九龍倉：置業(yè)將“退出”進(jìn)行到底，而這些港企卻選擇逆勢(shì)加倉

百年港企九龍倉集團(tuán)（0004.HK）近日重回公眾視野。

2月21日，九龍倉置業(yè)（1997.HK）旗下的海港企業(yè)（0051.HK）對(duì)外發(fā)布公告，其間接全資附屬公司展天投資有限公司已經(jīng)與買方常州優(yōu)眾餐飲管理有限公司（下簡稱“常州優(yōu)眾”）簽訂了協(xié)議，擬將旗下一家地產(chǎn)公司進(jìn)行出售，作價(jià)4.03億元。

圖片來源：海港企業(yè)公告

對(duì)此，海港企業(yè)稱，公司正有序撤出中國內(nèi)地發(fā)展物業(yè)業(yè)務(wù)，此次交易代表著該項(xiàng)于2007年展開的發(fā)展項(xiàng)目最終完成。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，此次出售行為應(yīng)該是企業(yè)在業(yè)績壓力下選擇變現(xiàn)內(nèi)地的一些存量資產(chǎn)以改善業(yè)績基本面的舉動(dòng)。

出售地產(chǎn)公司

官網(wǎng)顯示，海港企業(yè)是九龍倉置業(yè)的上市附屬公司，以地產(chǎn)、酒店發(fā)展和投資為核心業(yè)務(wù)，目前旗下資產(chǎn)分為香港和內(nèi)地兩個(gè)部分。

其中，香港資產(chǎn)包括馬哥孛羅香港酒店及香港美利酒店，內(nèi)地資產(chǎn)包括常州馬哥孛羅酒店及蘇州尼依格羅酒店。此外，海港企業(yè)在內(nèi)地的蘇州國際金融中心及上海南站兩個(gè)項(xiàng)目還有部分未售存貨。

據(jù)此次公告中披露，展天投資與常州優(yōu)眾的交易協(xié)議簽訂于2022年2月18日，出售對(duì)象為展天投資100%控股的九龍倉（常州）置業(yè)有限公司（下簡稱“常州九龍倉”）。

愛企查顯示，買方常州優(yōu)眾成立于2016年2月，注冊(cè)資本500萬元，法定代表人為朱金芳，經(jīng)營范圍包括餐飲管理服務(wù)、餐飲服務(wù)、食品銷售等。

股權(quán)穿透圖介紹，常州優(yōu)眾的兩位股東分別為持股90%的朱金芳和持股10%的吳國華。截至目前，該公司并無對(duì)外投資企業(yè)。

圖片來源：愛企查

而出售對(duì)象常州九龍倉成立于2007年，主要開發(fā)一個(gè)位于常州市的地產(chǎn)項(xiàng)目。迄今為止，該項(xiàng)目已經(jīng)銷售了超過50億元的住宅物業(yè)。

截至目前，常州九龍倉的未售物業(yè)主要包括一間總樓面面積約為4.4萬平方米的酒店。目前，該酒店由海港企業(yè)旗下的常州馬哥孛羅酒店在運(yùn)營管理。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2019年和2020年，常州九龍倉稅后分別虧損了1.52億元和2441萬元。截至2021年12月31日，該公司的未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值為1.7億元。

海港企業(yè)表示，此次交易完成后，公司預(yù)計(jì)得到稅前盈利約2.3億元（該交易所產(chǎn)生之實(shí)際收益或虧損將有待公司核數(shù)師最終審計(jì)作實(shí)），而出售所得的4.03億元將用作公司的一般營運(yùn)資金。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，在港資企業(yè)中，九龍倉是在內(nèi)地投資力度比較大的香港房企。因此，盡管業(yè)務(wù)有所收縮，但預(yù)計(jì)其不會(huì)退出內(nèi)地市場(chǎng)。而它在內(nèi)地布局放緩，說明其在當(dāng)前市場(chǎng)拓展和短期資金方面面臨壓力，但是后續(xù)房地產(chǎn)行情有所好轉(zhuǎn)時(shí)，預(yù)計(jì)其仍會(huì)追加投資。

收縮內(nèi)地布局

實(shí)際上，早在2018年3月召開的業(yè)績會(huì)上，九龍倉置業(yè)董事會(huì)主席兼常務(wù)董事吳天海就曾公開表示，未來九龍倉置業(yè)會(huì)繼續(xù)將業(yè)務(wù)核心放在香港市場(chǎng)，并陸續(xù)出售中國內(nèi)地的住宅、酒店、寫字樓，以至完全退出內(nèi)地市場(chǎng)。

但對(duì)于外界提出的“九龍倉退出大陸”說法，吳天海隨后在2019年召開的業(yè)績會(huì)上解釋稱，兩家公司分工合作，九龍倉置業(yè)退出內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)由九龍倉集團(tuán)負(fù)責(zé)。

