萬科：擬分拆萬物云赴港上市，要做物管屆的貝殼？

11月5日晚間，萬科旗下的物業公司終于釋放了實質性的上市信號。萬科發布公告稱，董事會以通訊表決方式審議通過了擬分拆所屬子公司萬物云到香港聯交所上市的相關議案。

萬科方面表示，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

從1990年承接第一個項目深圳天景花園開始，到2001年整合業務體系，成立萬科物業發展股份有限公司，再到2020年10月更名為“萬物云”，物業算是萬科董事長郁亮在地產之外，多角度構建公司第二條增長曲線的其中一角。

目前，萬科直接或間接合計持有萬物云 62.889%股權，擁有絕對控制權。但在此次公告前，許多場合里萬科對物業上市都諱莫如深。

在地產行業泥沙俱下的當前，如今的資本市場對物業持什么態度？2019年時郁亮曾說“一定要等到大家認同萬科物業是城市服務商時才考慮上市，一定要區別傳統物業”。而現在，萬物云的價值真的等到市場充分肯定了嗎？

物業估值走低，萬科開始入場

今年4月份，有消息稱，萬科正在籌備其物業管理業務在香港IPO的事宜，或籌資20億美元。根據報道，萬科物業正在與幾家投行就上市事宜進行談判，最快可能在今年年底前IPO。

當時萬科物業官方回應稱，沒有上市計劃。而今，萬科方面表示，如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。

匯生國際資本總裁黃立沖認為，萬物云此時上市有利于增強萬科的資本實力，也有利于其在其他房地產公司爆雷的情況之下，趁機收購別家物業管理公司，“撿便宜貨，畢竟有深圳地鐵這個大股東在，萬科現在算是半個國企。”

今年8月，萬物云與陽光城旗下物業公司上海陽光智博生活服務集團股份有限公司“換股”，后者獲得萬物云4.8%股權，并取消獨立上市計劃。9月份，萬物云收購三盛旗下的伯恩物業，后者的原團隊將加入萬物云組織體系，成為萬物云員工。據悉，伯恩物業是福建地區管理規模最大的物業企業之一。

甚至其與恒大也有接觸過，但沒有實質性的更多合作。行業的冬天來了，郁亮說大家都冷，“首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。”

但是，擺在萬物云面前的現實問題是，當下赴港IPO的物管公司估值沒有以前那么高了。多年觀察港股市場，黃立沖的一個感受是，很多物業公司被母公司拖累，估值跌了不少。數據顯示，今年內物業股股價自7月份下跌，9月份更是一度見底。不過黃立沖認為，整體上物業股還是屬于旱澇保收的，“它的現金流還是比較健康的，畢竟有很多的業主去交物業費，這是拖欠不了的。”

根據畢馬威出具的審計報告，萬物云 2018 年度、2019 年度、2020 年度實現的歸屬于母公司所有者的凈利潤分別約為337億元、388億元、415億元，連續三年盈利。

國金證券指出，當前物業管理行業收并購風起云涌，外延式擴張加速推進，龍頭公司市場份額快速提升，其業績未來兩年依然將保持高增長態勢，且當前行業估值已調整至合理區間。

一位房企物管公司的業務研究經理告訴AI財經社，中國房地產市場才發展了30余年，許多房屋仍處于較新的狀態，物業的價值還沒到真正體現出來的時刻。在他看來，萬科云選擇此時上市，更多出于投資考慮，不太會在乎短期的股價波動。

寒冬來了

今年以來，物管企業頻繁被甩賣，陷入現金流危機的富力把100%的物業股權以不超過100億元的對價賣給了碧桂園服務，彩生活旗下鄰里樂控股100%股權以不超過33億元也賣給了碧桂園服務，恒大物業也在急尋買家。最近，當代置業斷臂求生，旗下物管公司第一服務被融創服務收購。

兩周前，在萬科交流會上，萬物云CEO朱保全說：“頭兩年物業成香餑餑、成了房企的未來，現在地產不行，就把‘未來’給賣了。”

