有江湖的地方，就有派系。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌20多年，從最初的“華南五虎”，到后來(lái)迅速崛起的閩系“黑馬”，再到滬系、京派、川渝……地產(chǎn)江湖已經(jīng)形成群雄逐鹿之勢(shì)。

在北京周邊，有這樣一群房企，他們隸屬于河北省，卻有一個(gè)特殊的名字——“環(huán)京房企”，其代表房企有華夏幸福(600340.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、隆基泰和，并稱(chēng)為“河北三杰”。

另外，還有一些河北籍房企，雖然沒(méi)有全國(guó)化布局，但卻在當(dāng)?shù)亍案顡?jù)一方”。如今，環(huán)京房企已經(jīng)出具規(guī)模、自成體系，可以與粵系、閩系等分庭抗禮。

然而，由于政策、疫情等影響，環(huán)京樓市進(jìn)入低迷狀態(tài)，再加上地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)寒冬，環(huán)京房企迎來(lái)艱難的“黑鐵時(shí)代”。那么，目前環(huán)京房企的生存現(xiàn)狀如何呢？

從“河北三杰”到“難兄難弟”

提起環(huán)京房企，曾躋身房企10強(qiáng)的華夏幸福首屈一指，不過(guò)其起于環(huán)京，卻也敗于環(huán)京。

2017年，環(huán)京區(qū)域紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”，環(huán)京樓市大幅降溫。受此影響，華夏幸福經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-162億元，降幅超過(guò)300%。

2018年7月和2019年2月，中國(guó)平安共斥資180億元，兩次入股華夏幸福，并以25%的持股比例成為第二大股東。華夏幸福的危機(jī)暫時(shí)解除。

2018年，華夏幸福規(guī)模達(dá)到1600億元銷(xiāo)售峰值；2019年，銷(xiāo)售額為1451億元，同比下降11%。

2020年初，由于疫情和政策的雙重影響，華夏幸福現(xiàn)金流回補(bǔ)不足，資金危機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)。最終，華夏幸福的債務(wù)問(wèn)題在2021年爆發(fā)。

2021年2月1日，華夏幸福發(fā)布公告稱(chēng)：截至目前，公司及下屬子公司發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元。

此后，華夏幸福開(kāi)始全力推進(jìn)債務(wù)重組工作。2021年9月，華夏幸福披露，公司存續(xù)金融債務(wù)共計(jì)2192億元，截至目前累計(jì)未能如期償還的債務(wù)金額合計(jì)為407.39億元（不含利息）。

今年4月1日，華夏幸福稱(chēng)近期《債務(wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)新增簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額為618.97億元，截至目前金融債務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額共計(jì)1048.12億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)87.18億元。

同一天，華夏幸福還表示，已將旗下兩家控股子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)貎杉页峭豆荆婕翱偨灰邹D(zhuǎn)讓款9.18億元，被出售的分別是廊坊市廣陽(yáng)區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目和永清縣產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。

按照華夏幸福《債務(wù)重組計(jì)劃》安排，計(jì)劃通過(guò)“賣(mài)、帶、展、兌、抵、接”等方式對(duì)金融債務(wù)進(jìn)行重組，南方總部歸屬于“賣(mài)”的部分，通過(guò)賣(mài)出大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)回籠資金，支撐兌付資金。

在華夏幸福重組之路取得階段性進(jìn)展的同時(shí)，有著“河北王”之稱(chēng)的榮盛發(fā)展卻上演了業(yè)績(jī)“變臉”。

今年1月28日，榮盛發(fā)展發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)告公司2021年大概賺了1億-1.5億元。

而4月18日晚間，榮盛發(fā)展發(fā)布《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告》，預(yù)計(jì)2021年歸屬凈利潤(rùn)虧損45億-60億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損43億-58億元，基本每股收益為虧損1.03-1.38元。

圖片來(lái)源：榮盛發(fā)展公告

從凈利潤(rùn)1億-1.5億元，到虧損45億元-60億元，如此兩極反轉(zhuǎn)引起市場(chǎng)較大反應(yīng)；同時(shí)，榮盛發(fā)展開(kāi)盤(pán)后慘遭跌停，近9萬(wàn)名股東集體踩雷。

對(duì)業(yè)績(jī)大幅下修的原因，榮盛發(fā)展稱(chēng)，主要是由于2022年2月以來(lái)，各地購(gòu)房政策雖有所放松，但消費(fèi)者購(gòu)房意愿持續(xù)低落，銷(xiāo)售量下跌明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)下行趨勢(shì)。

