曾經的“黑馬“只求“活下去”，閩系房企集體減速

華山論劍之劍指閩南，今天我們來聊一聊“閩系房企”這個大家族。

在房地產江湖中，閩系房企一直是一個特色鮮明的派系，有人說他們眼光犀利，總能站上時代風口，幾年時間造就多個千億“黑馬”；也有人稱他們打法激進，以高杠桿換取規模，為日后的危機埋下伏筆。

事實上，激進是他，求穩是他；搬家是他，守城也是他。無論外界如何評判，獨具特色的閩系房企，在縱橫起伏三十年的房地產市場上，都是時代不可或缺的組成部分。而當潮水退去，這些處在其中的閩系房企生存現狀又是如何呢？

潘多拉的盒子：以杠桿換規模

時勢造黑馬，閩系房企的崛起離不開激進的擴張策略，幾年時間造就了多個千億“黑馬”的神話。但隨著市場紅利褪去，不少高杠桿擴張的房企危機頻發，ST泰禾（000732.SZ）就是其中典型代表之一。

每個“黑馬”房企都有其自己的故事，而從百億到千億的跨越，ST泰禾僅用了五年。

2017年，ST泰禾以1007.2億元的銷售規模首次步入千億陣營，在房企銷售榜中排名第17位。次年，董事長黃其森就定下了2000億元的銷售目標，ST泰禾一時間風光無限。

來源：罐頭圖庫

不過，追求規模擴張的同時，ST泰禾的債務問題也隱隱閃現。2018年，ST泰禾的總負債為2112.47億元，資產負債率高達86.88%。其中短期借款160.38億元，一年內到期的非流動負債413.9億元，期末現金及現金等價物余額僅為115.58億元，短期償債壓力較大，流動性問題也為ST泰禾日后暴雷埋下伏筆。

2019年時，泰禾集團曾轉讓旗下20余個開發項目，回籠資金近百億元，以緩解債務壓力。不過這沒有幫助ST泰禾解除資金困局。2020年7月，因“17泰禾MTN001”本息未按時兌付，ST泰禾首次發生公募債券違約，其債務危局也正式向公眾攤開。

當時公告介紹，截至2020年6月12日，ST泰禾已到期未歸還借款金額為235.58億元，公司因子公司未履行還款義務也被列為被執行人。此后，因債務問題，ST泰禾還被多家金融機構告上法庭。

來源：ST泰禾公告

之后，ST泰禾開始嘗試自救，包括與萬科（000002.SZ）旗下子公司海南萬益管理服務有限公司簽訂《股份轉讓框架協議》，擬引進萬科為“白衣騎士”。提出推進復工復產復銷，保安全、保品質進行項目交付等。

今年3月，萬科在投資者互動平臺表示，自簽訂意向書以來，公司未實際參與任何泰禾項目的運營管理與開發建設。而從業主反饋來看，ST泰禾的復工與交付進展，也不像官網發布的那樣樂觀。

今年以來ST泰禾還被卷入多起風波。3月16日，ST泰禾發布公告，公司董事長兼總經理黃其森正在協助有關機關調查。兩日后，據界面新聞報道，泰禾集團執行副總裁黃曦、集團副總裁林文華早前也被帶走協助調查。此外，因業績連續虧損，5月6日，其股票簡稱也被戴上“ST”的帽子。

對此，ST泰禾表示，公司將繼續全力推進債務重組，與聘請的專業機構一起，組織協調債權人溝通意見和訴求，綜合各方意見形成全面債務重組解決方案；進一步推動引進戰略投資者相關事宜；并在2021年復工復產的基礎上攻克重點難點項目，積極盤活資產，抓銷售促回款，改善公司負債結構。

閩系高速擴張的房企中，ST泰禾不是個例。當ST泰禾在自救路上前行的同時，同樣面臨債務難題的福晟國際（0627.HK）剛剛宣布擬引入順安集團重組。

5月13日晚，福晟國際公告，其已經與潛在投資者順安集團簽訂協議，后者擬提供2000萬美元（約1.36億元）注入福晟國際。建議重組完成后，預計順安集團將持有福晟國際股本的80%，隨后向公眾配售減持5%，屆時順安集團持股比將降至75%，并成為福晟國際控股股東。

來源：福晟國際公告

而在重組事件宣布之前，福晟國際已經于5月12日開始停牌，其停牌前的股價為0.01港元/股（約0.01元/股），總市值約1.14億港元（約9859.86萬元）。

事實上，提到福晟國際，就不能不提到其此前的關聯公司福晟集團。從區域性房企走向全國，福晟集團也選擇以快速擴張并購來擴大規模這條路。2015年-2017年，福晟集團在十多個城市共簽下了107個項目，總占地面積約2000萬平方米，項目貨值達到8100億元。

