房地產稅終于來了。

房地產稅出臺的傳言，每一次都能讓市場風聲鶴唳，但這次是真的來了。

10月23日，全國人大常委會發布《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》，我國房地產稅終于有了定論。

行內人對融中財經表示，地產稅遲遲不能出臺，除了前些年投鼠忌器，忌憚房地產市場對于整體經濟的影響，另一方面，土地出讓金已為全部財政收入貢獻了近四分之一，而這筆成本已經由購房人實際承擔。眼下房地產稅的落地，則是國家對于房地產市場的宏觀調控，向房屋“只住不炒”轉向的強力措施。企查查數據顯示，2021年1-6月房地產相關企業新增5.77萬家，同比增長33.2%，比2019年上半年增長22.8%，兩年平均增長10.8%。根據統計局數據，2021年1-6月，商品房銷售額9.29萬億元，同比增長38.9%。盡管各地調控政策不斷加強，但上半年房地產市場仍然相對活躍。

第二，“房住不炒”的政策指向已然定調，地產稅作為一個主要的稅種，我們自然不能缺席。

10月16日出版的第20期《求是》雜志發表了中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平的重要文章《扎實推動共同富裕》。在房地產行業方面，文章提出要完善住房供應和保障體系，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，重點解決好新市民住房問題；并提出要積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作。

“從表述來看，接下來房地產稅將采取積極穩妥推進立法+試點先行雙管齊下的方式。”華夏新供給經濟學研究院院長賈康表示。

而對于試點城市的猜測上，行業中一直認為房地產稅將主要針對2019年以來房價上漲快，絕對房價水平越高的地區。房地產稅先行試點的可能性就越大。廣闊的三四線城市目前并不適合探討出臺房地產稅。

而房地產稅收試點，之前在上海和重慶已經在2011年開始實施。造成的結果是并未能抑制房價，房價依然延續全國上漲之勢。沒有改變上海和重慶的房價上漲之勢。

“北京沒有出臺房產稅，上海實施了房產稅，兩個城市可以做對比，房產稅試點以來，上海的房價漲速大幅跑贏全國水平，而且都是高于北京的；重慶屬于二線城市，從區域位置上講，可以和成都類比，重慶和成都的房價平均水平，以及漲幅都是很接近的，而且很重要的是，重慶的住宅產權是50年，其他城市的住宅產權是70年，這是制約重慶房價上漲速度的一個原因。所以可以看出，房產稅的出臺，對于房價的影響是比較弱的。”

其實，此前的試點，也只是試水而已，用現在的話說，積攢大數據經驗。在當時全國房價漲勢如潮的大趨勢下，怎么會因為試點稅收抑制房價的上漲，如烈火烹油，反而會加大房價的反彈。

關于試點區域的選擇，賈康建議，在試點區域的選擇上，可考慮浙江、深圳和海南三地，先行先試。

深圳是中國特色社會主義先行示范區，海南則要在全島建設全球最大體量的自由貿易港區，這些都是中央寄予厚望的，這兩個地方投資貿易的自由化便利化所應匹配的配套改革，也應包括以經濟手段為主規范化調節所必須有的現代稅制的建設任務。

對于浙江，2020年，習近平總書記在考察浙江時賦予該省“努力成為新時代全面展示中國特色社會主義制度優越性的重要窗口”的新目標新定位。今年，中共中央國務院又發布了《關于支持浙江高質量發展建設共同富裕示范區的意見》，提出到2035年，浙江省高質量發展取得更大成就，基本實現共同富裕。所以在房地產稅這塊，浙江也應該起到帶頭作用。

同時，對于此次決定中的一些條款：”明確土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。賈康表示：這個表述，我理解是將房主（或者說業主）的兩個相關權利全面地說清楚，一個是房屋的產權、一個是房屋座落的地皮的國有土地使用權（屬于“用益物權”）。這兩權在現實生活中間是合而為一的，但土地使用權有具體的年限，物權法規定，一般情況下這個使用權到期時，可以續期。所以，這次推行房地產稅改革試點，是針對住房保有環節的部分主體一一也就是針對城鎮住房部分業主的稅收制度創新。這次的政策表述中，也不正面涉及小產權房問題，在法律意義上講，小產權其實它是無產權的。