實(shí)際上，榮盛發(fā)展資金緊張，急需回款早就有跡可循。從2021年底開(kāi)始，榮盛發(fā)展被傳出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

圖片來(lái)源：票眼

去年10月25日，榮盛發(fā)展出現(xiàn)商票逾期拒付。據(jù)《票眼》小程序顯示，當(dāng)時(shí)，榮盛發(fā)展已拒付總筆數(shù)7612筆，總金額25.3億元，未結(jié)清商票總筆數(shù)20256筆，總額達(dá)59.5億元。

今年1月，榮盛發(fā)展兩筆到期美元債的交換要約方案已獲得合資格持有人支持，替換為兩只新債券。截至3月17日，榮盛發(fā)展完成全部美元債的展期交割工作。

盡管如此，榮盛發(fā)展的財(cái)務(wù)壓力依然存在。截至去年9月30日，榮盛發(fā)展短期借款9.57億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債216.6億元，同期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為237.6億元，公司還有82.84億元的應(yīng)付票據(jù)，其長(zhǎng)期債務(wù)高達(dá)358.26億元，除去此前展期成功美元債外，榮盛發(fā)展還有6筆債券規(guī)模達(dá)45.36億元的境內(nèi)債。

對(duì)此，穆迪也將榮盛的品級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa2”并將榮盛的高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)也下調(diào)至到了“Caa3”。穆迪預(yù)計(jì)在未來(lái)的一頓時(shí)間，榮盛的合約銷(xiāo)售將會(huì)下降，具體原因應(yīng)該是融資環(huán)境緊張削弱了購(gòu)房者的信心，這也必將減少可用于兌現(xiàn)債務(wù)的現(xiàn)金流。

作為一家保定房企，隆基泰和與華夏幸福、榮盛發(fā)展并稱(chēng)“河北三杰”，如今，兩家規(guī)模較大的企業(yè)已出現(xiàn)不同程度的業(yè)績(jī)下滑和債務(wù)危機(jī)，隆基泰和狀況如何呢？

隆基泰和在2017年迎來(lái)高光時(shí)刻，彼時(shí)雄安新區(qū)成立，而隆基泰和已在此布局多年，可謂踩中時(shí)代紅利。然而，由于限制“炒房”政策的出臺(tái)，地產(chǎn)交易偃旗息鼓。

時(shí)隔四年，隆基泰和再次被置于聚光燈下。2021年10月上旬，隆基泰和多家地產(chǎn)子公司商票兌付逾期十幾天不等。

據(jù)票據(jù)兌付平臺(tái)顯示，保定景欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司票據(jù)已逾期19天，保定領(lǐng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已逾期15天，涿州長(zhǎng)隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已逾期14天。

圖片來(lái)源：票據(jù)兌付平臺(tái)

隨后，隆基泰和回復(fù)媒體稱(chēng)會(huì)馬上安排兌付，兩日后，逾期商票基本已兌付。

如今，雖然雖然商票逾期風(fēng)波已經(jīng)平息，但關(guān)于其資金鏈的疑問(wèn)并沒(méi)有散去。

4月21日，隆基泰和成被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的為425971元，案號(hào)為（2022）冀0684執(zhí)1562號(hào)，執(zhí)行法院為保定市高碑店市人民法院。

據(jù)某機(jī)構(gòu)顯示，隆基泰和置業(yè)有限公司涉司法案件224起，有被執(zhí)行人記錄17條，被執(zhí)行總金額1482.24萬(wàn)元；有裁判文書(shū)記錄151條，案件總金額為6521.22萬(wàn)元，企業(yè)作為被告的文書(shū)占比50.41%，涉案案由為商品房預(yù)售合同糾紛的案件最多。

曾經(jīng)輝煌的區(qū)域龍頭變成了“仙企”

作為一個(gè)特殊區(qū)域，環(huán)京市場(chǎng)不僅孕育了全國(guó)性的大型房企，還有一些叱咤風(fēng)云的區(qū)域性龍頭房企。然而，如今有些企業(yè)卻在盛極一時(shí)后開(kāi)始萎靡，直至成為現(xiàn)在的“仙企”。

河北聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)：河北聯(lián)邦)是曾一家在河北家喻戶曉的民營(yíng)公司，也是河北省龍頭房企之一。

