魔方公寓IPO：資方“擠走”創(chuàng)始人后，又走上靠投資賺錢的老路？

自蛋殼公寓暴雷、青客公寓破產(chǎn)后，在資本市場(chǎng)沉寂了兩年的長(zhǎng)租公寓又沖出一位領(lǐng)跑者。

近日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)有限公司(下稱“魔方生活”)向港交所遞交上市申請(qǐng)，聯(lián)席保薦人為摩根士丹利和建銀國(guó)際。

這是首家在港申請(qǐng)上市的集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，2009年成立至今，魔方生活經(jīng)歷了4輪融資、13輪股權(quán)認(rèn)購(gòu)，融資投后估值也從2012年的2.94億港元增長(zhǎng)至2021年的76.02億港元，不到十年翻了25倍。2016年還一躍成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的“獨(dú)角獸”企業(yè)。

然而，就在晉升為行業(yè)獨(dú)角獸的第二年，創(chuàng)始人葛嵐離職，并陸續(xù)賣掉了手中的大部分股份，如今僅保留了2.86%的股份。

如今，最大投資人華平投資已實(shí)控了魔方生活，推動(dòng)公司上市或已成其心中夙愿。

創(chuàng)始人中途離職

華平投資實(shí)控魔方生活

雖然蛋殼公寓、青客公寓在資本市場(chǎng)的嘗試均以失敗告終，但對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的價(jià)值，資本方從未質(zhì)疑過。華平投資中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁程章倫曾表示，“我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)沒有天花板。”

抱著這一想法，華平投資近年來在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)頻頻出手，魔方公寓則是其布局十年的一個(gè)品牌。

華平投資是一家專注于投資成長(zhǎng)型企業(yè)的私募股權(quán)投資公司，自1966年成立以來，華平投資已募集了20支私募股權(quán)基金，管理逾670億美元全球資產(chǎn)，其中，在中國(guó)和東南亞管理逾220億美元資產(chǎn)，投資了160多家企業(yè)。除了魔方公寓外，還投資了自如等項(xiàng)目。

魔方生活是最早一批進(jìn)入長(zhǎng)租公寓賽道的企業(yè)，2009年就在南京推出了其首個(gè)租賃公寓社區(qū)。2012年，魔方生活獲得華平投資的A輪融資；2015年、2016年，華平投資又追加投資，三輪投資總額超5億美元。

2016年，魔方生活的C輪融資完成后，估值超過10億美元，這也讓魔方一躍成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)的“獨(dú)角獸”企業(yè)。

華平投資的出現(xiàn)，使得魔方生活有足夠的底氣去“開疆辟土”，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個(gè)地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)了76190套在營(yíng)公寓，其中約45.5%位于北京及上海。

然而，就在魔方生活一路開疆拓土?xí)r，2017年，創(chuàng)始人葛嵐突然離職。據(jù)《中國(guó)企業(yè)家》報(bào)道，葛嵐離開的原因，除了和投資人出現(xiàn)了一些分歧，葛嵐也有自己的創(chuàng)業(yè)規(guī)劃。

離職前后，葛嵐相繼拋售了自己的股權(quán)，經(jīng)歷過多次投資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華平投資最終持有魔方公寓51.62%股權(quán)，成為其第一大股東。而葛嵐如今僅保留了2.86%的股份，創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)也是分崩離析。

作為魔方生活的投資人，也是最大股東，華平投資選定了7天連鎖酒店的創(chuàng)始人鄭南雁接手魔方生活，鄭南雁又推薦了在酒店行業(yè)同樣擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的柳佳一起共事。如今，二人分別任魔方生活的董事會(huì)主席和CEO。

金融背景加持業(yè)績(jī)？

資本不只是看好長(zhǎng)租公寓，還直接親手干起了長(zhǎng)租公寓。除了指派新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)外，金融背景的華平投資也在財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)上對(duì)魔方生活進(jìn)行了潛移默化的影響。

2017年1月，在創(chuàng)始人離職之前，華平投資就帶領(lǐng)魔方生活完成了行業(yè)首單資產(chǎn)證券化。

來源：華平投資官網(wǎng)

這是中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，除了具有金融創(chuàng)新意義，更是給以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。

