頭部房企碧桂園也開(kāi)始用歸零的思維檢討自身的組織效率。

統(tǒng)計(jì)前11個(gè)月的累計(jì)權(quán)益合同銷售額，碧桂園已經(jīng)完成了5354.2億元的銷售業(yè)績(jī)，位居中指研究院最新發(fā)布的《2021年1-11中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績(jī)TOP100》排行榜首位。且自9月底以來(lái)，融資端政策邊際放松，碧桂園的銷售跌幅大幅收窄。但其始終不敢對(duì)市場(chǎng)掉以輕心。

自去年下半年開(kāi)始，不只是碧桂園，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都被與日俱增的壓力所包裹。當(dāng)疫情疊加市場(chǎng)調(diào)控因素，行業(yè)洗牌和分化速度加重，一場(chǎng)前所未有的考驗(yàn)擺在房企面前。此時(shí)房企們也變得小心謹(jǐn)慎，談及這一年多的市場(chǎng)變化，碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)對(duì)內(nèi)表示，要想穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，當(dāng)前要做的就是應(yīng)對(duì)得當(dāng)。不斷提升競(jìng)爭(zhēng)力，好日子一定會(huì)到來(lái)！

今年以來(lái)，碧桂園通過(guò)調(diào)整戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)，提升自我造血能力，并且在多次的組織變革中，強(qiáng)調(diào)降本增效。而這一系列動(dòng)作的最終目的都是為了確保企業(yè)的絕對(duì)安全。碧桂園高度重視安全生產(chǎn)管理，反復(fù)強(qiáng)調(diào)安全質(zhì)量永遠(yuǎn)排在第一位。“安全”——這也是其2021年應(yīng)對(duì)市場(chǎng)巨變的關(guān)鍵詞。

01 營(yíng)收穩(wěn)定，安全經(jīng)營(yíng)

近年來(lái)，圍繞著安全經(jīng)營(yíng)，碧桂園內(nèi)部掀起了一股調(diào)整杠桿水平，強(qiáng)化現(xiàn)金流的安全意識(shí)之風(fēng)。

截至2021年中期，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)1862.4億元，總借貸余額為3242.4億元，較去年底進(jìn)一步下降，其中一年以內(nèi)有息負(fù)債占比下降至27%。現(xiàn)金短債比2.1倍，總體流動(dòng)性有保障，短期償債無(wú)憂。

另一項(xiàng)數(shù)據(jù)更為直觀，該公司2021年中期的凈負(fù)債率僅為49.7%，且連續(xù)多年這項(xiàng)指標(biāo)都低于70%，在“三道紅線”政策規(guī)定的“凈負(fù)債率不超過(guò)100%”的標(biāo)準(zhǔn)面前，碧桂園的債務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)優(yōu)化，這意味著公司已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定區(qū)。

完成這些數(shù)字，碧桂園也并不容易。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分別發(fā)布10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，數(shù)據(jù)顯示，新開(kāi)工面積增速持續(xù)下行，70城中有52城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，有64城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。

嚴(yán)肅的市場(chǎng)挑戰(zhàn)著房企的資金壓力。促銷售、抓回款、降負(fù)債，碧桂園三管齊下才拿到如今的成績(jī)。國(guó)泰君安分析認(rèn)為，隨著需求端調(diào)控政策的改善，需求下行速度將放緩，預(yù)計(jì)碧桂園在四季度銷售增速有所好轉(zhuǎn)。

12月6日，央行宣布全面降準(zhǔn)，將釋放出1.2萬(wàn)億元人民幣。當(dāng)日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。

政策釋放的積極信號(hào)，讓房地產(chǎn)行業(yè)人士得出結(jié)論：房地產(chǎn)市場(chǎng)向上運(yùn)行是大概率事件。貝殼研究院認(rèn)為，降準(zhǔn)將會(huì)鞏固11月的底部復(fù)蘇局面，對(duì)今年四季度以及明年一季度的市場(chǎng)構(gòu)成利好。

回顧以往，每每降準(zhǔn)政策落地后，在釋放流動(dòng)性的利好下，房貸利率普遍下降、放款速度加快，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流通常會(huì)得到改善。而且，房企合理的融資需求大概率將得到滿足，有利于降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，這個(gè)利好消息或許可以進(jìn)一步增強(qiáng)其對(duì)財(cái)務(wù)安全的信心。

02 提質(zhì)控速，落實(shí)生產(chǎn)安全

沒(méi)有一個(gè)行業(yè)是零風(fēng)險(xiǎn)的存在，因此能否把“安全”當(dāng)作第一戰(zhàn)略，是判斷一家企業(yè)是否有責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)闹匾绞健Ｏ噍^于財(cái)務(wù)安全帶來(lái)的穩(wěn)定感，生產(chǎn)安全往往是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基石。