我們注意到，此次決定授權的試點期限為五年，那么這是否意味著房地產稅正式鋪開會在5年之后？

賈康對此的解釋是，不宜就此簡單認為“房地稅立法”正式啟動還要在5年之后。這次試點安排了5年的明確期限，應是意在要求5年之內必須要有系統的經驗總結來支持立法，讓試點在“深化改革”啃硬骨頭方面發揮應有的作用。另外，也意味著試點一兩年內不足以促成有較成熟的經驗總結，來讓房地產稅改革大功告成，需要有更長時間探索。總之，有別于上海，重慶試點時的未提試點時長，這一輪試點擴圍，顯示了是一個從當下和短期，銜接到中期、中長期的部署，體現了積極穩妥的改革考慮。在清楚宣示的試點與立法將雙管齊下的推進路徑上，5年內，房地產稅立法或遲或早一定會啟動。

房產稅征收，遏制炒房動機，也促使房地產回到自住的本質需求，對于房產企業的影響也是顯而易見的。

據企查查數據，全國現存超58萬家房地產相關企業，預計2021年全年增量約在10萬家左右，從企業存量來看，截至目前我國現存房地產相關企業58.51萬家。從時間線來看，2016年我國房地產相關企業注冊量突破5萬家，2019年突破10萬家，2020年達到9.71萬家，2021年（截至8月）新注冊7.19萬家。呈現遞減的趨勢。從城市排名來看，企查查數據顯示，上海、北京、重慶、成都這四個城市的房地產相關企業數量位列前四，尤其是上海，現存房地產相關企業2.9萬家。此外，廣州、鄭州、杭州、西安這些省會城市也排名靠前。

同時，上半年上海增量第一，哈爾濱、廣州、海口和三亞這些城市同比增速驚人。從2021年上半年新增房地產相關企業的城市分布來看，企查查數據顯示，上海再次以2462家位列第一，重慶、廣州、成都分列第2-4名。從房地產企業注冊量TOP20城市的同比增速來看，哈爾濱、廣州和武漢均超過了100%，并且哈爾濱和廣州的兩年平均增長率同樣也排名靠前。

此外，企查查數據顯示，三亞、海口由于海南自貿港的政策紅利，今年上半年的房地產相關企業注冊量增速驚人，達到了103.7%和93.3%，只是基數比較小，未能進入前20榜單，分別新增了383家和551家。今年2月份，集中供地政策出臺，以22個熱點城市為試點，促使土拍溢價率回穩。企查查數據顯示，今年上半年上海、重慶、廣州、成都等22個重點城市的房企注冊量基本呈現同比增長的態勢，雖然與去年的低基數效應不無關聯，但一線城市如上海、廣州上半年新增房企注冊量在兩千家左右，仍然十分可觀。

現在看來，這些上海、北京、重慶、成都、哈爾濱、廣州，海口這些城市因為房地產企業注冊增速最大，也最有可能會作為第一批試點區域。

房地產稅的實施大家最怕的影響是對于房價的影響。

賈康認為，“總體來說是壓艙促穩，不僅有短期影響，從長期上來說，也會使房價更趨于沉穩。未來持有房產的主體，會有改革形成的持有成本，而持有成本因素會影響供需雙方對未來利益的預期，從而調整供需結構和交易行為。”

壓艙促穩就是總體而言讓房價更穩一些，有些城市可能表現為下降，有些城市可能表現為上升的幅度明顯減少，不能簡單一概而論。

房產稅會不會導致家庭房產價值縮水，賈康表示，也需要有這個方面的一定思想準備，手上持有的房產，不可能只升不降。房產稅具體改革措施出臺預期上，已經比原來明確得多了，現在可能市場已處在短期波動調整中間。那么，有多套房的房主，得慎重考慮是繼續持有，還是做一個前瞻性的選擇，適當出售一些，以求得一個安全系數較高的組合。

征收房地產稅，對于哪些業主影響最大？賈康說，“當然是對豪宅、多套房的持有者,最有可能產生影響。如果你只有一套房的話，哪怕征稅，你要交的錢， 也會很少。如果有兩三套以上更多的房子呢，或者說拆遷賠補達十幾套的原住民，要有思想準備，按照自己有多套房的這樣一種高資產定位，將要承擔給國庫多做貢獻的納稅義務。”