不過，全速奔跑的福晟集團最終仍是在現金流面前敗下陣來。截至2019年中期，福晟集團總負債為741.34億元。其中，短期債務為443.47億元，占總債務比例為59.82%，同期貨幣資金僅為72.91億元。2個月后，一份違約的專項基金，揭開了福晟集團此前加速擴張埋下的隱患。

壓力之下，福晟集團加速不良資產與福晟國際的切割。2019年9月，福晟集團董事長潘偉明宣布將自己持有的福晟國際股份轉給其子潘浩然，由此，潘浩然持有福晟國際56.45%股權，成為公司實際控制人。

與此同時，福晟集團也在為自救努力。2020年1月，福晟“牽手”世茂集團，力求實現1+1＞2的戰略合作關系，但截至目前，福晟集團仍未走出危機。

而獨自掌權福晟國際的潘浩然，近兩年交上的成績單也不大理想。2020年和2021年，福晟國際的凈利潤分別為-13.67億元和-5.8億元，兩年連續虧損。截至去年底，公司凈資本負債比率268.1%，違約借貸及交叉違約借貸及有關應付利息合計30.23億元。

來源：Wind 數據

此外，今年3月，因欠付本金及違約利息合計0.71億港元（約0.62億元），福晟國際被銀順香港投資向百慕達高等法院提出清盤呈請，并將于5月16日就呈請進行聆訊。

“遷都”還是萬能法寶嗎？

“愛搬家”或許是閩系房企的另一個特點。從上世紀90年代起，為了追求更高規模的發展，閩系房企開始向一線城市遷移總部，其中上海成為閩系房企搬遷的首選。

克而瑞房企銷售榜顯示，2021年全口徑銷售規模在千億以上的43家房企中，閩系房企有9家，分別是世茂集團（0813.HK）、旭輝控股（0884.HK）、陽光城（000671.SZ）、建發國際（1908.HK）、融信中國（3301.HK）、正榮地產（6158.HK）、禹洲集團（1628.HK）、中駿集團（1966.HK）和寶龍地產（1238.HK），占比20.93%。而除了國企建發國際之外，另外8家房企的總部目前均位于上海（包括雙總部）。

其中最早進軍上海的世茂集團當屬閩系房企的第一梯隊。1989年投身房地產，1999年將總部遷至上海，三十余年間，世茂集團逐漸成為一家涉及地產、商業、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融等多元化業務并舉的大型投資集團。

來源：罐頭圖庫

2020年，世茂集團曾以3003.1億元的全口徑銷售額進入行業前十，位列克而瑞房企銷售榜第8位。不過，2021年，世茂集團的全口徑銷售額為2698.9億元，同比下降10.13%。

與世茂集團同屬于閩系第一梯隊的房企還有旭輝控股，自2019年首次邁入2000億元大關以來，旭輝控股已經連續三年維持在2000億元以上的銷售規模，實現總銷售額的穩步增長。

但從2021年年報來看，旭輝控股卻出現增收不增利的情況。2021年，旭輝控股實現營收1078.35億元，同比增長50.2%；凈利潤76.13億元，同比下降5.22%，這也是近年來旭輝控股首次凈利潤負增長。

此外，今年3月，旭輝控股還陷入了表外負債過高的風險質疑。對此，旭輝控股CEO林峰在業績會上表示，2021年末，旭輝控股表外負債規模為203.9億元，較2021年中期下降約50億元。而在合作項目出險方面，旭輝控股介紹去年所有項目均封閉管理，出險的合作項目運營層面基本正常。

在世茂集團、旭輝控股兩位“閩系大哥”的引領下，從2010年開始，一大批閩系房企開始“遷都”上海，并開啟了快速增長之路。

來源：克而瑞2018年房企銷售榜

2018年，陽光城、融信中國和正榮地產紛紛邁過千億門檻。2020年，禹洲集團、中駿集團也進入千億陣營。進入2021年，商業地產領域的代表性房企寶龍地產地產也以1012.3億元的銷售額實現了千億目標，并以31.37%的毛利率在一眾閩系房企中名列前茅。

不過，今年以來，千億新貴們接連出現違約事件。

今年2月17日，陽光城首次披露了兩筆境外債券約1.7億元利息實質性違約，并預告可能觸發交叉違約條款。3月7日，禹洲集團公告稱，其2023年到期的8.5%優先票據因未按期利息2125萬美元，已構成違約。4月11日，正榮地產也表示因未按期支付總計2042萬美元（約1.39億元）的利息，構成2020年5月票據及2021年6月票據違約。

