財報前夜官宣違約，扭虧為盈的上置集團如何走出危機？

一年一度財報大考。經歷了2021年的寒冬之后，房地產行業舉步維艱，延遲交卷的房企不在少數。而按時交卷的房企也很難都取得優異的成績，比如上周停牌的上置集團（1207.HK），財報發布之前，上置集團子公司的債務違約率先出場。

3月27日，上置集團宣布子公司上海金心1.82億元貸款利息違約，貸款人給出了最后的還息期限為3月31日。然而截至3月31日17:30，上置集團仍未披露進一步還款進展。

而官宣違約的第二天，上置集團發布了2021年年度業績，逆轉前兩年的虧損局勢實現盈利。上置集團已經扭虧為盈，為什么子公司卻還不上1.82億元的貸款利息？

1.82億元貸款利息違約

3月22日，上置集團股票自當日上午九時起在香港聯合交易所短暫停止買賣，以待公司刊發一份內幕消息公告。

5天后，3月27日，上置集團公告，上海金心未能按期償還一筆1.82億元的應計利息。據悉，該筆利息需于2022年3月21日到期償還。

圖片來源：上置集團公告

上海金心有兩家股東，分別是持股51%的上置集團和持股49%的中崇濱江。此前，上海金心、貸款人及擔保人曾訂立了一系列銀團貸款協議和相關延期協議，涉及最高貸款金額50億元，其中44.5億元的本金已經提取。

根據延期協議，該貸款到期日為2022年12月26日。貸款利率有兩種，2018年8月7日之前發放的貸款利率為4.28%，之后為4.99%。值得注意的是，關于逾期事件，協議中有這樣一條，如果上海金心未能償還貸款本金及利息，貸款人有權將逾期利率提高50%。

3月22日，貸款人向上海金心及擔保人發出催告函，要求上海金心及各擔保人履行付款或擔保責任，于2022年3月31日前支付應計利息和逾期利息。

上海市華榮律師事務所律師孫毅分析，在民事責任層面，由于貸款人已催告借款人在合理期限內返還，上海金心若不能在3月31日按期支付相關利息，對于該筆款項的貸款人，上海金心將根據《民法典》第577條、第676之規定，承擔逾期返還借款的責任，即應當按照合同約定或者國家有關規定支付逾期利息。

對此，上置集團表示，其與上海金心和中崇濱江就付款計劃和修訂付款條款等內容積極與貸款人探討。但由于上置集團已收到貸款人的催告函，這有可能觸發上置集團簽訂其他貸款協議的交叉違約。

截至2022年3月27日，上置集團評估相關貸款人可能要求償還2.85億元。為履行還款責任，上置集團考慮用出售資產、加快收回其他應收款項及股本融資等方式來回籠資金。

孫毅表示，上置集團作為貸款的擔保人，如果上海金心貸款時既存在上置集團、中崇濱江作為人保，又存在其他資產的物保，根據《民法典》第392條之規定，以及意思自治原則居上的理念，一般按照約定實現貸款人的債權。但若沒有約定或者約定不明確的，債務人自己（這里指上海金心）提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權，之后再請求保證人承擔保證責任。

如何實現扭虧為盈？

在公開債務違約一天后，上置集團的財報數據新鮮出爐。

2021年，上置集團收入為7.8億元，同比上漲169.9%；歸屬股東凈利潤為0.38億元，實現轉虧為盈，去年同期為虧損9.19億元。這是近三年來，上置集團首次盈利。

事實上，截至2021年中期，上置集團的歸屬股東凈利潤還是虧損1.16億元。那么，如何在半年時間內實現轉虧為盈？上置集團稱，主要是因為交付面積增加及未進行重大減值虧損計提。

2020年，上置集團對合營企業及聯營企業計提了8.65億元的投資減值；在應收款項方面，也提取了總額為17.48億元的減值撥備。而2021年財報顯示，上置集團并未有較大數額的虧損計提。

