導團隊外，金融背景的華平投資也在財務運營上對魔方生活進行了潛移默化的影響。

2017年1月，在創始人離職之前，華平投資就帶領魔方生活完成了行業首單資產證券化。

來源：華平投資官網

這是中國ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品，除了具有金融創新意義，更是給以輕資產運營為主的公寓行業打開了新的融資渠道。

除了創新融資通道，華平投資的帶領下，魔方生活在投資方面也成績不俗。

僅從《招股書》的披露來看，2019-2021年，魔方生活營收從9.47億元增至14.71億元，年復合增長率為24.7%；凈利潤從0.64億元增至2.95億元，年復合增長率為115.6%。

但具體來看，其凈利潤起伏非常大，2019-2021年分別是0.64億元、-2.31億元、2.95億元。而2022年上半年，魔方生活的凈利潤只有41萬元。

來源：魔方生活《招股書》

且從主營業務的情況來看，直營公寓占據其主要份額，2019-2022年上半年，魔方生活直營公寓總計分別為2.77萬間、3.19萬間、5.01萬間和5.01萬間。

可以發現，公寓數量的變化與凈利潤的起伏并無直接關系，尤其是2021年其公寓數量略有增加，但凈利潤卻增長超5億元。這一年還發生了什么？

從《招股書》中看到，2021年1月，魔方公寓先是出售微領地創客空間運營的全部股權，然后又收購了微領地的21家項目公司，其中包括位于上海陸家嘴黃金地段的一個項目。“這21個項目，尤其是陸家嘴的項目，給魔方公寓帶來了利潤，報表一下子就漂亮了。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對《鳳凰WEEKLY地產》說。

除了項目的投資倒賣，魔方生活還有一些隱形收入，如2019年-2021年，魔方生活服務其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元，這里的其他利息收入，指其授出貸款賺取的利息等。

來源：桔子IT

除了財務報表中顯示的，魔方生活對外還有戰略投資，如2017年投資V客青年公寓，2019年領投窩趣公寓等。

現金流吃緊

上市已成夙愿

在華平投資的帶領下，魔方生活的財務數據在眾多長租公寓還在尋找盈利點時就已經變得好看。

尤其是對比曾經“流血上市”的蛋殼公寓和青客公寓。此前，蛋殼公寓上市前一直處于虧損狀態，虧損還不斷擴大，從《招股書》來看，報告期內的2017年-2019年前9個月，合計虧損超40億元；青客公寓同樣，2017-2019年合計虧損12.42億元。現金流均為負值。

魔方生活雖然業績好看了，但其現金流也是存在壓力。

2019-2021年，魔方生活的流動負債凈額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元。截至今年6月末，其流動負債凈額為-15.43億元。同一時間對應的未償還計息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元、23.15億元。

截至2022年6月末，魔方生活的現金及銀行結余只有6.92億元。可以看到，魔方生活在現金流方面明顯吃緊。

在這一情況下，上市募資不失為解決現金問題的一條明路。且私募基金投資的目的就是為了退出，如今華平投資已經進入魔方生活10年，也親自帶著魔方生活跑了5年，在公寓發展小有成就之時，把魔方生活推上市，可能也是華平投資心底的愿望。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，魔方公寓此次向港交所遞交《招股書》，再次點燃了長租公寓企業和資本市場對接的熱情，也希望未來有更多的長租公寓運營企業能夠跟資本市場對接，得到資金的支持和獲得長足的發展。