據陽光城披露，截至5月5日，其已到期未支付的債務（包含金融機構借款、合作方款項、公開市場相關產品等）本金合計共301.91億元，正與金融機構或其他合作方進行談判。另外，在即將到來的5月25日，陽光城將召開債券持有人會議，對5只債券的相關提案進行審議。

來源：罐頭圖庫

5月13日，禹州集團介紹，公司財務顧問團隊已經與100多個海外債券持有人建立聯系，收集他們的意見反饋。同時，公司已經完成了禹洲物業的出售交易，收到凈款項5.83億元用于公司穩定經營。而對于近期到期或本應到期的若干境內證券，禹洲集團表示其已成功解決并避免了違約。

正榮地產也表示，公司正盡最大努力以履行所有債務義務，計劃不遲于2022年5月31日支付2020年5月票據、2021年6月票據、2020年9月票據、2020年6月票據及2020年1月票據各自的利息。同時，正榮地產補充，在疫情形勢下希望能被給予更多時間安排付款。

除此之外，寶龍地產、融信中國、中駿集團等雖未發生違約事件，但各家公司紛紛以降速換安全，表示在2022年將實施穩健的經營策略。

來源：罐頭圖庫

與此同時，“遷都”北京13年，一直較為穩健的房企金輝控股（9993.HK）在2021年則取得了還不錯的成績。2021年，金輝控股營收規模400.2億元，同比增長14.8%；歸母凈利潤32.7億元，同比增長4.7%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，閩系房企尋求擴張，選擇遷移總部本身是沒問題的，但擴張中一些激進的做法，如高杠桿的使用可能會為企業帶來債務風險。因此，對于走出去的企業來說，或將面臨更大壓力。

留守房企如何破局？

一直以來，業內所熟知的閩系房企大多是果敢激進，唱響“愛拼才會贏”的典型代表。但事實上，在閩系房企中，還有這樣一些企業，在大規模的搬遷潮過后，仍堅守在福建本地，融僑集團就是其中代表之一。

融僑集團成立于1989年，由華人企業家林文鏡創辦于福州，經過32年發展，已經成為一家包括地產、物業、港口、教育、醫療、農業等在內的多元化產業集團。

雖然從區域布局來看，融僑集團近些年也逐步向全國拓展，但其總部一直位于福州。

克而瑞數據顯示，2017年融僑集團的銷售額為562.1億元，在全國排名第36位。次年，融僑集團提出三年千億的戰略目標，并開始在福州、鄭州、合肥、南京等城市加速拿地。

2018年和2019年，融僑集團的銷售額分別為753億元和675.4億元。2020年，融僑集團實現859億元的銷售額，同比增長27.18%，僅完成千億目標的86%。

來源：克而瑞數據

不過，雖然融僑集團目前仍未實現千億目標，但在福建本地，其仍是本土知名代表性房企。克而瑞數據顯示，在2021年福建房企銷售榜中，融僑集團以129.08億元的權益金額排名第7，與第6名的正榮地產相差僅8.71億元。

而除了融僑集團外，在克而瑞福州的銷售榜上，2021年還出現了一家本土新秀，即排名第9的大東海。2019年5月，大東海競得福州濱海新城商住地塊，正式布局房地產領域。

與其他房企全國化布局的擴張道路不同，大東海地產采取了以福州為核心，聚焦八閩重點城市的策略。截至目前，大東海已經在八閩布局了21個項目，總拿地金額超250億元，總建筑面積超373萬平方米，總貨值超586億元。

在克而瑞2021年福州房企銷售榜上，大東海分別以75.48億元的全口徑金額和47.54億元的權益金額雙雙位于榜單第9位，可謂是本土房企中的一匹“黑馬”。

來源：克而瑞數據

一直以來，在房企的城市爭奪戰中，本土房企和外來房企的競爭從未停止。而在閩系房企表現強勁的福建地區，此類競爭上演得愈加激烈。

總體來看，福建整體經濟發展處于全國中上水平，城鎮化率亦較高，人口流動活躍，較充足的住房需求為房地產發展奠定了基礎，同時也可以享受區域內各城市的發展紅利，這在一定程度上為房企未來發展帶來機遇。

但閩系房企也面臨著諸多挑戰。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析，房企比拼規模的時代已經過去，加之福建市場房企競爭較激烈，產品力、合理投資及成本管控等方面能力的提升至關重要。此外，福建地勢多為山地，開發資源有限，導致本土房企發展也受到一定限制。

嚴躍進表示，對于所有房企來說，債務風險不可忽視。但對于尋求穩健的本土房企來說，其短期內的債務風險是可控的。雖然當前整體樓市仍表現低迷，但福建市場正在回暖。在此期間，本土房企要練好內功，做好基本的項目開發工作，并在后疫情時代，積極研究新融資、新戰略，這對其后續成長仍有裨益。