圖片來(lái)源：愛(ài)企查

2013年，河北聯(lián)邦董事長(zhǎng)李生在央視一檔節(jié)目中宣傳自己企業(yè)的信譽(yù)，而1年之后，河北聯(lián)邦就因?yàn)槔钌婕柏澑讣粠ё邊f(xié)查而陷入債務(wù)危機(jī)。

2014年9月27日，李生被帶走協(xié)助調(diào)查，之后河北聯(lián)邦項(xiàng)目銷(xiāo)售放緩，公司的售樓款及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)資款收到嚴(yán)重影響，導(dǎo)致公司整體地產(chǎn)項(xiàng)目流動(dòng)性緊張。

隨后，河北聯(lián)邦的其他多筆融資、房地產(chǎn)基金也出現(xiàn)違約。同時(shí)，旗下百億級(jí)房產(chǎn)項(xiàng)目被查封，上萬(wàn)業(yè)主陷入了“房財(cái)兩空”的境地。

和河北聯(lián)邦相似，卓達(dá)集團(tuán)也堪稱(chēng)地產(chǎn)界的元老，曾是河北最大的房地產(chǎn)公司之一。

從2016年開(kāi)始，卓達(dá)集團(tuán)因未取得預(yù)售證違規(guī)銷(xiāo)售，石家莊多個(gè)售樓處、建筑工地被陸續(xù)查封。隨著舉報(bào)信越來(lái)越多，2017年卓達(dá)集團(tuán)在威海、海南等項(xiàng)目被查封，或者被申請(qǐng)資產(chǎn)保全。

另外，早在2015年11月，卓達(dá)集團(tuán)就曾被曝光30%高額融資騙局，以高額利息吸引投資者購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品。2017年，卓達(dá)集團(tuán)理財(cái)產(chǎn)品兌付危機(jī)開(kāi)始爆發(fā)。

2019年5月18日，石家莊市公安局裕華分局發(fā)出通告，卓達(dá)集團(tuán)實(shí)際控制人楊卓舒父子投案自首。自此，卓達(dá)集團(tuán)最終走向了末路。

圖片來(lái)源：愛(ài)企查

愛(ài)企查顯示，目前卓達(dá)集團(tuán)存在高風(fēng)險(xiǎn)，自身風(fēng)險(xiǎn)深陷金融借款、民間借款、合同糾紛等案件當(dāng)中。

作為河北保定的一家知名房企，秀蘭集團(tuán)同樣遭遇了與河北聯(lián)邦、卓達(dá)集團(tuán)相似的經(jīng)歷。

1984年，趙秀蘭成立了耳七里店建筑隊(duì)，此即秀蘭地產(chǎn)的雛形。趙秀蘭去世后，其子康玉柱、兒媳郝海玲于1997年成立了保定市秀蘭房地產(chǎn)有限公司。

在20多年的時(shí)間里，秀蘭集團(tuán)的開(kāi)發(fā)地域涉及京津冀區(qū)域、山東、海南、湖南、云南、江西等。

然而，2019年10月22日，秀蘭集團(tuán)公開(kāi)了自己的經(jīng)營(yíng)困難：一是集團(tuán)樓盤(pán)銷(xiāo)量下行，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅減少；二是國(guó)家調(diào)控收緊，階段性融資難度加大；三是出于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，集團(tuán)招拍土地占?jí)毫舜罅抠Y金；四是集團(tuán)斥巨資實(shí)施的戰(zhàn)略布局調(diào)整，短時(shí)間內(nèi)未能收獲預(yù)期收益。

之后，秀蘭集團(tuán)一直在嘗試自救，一方面積極爭(zhēng)取政府支持；另一方面利用公司現(xiàn)有流動(dòng)資金，壓縮公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)資金，全部資金投入項(xiàng)目建設(shè)。

圖片來(lái)源：愛(ài)企查

不過(guò)，愛(ài)企查顯示，目前秀蘭集團(tuán)股權(quán)凍結(jié)共有60條，行政處罰6條，被執(zhí)行人4條，執(zhí)行金額共計(jì)4.49億元；限制高消費(fèi)7條；土地抵押7條。

除了這些知名房企外，在地產(chǎn)行業(yè)還有一些項(xiàng)目的名氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)蓋過(guò)了企業(yè)自身。河北房企河北華銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)：華銀地產(chǎn)）就是這樣一家存在感很弱的企業(yè)，但其開(kāi)發(fā)的華銀天鵝湖卻曾在環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)名噪一時(shí)。

