拆解”新城控股“半年報：營收翻倍、雙輪飛轉，REITs要出海

2020年的一波疫情，徹底打亂了地產開發商的節奏，尤其對于大型商業綜合體，長時間的歇業和租金減免對企業的抗風險能力考驗極大。新城控股長期以來都是住宅+商業雙輪驅動，過去一年，旗下吾悅廣場悄然完成全國化布局，并成為營收重要引擎。

后疫情時代，新城控股如何應對變化？

回款拿地，節奏自如

近期，新城控股（601155.SH）發布2021年半年度報告，報告顯示，上半年新城控股實現營業收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。

營收同比翻倍的主要原因，是因為疫情放緩的房屋交付節奏回到正軌。

數據顯示，新城控股上年同期期末在建面積8000多萬平方米，竣工面積600多萬平方米，結算面積500多萬平方米；今年上半年期末在建面積8000萬平方米，竣工面積1500多萬平方米，結算面積1100多萬平方米。

機構數據顯示，今年上半年A股上市房企歸母凈利潤總計達663億元，同比下降19.4%，毛利率和凈利率也均較去年同期下滑。隨著調控趨嚴，房地產企業整體防風險、去杠桿壓力上升，加之地價上升對利潤產生侵蝕，傳統地產開發躺著賺錢的時代一去不復返。

董事長王曉松也在業績會上坦言：“從整個大趨勢來看，未來行業的超高回報很難再出現。但隨著三條紅線、集中供地等政策的推進，行業集中度會進一步提高，頭部企業機會增多。對于公司而言，2020-2021年由于低毛利項目的持續消化，這兩年處于結算利潤率的底部區域。隨著去年以來銷售利潤率的改善，近兩年拿地過程中對投資紀律的堅守，以及結算結構中商管收入所占比重的持續增長，未來公司結算利潤率有望提升。”

行業整體利潤更薄，新城控股早早布局風險相對更低，能級更高的城市。報告期內，新城控股新增土地儲備共61幅，其中一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%，更多聚焦于如南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等地。

更合理的投資布局保證了新城控股未來三到五年的業績空間，截至報告期末,新城控股已售未結轉面積達到3485萬平方米，營收和利潤已早早鎖定。

吾悅廣場全國開花

如果說嚴格的紀律性和執行力確保了新城節奏不踏錯，那么王曉松提到的商管收入增長則為新城控股提供了穩定的現金流。

2012年，“吾悅”商業地產品牌誕生，10年時間過去，截至2021年8月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到177座，進駐全國131個城市。近三年來，吾悅廣場全國化布局持續推進，對比2017年，僅有23個自持項目，4個輕資產項目。

在中國連鎖經營協會發布的“2020中國購物中心企業(集團)TOP 60榜單”中，吾悅廣場位列第二，僅次于萬達。

圖片來源：新城控股官網

和土儲分布不同，吾悅廣場采取全國開花策略，一二線和三四線齊頭并進。一二線城市商業廣場競爭激烈成本高昂，在三四線城市廣布局可以更容易獲得市中心地段和政策支持，在品牌傳播上也有利于形成當地“打卡點”。

隨著品牌影響力拓展至全國，新城控股的雙輪效應更加明顯。

2021上半年，新城控股實現商業運營總收入為39.38億元（含稅租金收入），2020年同期為22.78億元，同比上漲近73%；對比疫情前，2019年同期租金收入為17.41 億元，同比上漲126.2%。

可以看出疫情對商業項目的正常營業及租金收入影響很大，但因為規模擴張，新城控股商業收入增長依然可觀。按目前增速計算，商業營收將在2023年達到百億級別。

商業營收的增多還意味著價值重估，據《時代周報》報道，新城控股內部研究了香港商業地產商后發現，一般當商業運營收入產生的利潤超過總利潤10%以上后，資本市場對公司業務的看法會從傳統住宅開發商逐漸轉向運營商。

近年來，包括寶龍商業、華潤萬象生活、中駿商管等公司等在內的商管板塊被陸續分拆上市，獲得的PE估值也遠超傳統開發類企業。與之對比，手握全國第二大商管品牌的新城控股其價值恐怕確實被低估。

總之，以購物中心提升出售物業的去化速度和溢價率，通過出售住宅為購物中心帶來穩定客流，新城控股的雙輪驅動良性發展。

未來，公司有意加大輕資產比例，由雇租模式逐漸轉向為“自營+聯營+租賃”相結合的合作方式，打通商業地產“投、融、管、退”鏈條。輕資產運營更考驗企業品牌力的軟實力，同時也會降低企業資金風險。

REITs出海，首發綠色債券

半年報顯示，截至期末，公司剔除預收賬款后的資產負債率為75.45%；同時，凈負債率為60.48%,維持行業低位。流動性方面，截至報告期末，新城控股在手現金余額551.54億元，短期債務270億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比約1.44倍。

整體來看，新城控股踩中“三道紅線”中的一道紅線，位列“黃檔”。 業績會上，王曉松說，公司積極響應“三道紅線”政策，將結合自身實際情況和央行要求，穩步降檔，在2023年6月末之前降至“綠檔”。

目前看來，新城控股在市場融資能力較強，今年2月成功發行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%；6月底，發行一筆3億美元4.25年期綠色優先票據，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認購超8倍，這也是新城控股發行的首筆綠色債券。

伴隨著雙碳行動落實，誕生于可持續發展理念下的綠色債券近來盛行，所得資金專門用于資助符合規定條件的綠色項目或為這些項目進行再融資。

我國綠色債券始于2015年，受宏觀影響，房企融資變難，綠色債券開始走熱。據克而瑞數據顯示，2020年95家典型房企綠色優先票據發行規模達19億美元，同比2019年大幅增長245%。2021年上半年，綠色債券融資規模飛漲，共融資332億元，已是去年全年的近2倍。

發行綠色債券，是新城控股持續拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

除了拓寬融資渠道外，新城控股優化債務結構的方法還有REITs出海。

7月30日，新城控股公告稱正籌劃將把9個位于重點城市的商業物業作為底層資產，在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發行信托份額，以實現于新加坡證券交易所主板上市。

種種優化財務的舉措也收獲評級機構認可，去年12月至今，已有多家主流評級機構上調對新城控股和相關公司的評級。

廣發證券研報表示，2021年上半年，新城控股竣工帶動結算高增長，整體可結算資源充足。投資端表現穩健，高地貨比與快周轉的“裂變開發模式”幫助公司兼顧住開、商開同步增長。2021年商業客流、客單價增長較快，公司租金轉化率仍有提升空間。維持買入評級。