在碧桂園內(nèi)部，安全生產(chǎn)管理已經(jīng)被排到了第一位，一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量。2018年以來(lái)，碧桂園主動(dòng)提出“提質(zhì)降速、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略。為此，集團(tuán)成立安全生產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，健全完善安全管理制度體系，明確專人專崗專責(zé)和安全生產(chǎn)紅線。截至2021年8月底，碧桂園各區(qū)域設(shè)置專職安全經(jīng)理106人，項(xiàng)目專崗安全經(jīng)理1877名。今年以來(lái)，碧桂園通過(guò)了多項(xiàng)規(guī)章制度，依此落實(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)隱患排查治理工作。

認(rèn)為，隨著公司發(fā)展，管理鏈條越來(lái)越長(zhǎng)，集團(tuán)管理層和現(xiàn)場(chǎng)操作執(zhí)行人員之間，各自責(zé)、權(quán)、利的不同，溝通上的障礙、管理上的脫節(jié)、認(rèn)知上的差異等，是造成各種事故的深層原因。

因此施行穿透式管理顯得尤為重要。此舉可以突破安全生產(chǎn)管理的重點(diǎn)難點(diǎn)，避免安全生產(chǎn)管控動(dòng)作的末端失效。具體來(lái)講，碧桂園在四個(gè)方面展開(kāi)工作：一是由集團(tuán)統(tǒng)籌安排，相關(guān)區(qū)域牽頭組織施工單位、公司層面專職安全管理人員成立聯(lián)檢小組，對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有在建項(xiàng)目開(kāi)展車輪式檢查；二是不定期進(jìn)行“突擊飛行檢查”；三是聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行安全質(zhì)量專項(xiàng)檢查，為項(xiàng)目安全管理提供指引與幫扶；四是根據(jù)重點(diǎn)隱患問(wèn)題組織實(shí)施專項(xiàng)安全行動(dòng)。

例如今年4月以來(lái)，碧桂園集團(tuán)啟動(dòng)“百日安全行動(dòng)”，重點(diǎn)針對(duì)高空墜落、大型設(shè)備管理、邊坡?lián)鯄又ёo(hù)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的安全隱患進(jìn)行全面細(xì)化排查。

但做到這些顯然還不夠。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展還處在比較薄弱的環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)建筑業(yè)生產(chǎn)管理較為粗放，存在管理標(biāo)準(zhǔn)不一、信息不對(duì)稱、人員素質(zhì)參差不齊等問(wèn)題，因此對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，需要增強(qiáng)的不僅是安全意識(shí)，更大的挑戰(zhàn)在于如何提升安全管理水平。

據(jù)碧桂園介紹，現(xiàn)在工友進(jìn)場(chǎng)時(shí)，系統(tǒng)會(huì)通過(guò)人臉識(shí)別通行并匯總工友年齡、性別、工種、當(dāng)天工作時(shí)長(zhǎng)等關(guān)鍵信息，對(duì)勞動(dòng)時(shí)間明顯超長(zhǎng)的工友發(fā)出提醒，精細(xì)到“人”，切實(shí)記錄并保障每一位工友的安全施工行為。同時(shí)，智慧工地系統(tǒng)還有“千里眼”，工友突發(fā)疾病倒地、項(xiàng)目?jī)?nèi)突然起火、冒煙，有人非法入侵翻墻進(jìn)入等異常狀況都在智慧工地AI智能攝像頭的監(jiān)控范圍之內(nèi)，可以自動(dòng)偵測(cè)安全隱患場(chǎng)景實(shí)時(shí)發(fā)出警報(bào)。

這只是碧桂園通過(guò)智能化、精細(xì)化過(guò)程管控實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)安全的其中一個(gè)場(chǎng)景。截至2021年8月，碧桂園已在223個(gè)項(xiàng)目推行“智慧工地”，運(yùn)用大數(shù)據(jù)云、勞務(wù)管理、綠色施工、工程巡檢管理、AI監(jiān)控等十余個(gè)智能化系統(tǒng)多維度監(jiān)督生產(chǎn)全過(guò)程。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的頂層政策依然以微調(diào)和托底為主，中小房企在為活著努力，大型房企也在思考如何可持續(xù)生長(zhǎng)。對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，做好經(jīng)營(yíng)安全和生產(chǎn)安全是保障企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的“安全帽”。在房企處于深度調(diào)整的今天，這種向內(nèi)自省的意識(shí)值得業(yè)內(nèi)關(guān)注學(xué)習(xí)。