除了創(chuàng)新融資通道，華平投資的帶領(lǐng)下，魔方生活在投資方面也成績(jī)不俗。

僅從《招股書》的披露來看，2019-2021年，魔方生活營(yíng)收從9.47億元增至14.71億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為24.7%；凈利潤(rùn)從0.64億元增至2.95億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為115.6%。

但具體來看，其凈利潤(rùn)起伏非常大，2019-2021年分別是0.64億元、-2.31億元、2.95億元。而2022年上半年，魔方生活的凈利潤(rùn)只有41萬元。

來源：魔方生活《招股書》

且從主營(yíng)業(yè)務(wù)的情況來看，直營(yíng)公寓占據(jù)其主要份額，2019-2022年上半年，魔方生活直營(yíng)公寓總計(jì)分別為2.77萬間、3.19萬間、5.01萬間和5.01萬間。

可以發(fā)現(xiàn)，公寓數(shù)量的變化與凈利潤(rùn)的起伏并無直接關(guān)系，尤其是2021年其公寓數(shù)量略有增加，但凈利潤(rùn)卻增長(zhǎng)超5億元。這一年還發(fā)生了什么？

從《招股書》中看到，2021年1月，魔方公寓先是出售微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營(yíng)的全部股權(quán)，然后又收購(gòu)了微領(lǐng)地的21家項(xiàng)目公司，其中包括位于上海陸家嘴黃金地段的一個(gè)項(xiàng)目。“這21個(gè)項(xiàng)目，尤其是陸家嘴的項(xiàng)目，給魔方公寓帶來了利潤(rùn)，報(bào)表一下子就漂亮了。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。

除了項(xiàng)目的投資倒賣，魔方生活還有一些隱形收入，如2019年-2021年，魔方生活服務(wù)其他利息收入分別為2215.2萬元、1899.8萬元、2405.5萬元，這里的其他利息收入，指其授出貸款賺取的利息等。

來源：桔子IT

除了財(cái)務(wù)報(bào)表中顯示的，魔方生活對(duì)外還有戰(zhàn)略投資，如2017年投資V客青年公寓，2019年領(lǐng)投窩趣公寓等。

現(xiàn)金流吃緊

上市已成夙愿

在華平投資的帶領(lǐng)下，魔方生活的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)在眾多長(zhǎng)租公寓還在尋找盈利點(diǎn)時(shí)就已經(jīng)變得好看。

尤其是對(duì)比曾經(jīng)“流血上市”的蛋殼公寓和青客公寓。此前，蛋殼公寓上市前一直處于虧損狀態(tài)，虧損還不斷擴(kuò)大，從《招股書》來看，報(bào)告期內(nèi)的2017年-2019年前9個(gè)月，合計(jì)虧損超40億元；青客公寓同樣，2017-2019年合計(jì)虧損12.42億元。現(xiàn)金流均為負(fù)值。

魔方生活雖然業(yè)績(jī)好看了，但其現(xiàn)金流也是存在壓力。

2019-2021年，魔方生活的流動(dòng)負(fù)債凈額分別為-7.03億元、-13.41億元、-15.06億元。截至今年6月末，其流動(dòng)負(fù)債凈額為-15.43億元。同一時(shí)間對(duì)應(yīng)的未償還計(jì)息銀行及其他借款分別為15.27億元、14.06億元、22.5億元、23.15億元。

截至2022年6月末，魔方生活的現(xiàn)金及銀行結(jié)余只有6.92億元。可以看到，魔方生活在現(xiàn)金流方面明顯吃緊。

在這一情況下，上市募資不失為解決現(xiàn)金問題的一條明路。且私募基金投資的目的就是為了退出，如今華平投資已經(jīng)進(jìn)入魔方生活10年，也親自帶著魔方生活跑了5年，在公寓發(fā)展小有成就之時(shí)，把魔方生活推上市，可能也是華平投資心底的愿望。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，魔方公寓此次向港交所遞交《招股書》，再次點(diǎn)燃了長(zhǎng)租公寓企業(yè)和資本市場(chǎng)對(duì)接的熱情，也希望未來有更多的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)能夠跟資本市場(chǎng)對(duì)接，得到資金的支持和獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。