的確，在房地產行業融資收緊的背景下，房企的日子過得艱難，增收不增利成為普遍現象。不少房企被迫出售物業這種優質資產來為母公司“輸血”。

國金證券指出，雖然近期地產政策已邊際改善，但經營層面現金流的好轉仍需要一定時間，而債務償還具有剛性，部分遭遇現金流困境的地產公司或仍將出售旗下物業公司換取現金。

盡管相對很多同行來說，萬科的財務指標比較穩定，連續12年現金流為正，但今年半年報，萬科凈利潤下滑了11.68%，三季報更是下降了23.3%。外界猜測，萬物云上市的背景或許與萬科目前的資金狀況有關。

黃立沖也指出，萬科今年現金流出增多，凈利潤同比減少，資產負債率有大幅上升，“參考當代置業、花樣年和恒大，可以看到物業管理公司都是在地產公司經營緊急的時候，被當做是一塊相對較容易套現的資產。”

公告顯示，萬物云與萬科不存在同業競爭，且資產、財務獨立，但業內人士分析認為，萬物云IPO后賬上現金大量增加，可以降低母公司萬科的合并報表層面的負債率。前段時間，郁亮坦言行業入冬，萬科正在痛苦縮表中，“‘三道紅線’等政策總的來說就是要縮表，開發商方面要降債務、控制杠桿，去金融化。在去杠桿、去金融化過程中，資產端的投資、開工都在下降，整個行業短期肯定受到重大沖擊。”

數據顯示，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。從規模上看僅次于碧桂園服務。目前碧桂園服務市值在1772億港元，超過了碧桂園1540港元的市值水平。照此預計，萬物云此番上市大概率也能錄得千億市值。

萬科打的什么算盤？

關于萬物云的上市，業內早有預期，只是不確定萬科何時會準備好。和其他巨頭房企相比，萬科對于物業上市的態度一直比較“佛系”，但事實上，萬科很早就開始思考拆分物業的事情了。

2015年，萬科高層表示過，期望通過拆分，實現市值進一步增長。此外還披露未來要控股多個上市平臺，以實現萬億市值目標。時任萬科總裁的郁亮稱，“本來希望把萬科物業上市事宜放后面一點，但發現形勢不等人，所以正加快研究。”

可這一研究就是六年時間。直到2018年各大房企物業公司掀起上市潮時，郁亮還特意讓萬科物業跟資本市場保持距離，原因是“怕資本市場影響物業的發展”。在他看來，萬科物業有機會打造成千億市值，希望物業公司有了基礎之后，再去上市。

外界覺得萬科有點過于求穩了，在物業公司紛紛搶灘資本市場，開啟規模競速時，保守的萬科可能會失去很多機會，但保守的背后可能藏著萬科的其它算盤。

2020年10月，萬科物業更名為萬物云，定位在科技公司，旗下建立了Space、Tech和Grow三大模塊。其中，Space模塊包含歸屬社區空間服務的“萬科物業”、“樸鄰發展”，歸屬商企空間服務的“萬物梁行”，和歸屬城市空間服務、以城市服務為定位的“萬物云城”；Tech模塊則包括“萬睿科技”、“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；Grow模塊的“萬物成長”是公司的孵化器。

簡言之，萬科利用萬物云開始打起平臺生意的主意。可以將之類比為貝殼系，利用長期積淀的物管服務體系和科技系統，打造物管行業的開放式平臺，這樣其與其他物業公司不再是競爭關系而是合作關系。彼時，朱保全表示，未來的對手不會是物業公司，而是科技公司的下沉，在人才建設、服務品質投入更多，還要補貼新業務。

在朱保全看來，上市非必要動作，萬物云要革“萬科物業”的命。下一步，在住宅物業領域形成的BPaaS服務將在萬物云旗下各空間服務子品牌上全覆蓋，并以睿聯盟為主要載體對外進行輸出。萬物云還會戰略投資睿聯盟成員企業并支持其上市。

2021年年初，郁亮在萬科內部工作會議上說，“我們要用在貝殼的股票上掙到的錢打敗貝殼。”或許等萬物云正式上市后，就多了一個和貝殼競爭的砝碼。

不過，萬物云的具體上市時間將由萬物云股東大會授權其董事會及董事會授權人士根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。 接下來，萬物云在資本市場的故事怎樣講，它的估值能否穩定還有待進一步觀察。