在業績方面，2021年，上置集團實現合同銷售金額7.36億元，合同銷售面積約2.25萬平方米。從收入分析來看，2021年，上漲最明顯的就是物業銷售收入，總額為5.86億元，較2020年同期的1.14億元上漲414.04%。此外，物業租賃收入也有一定增加，為1.3億元，同比上漲36.84%。

圖片來源：上置集團財報

回歸到具體項目，2021年，美國75 Howar項目貢獻了較高的銷售金額，為4.57億元，占比62.18%。

在國內項目中，上海美蘭天地、長沙綠洲雅賓利兩個項目在下半年均取得預售許可證并開盤銷售，合計實現了1.17億元的銷售額。2021年下半年，嘉興湘府瀾灣二期項目竣工備案并進行交付，交付率超過98%。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠表示，企業物業銷售明顯增加或是由于上置集團深耕上海及長沙等區域多年，并逐步在這些城市擴大規模、形成了一定的影響力有關。

不過，雖然在整體盈利方面，上置集團取得了明顯增長，但其在債務方面仍面臨壓力。

截至2021年年底，上置集團流動負債為43.54億元，其中，計息銀行和其它借款為8.97億元，1年內應付賬款為2.19億元。同期，其現金及銀行結余僅為1.08億元，包括0.71億元的現金及現金等價物和0.37億元的受限制存款，不足以覆蓋短債。

流水的高管、不變的危機

成立于1993年的上置集團，是上海的老牌房企。1999年在香港上市，目前已在倫敦、舊金山、上海、沈陽、成都等多個城市布局。

2015年，上置集團陷入資金困境。先被保利地產（60048.SH）看中，8月14日終止并購談判后，中民投集團火速介入，用時110天，斥資14.9億港元（約12.09億元）得到上置集團的控股權。

而與收購事件同期進行的，還有上置集團的掌舵人之變。

2015年6月，上置集團公告，公司創始人、時任主席、執行董事兼主要股東施建被常州市人民檢察院執行“指定居所監視居住”。當時，常州市人民檢察院對《時代周報》確認有此案，但以保密為由拒絕公開立案原因。3個月后，施建先被董事會停職，后在同年12月被解除職務。

值得注意的是，同在2015年12月，彭心曠加入了上置集團，并在2017年10月被委任為董事會主席。然而，在彭心曠上任2年后，上置集團董事會主席被調查一事歷史重演。

2020年1月20日，上置集團發布公告，公司收到執行董事兼董事會主席及行政總裁彭心曠家人通知，彭心曠因個人原因正在接受調查并被采取了限制措施，暫時無法履行其職務。同年2月21日，上置集團進一步表示，因涉嫌職務侵占罪，上海市黃浦區人民檢察院已批準逮捕彭心曠。

除兩任董事會主席先后被調查之外，上置集團的行政總裁一職也是頻繁更替。

圖片來源：Wind數據

2019年7月18日，因擬專注于個人商業業務，上置集團執行董事兼行政總裁劉峰辭任，該職務由當時的董事會主席彭心曠兼任。

彭心曠被調查后，執行董事朱強在2020年5月被委任代理行政總裁一職。不過，任職還不到8個月，因其他工作安排，朱強也宣告辭任。2021年1月，孔勇接棒，成為新的代理行政總裁。

在任職一年多后，孔勇交上了自己的第一份成績單。雖然與2019年、2020年的連續虧損相比，業績上實現了盈利，但公司的債務危機對于新總裁來說又是一場新的考驗。

對此，梁楠表示，關于此次危機，上置集團當下需盤點資產做出資產出售計劃，以期短期內快速回籠資金、增加現金流，緩解企業的債務壓力。同時，積極與其他債權人進行商討債務償還方案，爭取一定的時間空間，避免引起交叉違約致使短期內流動性壓力加劇。值得注意的是，若償還方案獲得通過，房企仍需通過出讓項目、股東注資等方式積極自救加大銷售回款，保障現金流充裕。