不過，據(jù)近幾年財(cái)報(bào)顯示，負(fù)責(zé)內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的九龍倉集團(tuán)自2019年起已經(jīng)三年未在大陸新增土地。截至2021年6月末，九龍倉集團(tuán)的內(nèi)地土地儲(chǔ)備為260萬平方米。

圖片來源：九龍倉集團(tuán)財(cái)報(bào)

此前的2021年中期業(yè)績會(huì)上，吳天海表示，接下來相信中央調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)推行，所以直至見到有一個(gè)新的方向或者是寬松政策前，九龍倉集團(tuán)在內(nèi)地投地的機(jī)會(huì)不高，而就算去投地也不會(huì)太過進(jìn)取。

而之所以“分工合作”，安排九龍倉置業(yè)退出內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)，或許和其近年來業(yè)績不佳不無干系。

九龍倉集團(tuán)始創(chuàng)于1886年，2017年11月，九龍倉集團(tuán)分拆九龍倉置業(yè)于香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。但上市以來，九龍倉置業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)卻不大樂觀。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年至2020年，九龍倉置業(yè)的營收增速分別為-20.94%、-2.93%、-3.29%，連續(xù)三年負(fù)增長。與此同時(shí)，其凈利潤則分別為157.95億元、35.19億元和-66.1億元，三年間均在下降。

圖片來源：Wind數(shù)據(jù)

不過，從2021年中期來看，九龍倉置業(yè)的盈利情況已有部分好轉(zhuǎn)。

截至2021年6月30日，九龍倉置業(yè)的營業(yè)收入為62.28億元，同比增長10.48%；凈利潤為24.71億元，同比上漲166.68%。

對(duì)此，九龍倉置業(yè)表示，報(bào)告期內(nèi)，由于本地（香港）生產(chǎn)總值和失業(yè)率較去年有所好轉(zhuǎn)，所以零售銷售業(yè)務(wù)有所恢復(fù)。不過，由于疫情影響，公司的酒店業(yè)務(wù)和寫字樓租售仍面臨壓力。而此次的營收增加則主要受上市附屬公司海港企業(yè)的發(fā)展物業(yè)銷售額確認(rèn)入賬所帶動(dòng)。

仍有港資房企逆勢(shì)拿地

事實(shí)上，近一年來，選擇出售內(nèi)地資產(chǎn)的不止是九龍倉置業(yè)一家香港房企。

去年9月17日，希慎興業(yè)（0014.HK）曾對(duì)外表示，其將以35億元收購上海靜安區(qū)新閘路一座名為世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，而賣家正是李嘉誠家族旗下長江實(shí)業(yè)（0001.HK）的間接全資附屬公司。

2個(gè)月前，7月9日，瑞安房地產(chǎn)（0272.HK）也發(fā)布公告稱，已向佛山禪城區(qū)歸還嶺南天地項(xiàng)目7號(hào)及8號(hào)土地，并獲得現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。

不過，在“退地”的同時(shí)，瑞安房地產(chǎn)仍然在內(nèi)地進(jìn)行新的布局。而“有退有進(jìn)”也成為港資房企在內(nèi)地布局的縮影。

去年12月21日，瑞安房地產(chǎn)與武漢城建集團(tuán)成立的合資公司以總價(jià)170.31億元拿下位于武漢市武昌區(qū)的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，總占地面積約33.24萬平方米。

而就在前一天，新世界中國官微也顯示，公司在大灣區(qū)新拿下了 3 宗城市更新項(xiàng)目。此前的2021年9月，新世界中國曾以69.68億元拿下廣州市增城區(qū)夏街村舊改項(xiàng)目，改造范圍內(nèi)總建筑面積63.31萬平方米。

除此之外，去年以來，港資企業(yè)嘉里建設(shè)（0683.HK）也在內(nèi)地頻繁拿地。

1月4日晚，嘉里建設(shè)購入上海市黃浦區(qū)的四宗地塊，總占地面積3.81萬平方米，成交金額133.29億元；去年2月，嘉里建設(shè)聯(lián)合新加坡政府投資公司GIC以60.14億元拿下上海市浦東區(qū)金橋地鐵上蓋地塊，總占地面積約6.6萬平方米。

圖片來源：嘉里建設(shè)公告

對(duì)此，柏文喜表示，香港房企的財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健，現(xiàn)金儲(chǔ)備較多，善于反周期操作來降低拿地成本和資產(chǎn)購置成本。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，近期，港資企業(yè)加碼布局跟與外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有一定關(guān)系。目前，內(nèi)地的一些民營企業(yè)資金方面承壓，拿地力度小，而地價(jià)也有往下走的趨勢(shì)。在此背景下，資金面表現(xiàn)還不錯(cuò)的港資企業(yè)選擇拿地操盤，意味著這些企業(yè)還是比較看好內(nèi)地的發(fā)展。