正是這樣一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企，近期卻頻頻出現(xiàn)在媒體的視野中。在4月份過(guò)去的20天內(nèi)，華銀地產(chǎn)共11次成為被執(zhí)行人。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，華銀地產(chǎn)現(xiàn)存被執(zhí)行記錄共有30條，被執(zhí)行總金額5.46億元。

據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，華銀地產(chǎn)目前共涉司法案件1350起，有失信記錄1條，未履行數(shù)量1條；股權(quán)凍結(jié)3條，股權(quán)數(shù)額共計(jì)2.4億元；有限制高消費(fèi)記錄9條。

難以占據(jù)“半壁江山”的河北房企

除了上述房企外，天正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河北潤(rùn)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、河北深保投資發(fā)展有限公司、邯鄲市榮科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以及天成晟和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等也在環(huán)京市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

在調(diào)控政策的影響下，環(huán)京樓市在2017年出現(xiàn)普遍性降溫。時(shí)至今日，環(huán)京樓市一直處于寒冬之中。

從2013年開(kāi)始，眾多一線房企在環(huán)京區(qū)域安營(yíng)扎寨，比如萬(wàn)科、綠地、碧桂園、恒大、融創(chuàng)等。一線房企的進(jìn)入，讓這一地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。

圖片來(lái)源：克而瑞

在克而瑞發(fā)布的“河北省2021年房企銷(xiāo)售額TOP30榜單”中，榮盛發(fā)展以171.06億元的銷(xiāo)售額蟬聯(lián)桂冠；隆基泰和以161.36億元成交額位列第二；碧桂園以129.1億元的成交額排在第三。

另外，融創(chuàng)、萬(wàn)科也分別以113.51、106.67億元進(jìn)入百億陣營(yíng)，而天正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以50.11億元排在第十名。

總體來(lái)看，在銷(xiāo)售額TOP30房企中，外來(lái)品牌房企占比近2/3，而本土房企仍憑借區(qū)域優(yōu)勢(shì)占據(jù)一部分市場(chǎng)。

從綜合實(shí)力來(lái)看，據(jù)中指院發(fā)布的《2021河北省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，在河北省百?gòu)?qiáng)房企中，總部設(shè)在河北的房企為58家，外來(lái)房企42家。

圖片來(lái)源：《2021河北省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》

從數(shù)量結(jié)構(gòu)看，TOP10中外來(lái)房企4家，本土房企6家；TOP20中外來(lái)房企10家，本土房企10家；TOP30中外來(lái)房企16家，本土房企14家；TOP50中外來(lái)房企24家，本土房企26家；TOP100中外來(lái)房企42家，本土房企58家。

整體來(lái)看，TOP50內(nèi)本土房企與外來(lái)房企數(shù)量相差不大，但在TOP50 -TOP100之間，本土房企占據(jù)數(shù)量?jī)?yōu)勢(shì)。

由此不難看出，環(huán)京市場(chǎng)大多是本土房企在開(kāi)發(fā)，但規(guī)模往往很小。比如保定房企長(zhǎng)城、潤(rùn)江；邯鄲房企安居、萬(wàn)騰、宣和等。

從土地儲(chǔ)備來(lái)看，截至2020年底，榮盛發(fā)展在河北省內(nèi)土地儲(chǔ)備高達(dá)1502.9萬(wàn)平方米，占其全國(guó)土地儲(chǔ)備比例為39.1%。

外來(lái)房企中，碧桂園在河北省內(nèi)的土地儲(chǔ)備面積達(dá)1100.6萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備面積的4%；遠(yuǎn)洋集團(tuán)在河北省內(nèi)土儲(chǔ)達(dá)462萬(wàn)平米，占全國(guó)土儲(chǔ)面積的12.16%；萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖等房企在河北省內(nèi)土儲(chǔ)均超過(guò)100萬(wàn)平米。

隨著2017年和2021年兩次行業(yè)下行，市場(chǎng)開(kāi)始變得萎靡，目前外地房企在環(huán)京拿地?zé)崆闇p弱，而本地房企發(fā)展也開(kāi)始變得遲緩。

環(huán)京房企作為房企的一個(gè)流派，隨著華夏幸福、榮盛發(fā)展等頭部房企掉隊(duì)，其成員在加速減少，不知道環(huán)京房企未來(lái)還能否撐起一個(gè)派系。