九龍倉：置業將“退出”進行到底，而這些港企卻選擇逆勢加倉

百年港企九龍倉集團（0004.HK）近日重回公眾視野。

2月21日，九龍倉置業（1997.HK）旗下的海港企業（0051.HK）對外發布公告，其間接全資附屬公司展天投資有限公司已經與買方常州優眾餐飲管理有限公司（下簡稱“常州優眾”）簽訂了協議，擬將旗下一家地產公司進行出售，作價4.03億元。

圖片來源：海港企業公告

對此，海港企業稱，公司正有序撤出中國內地發展物業業務，此次交易代表著該項于2007年展開的發展項目最終完成。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，此次出售行為應該是企業在業績壓力下選擇變現內地的一些存量資產以改善業績基本面的舉動。

出售地產公司

官網顯示，海港企業是九龍倉置業的上市附屬公司，以地產、酒店發展和投資為核心業務，目前旗下資產分為香港和內地兩個部分。

其中，香港資產包括馬哥孛羅香港酒店及香港美利酒店，內地資產包括常州馬哥孛羅酒店及蘇州尼依格羅酒店。此外，海港企業在內地的蘇州國際金融中心及上海南站兩個項目還有部分未售存貨。

據此次公告中披露，展天投資與常州優眾的交易協議簽訂于2022年2月18日，出售對象為展天投資100%控股的九龍倉（常州）置業有限公司（下簡稱“常州九龍倉”）。

愛企查顯示，買方常州優眾成立于2016年2月，注冊資本500萬元，法定代表人為朱金芳，經營范圍包括餐飲管理服務、餐飲服務、食品銷售等。

股權穿透圖介紹，常州優眾的兩位股東分別為持股90%的朱金芳和持股10%的吳國華。截至目前，該公司并無對外投資企業。

圖片來源：愛企查

而出售對象常州九龍倉成立于2007年，主要開發一個位于常州市的地產項目。迄今為止，該項目已經銷售了超過50億元的住宅物業。

截至目前，常州九龍倉的未售物業主要包括一間總樓面面積約為4.4萬平方米的酒店。目前，該酒店由海港企業旗下的常州馬哥孛羅酒店在運營管理。

財務數據顯示，2019年和2020年，常州九龍倉稅后分別虧損了1.52億元和2441萬元。截至2021年12月31日，該公司的未經審核資產凈值為1.7億元。

海港企業表示，此次交易完成后，公司預計得到稅前盈利約2.3億元（該交易所產生之實際收益或虧損將有待公司核數師最終審計作實），而出售所得的4.03億元將用作公司的一般營運資金。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，在港資企業中，九龍倉是在內地投資力度比較大的香港房企。因此，盡管業務有所收縮，但預計其不會退出內地市場。而它在內地布局放緩，說明其在當前市場拓展和短期資金方面面臨壓力，但是后續房地產行情有所好轉時，預計其仍會追加投資。

收縮內地布局

實際上，早在2018年3月召開的業績會上，九龍倉置業董事會主席兼常務董事吳天海就曾公開表示，未來九龍倉置業會繼續將業務核心放在香港市場，并陸續出售中國內地的住宅、酒店、寫字樓，以至完全退出內地市場。

但對于外界提出的“九龍倉退出大陸”說法，吳天海隨后在2019年召開的業績會上解釋稱，兩家公司分工合作，九龍倉置業退出內地地產市場，內地地產業務由九龍倉集團負責。

不過，據近幾年財報顯示，負責內地地產業務的九龍倉集團自2019年起已經三年未在大陸新增土地。截至2021年6月末，九龍倉集團的內地土地儲備為260萬平方米。

圖片來源：九龍倉集團財報

此前的2021年中期業績會上，吳天海表示，接下來相信中央調控政策會繼續推行，所以直至見到有一個新的方向或者是寬松政策前，九龍倉集團在內地投地的機會不高，而就算去投地也不會太過進取。

而之所以“分工合作”，安排九龍倉置業退出內地地產市場，或許和其近年來業績不佳不無干系。

九龍倉集團始創于1886年，2017年11月，九龍倉集團分拆九龍倉置業于香港聯交所主板獨立上市。但上市以來，九龍倉置業的業績表現卻不大樂觀。

Wind數據顯示，2018年至2020年，九龍倉置業的營收增速分別為-20.94%、-2.93%、-3.29%，連續三年負增長。與此同時，其凈利潤則分別為157.95億元、35.19億元和-66.1億元，三年間均在下降。

圖片來源：Wind數據

不過，從2021年中期來看，九龍倉置業的盈利情況已有部分好轉。

截至2021年6月30日，九龍倉置業的營業收入為62.28億元，同比增長10.48%；凈利潤為24.71億元，同比上漲166.68%。

對此，九龍倉置業表示，報告期內，由于本地（香港）生產總值和失業率較去年有所好轉，所以零售銷售業務有所恢復。不過，由于疫情影響，公司的酒店業務和寫字樓租售仍面臨壓力。而此次的營收增加則主要受上市附屬公司海港企業的發展物業銷售額確認入賬所帶動。

仍有港資房企逆勢拿地

事實上，近一年來，選擇出售內地資產的不止是九龍倉置業一家香港房企。

去年9月17日，希慎興業（0014.HK）曾對外表示，其將以35億元收購上海靜安區新閘路一座名為世紀盛薈廣場的商業項目，而賣家正是李嘉誠家族旗下長江實業（0001.HK）的間接全資附屬公司。

2個月前，7月9日，瑞安房地產（0272.HK）也發布公告稱，已向佛山禪城區歸還嶺南天地項目7號及8號土地，并獲得現金補償26.53億元。

不過，在“退地”的同時，瑞安房地產仍然在內地進行新的布局。而“有退有進”也成為港資房企在內地布局的縮影。

去年12月21日，瑞安房地產與武漢城建集團成立的合資公司以總價170.31億元拿下位于武漢市武昌區的綜合房地產項目用地，總占地面積約33.24萬平方米。

而就在前一天，新世界中國官微也顯示，公司在大灣區新拿下了 3 宗城市更新項目。此前的2021年9月，新世界中國曾以69.68億元拿下廣州市增城區夏街村舊改項目，改造范圍內總建筑面積63.31萬平方米。

除此之外，去年以來，港資企業嘉里建設（0683.HK）也在內地頻繁拿地。

1月4日晚，嘉里建設購入上海市黃浦區的四宗地塊，總占地面積3.81萬平方米，成交金額133.29億元；去年2月，嘉里建設聯合新加坡政府投資公司GIC以60.14億元拿下上海市浦東區金橋地鐵上蓋地塊，總占地面積約6.6萬平方米。

圖片來源：嘉里建設公告

對此，柏文喜表示，香港房企的財務比較穩健，現金儲備較多，善于反周期操作來降低拿地成本和資產購置成本。

嚴躍進分析，近期，港資企業加碼布局跟與外部競爭環境有一定關系。目前，內地的一些民營企業資金方面承壓，拿地力度小，而地價也有往下走的趨勢。在此背景下，資金面表現還不錯的港資企業選擇拿地操盤，意味著這些企業還是比較看好內地的發展。