拆解”新城控股“半年報(bào)：營(yíng)收翻倍、雙輪飛轉(zhuǎn)，REITs要出海

2020年的一波疫情，徹底打亂了地產(chǎn)開發(fā)商的節(jié)奏，尤其對(duì)于大型商業(yè)綜合體，長(zhǎng)時(shí)間的歇業(yè)和租金減免對(duì)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力考驗(yàn)極大。新城控股長(zhǎng)期以來都是住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，過去一年，旗下吾悅廣場(chǎng)悄然完成全國(guó)化布局，并成為營(yíng)收重要引擎。

后疫情時(shí)代，新城控股如何應(yīng)對(duì)變化？

回款拿地，節(jié)奏自如

近期，新城控股（601155.SH）發(fā)布2021年半年度報(bào)告，報(bào)告顯示，上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入791.05億元，同比增長(zhǎng)109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)43.06億元，同比增長(zhǎng)34.40%；扣非歸母凈利潤(rùn)37.96億元，同比增長(zhǎng)38.19%。

營(yíng)收同比翻倍的主要原因，是因?yàn)橐咔榉啪彽姆课萁桓豆?jié)奏回到正軌。

數(shù)據(jù)顯示，新城控股上年同期期末在建面積8000多萬平方米，竣工面積600多萬平方米，結(jié)算面積500多萬平方米；今年上半年期末在建面積8000萬平方米，竣工面積1500多萬平方米，結(jié)算面積1100多萬平方米。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年A股上市房企歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)663億元，同比下降19.4%，毛利率和凈利率也均較去年同期下滑。隨著調(diào)控趨嚴(yán)，房地產(chǎn)企業(yè)整體防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿壓力上升，加之地價(jià)上升對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生侵蝕，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)躺著賺錢的時(shí)代一去不復(fù)返。

董事長(zhǎng)王曉松也在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言：“從整個(gè)大趨勢(shì)來看，未來行業(yè)的超高回報(bào)很難再出現(xiàn)。但隨著三條紅線、集中供地等政策的推進(jìn)，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，頭部企業(yè)機(jī)會(huì)增多。對(duì)于公司而言，2020-2021年由于低毛利項(xiàng)目的持續(xù)消化，這兩年處于結(jié)算利潤(rùn)率的底部區(qū)域。隨著去年以來銷售利潤(rùn)率的改善，近兩年拿地過程中對(duì)投資紀(jì)律的堅(jiān)守，以及結(jié)算結(jié)構(gòu)中商管收入所占比重的持續(xù)增長(zhǎng)，未來公司結(jié)算利潤(rùn)率有望提升?！?

行業(yè)整體利潤(rùn)更薄，新城控股早早布局風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低，能級(jí)更高的城市。報(bào)告期內(nèi)，新城控股新增土地儲(chǔ)備共61幅，其中一二線城市占比45%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比32%，更多聚焦于如南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等地。

更合理的投資布局保證了新城控股未來三到五年的業(yè)績(jī)空間，截至報(bào)告期末,新城控股已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3485萬平方米，營(yíng)收和利潤(rùn)已早早鎖定。

吾悅廣場(chǎng)全國(guó)開花

如果說嚴(yán)格的紀(jì)律性和執(zhí)行力確保了新城節(jié)奏不踏錯(cuò)，那么王曉松提到的商管收入增長(zhǎng)則為新城控股提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2012年，“吾悅”商業(yè)地產(chǎn)品牌誕生，10年時(shí)間過去，截至2021年8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到177座，進(jìn)駐全國(guó)131個(gè)城市。近三年來，吾悅廣場(chǎng)全國(guó)化布局持續(xù)推進(jìn)，對(duì)比2017年，僅有23個(gè)自持項(xiàng)目，4個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

在中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的“2020中國(guó)購(gòu)物中心企業(yè)(集團(tuán))TOP 60榜單”中，吾悅廣場(chǎng)位列第二，僅次于萬達(dá)。

圖片來源：新城控股官網(wǎng)

和土儲(chǔ)分布不同，吾悅廣場(chǎng)采取全國(guó)開花策略，一二線和三四線齊頭并進(jìn)。一二線城市商業(yè)廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈成本高昂，在三四線城市廣布局可以更容易獲得市中心地段和政策支持，在品牌傳播上也有利于形成當(dāng)?shù)亍按蚩c(diǎn)”。

隨著品牌影響力拓展至全國(guó)，新城控股的雙輪效應(yīng)更加明顯。

2021上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入為39.38億元（含稅租金收入），2020年同期為22.78億元，同比上漲近73%；對(duì)比疫情前，2019年同期租金收入為17.41 億元，同比上漲126.2%。

可以看出疫情對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的正常營(yíng)業(yè)及租金收入影響很大，但因?yàn)橐?guī)模擴(kuò)張，新城控股商業(yè)收入增長(zhǎng)依然可觀。按目前增速計(jì)算，商業(yè)營(yíng)收將在2023年達(dá)到百億級(jí)別。

商業(yè)營(yíng)收的增多還意味著價(jià)值重估，據(jù)《時(shí)代周報(bào)》報(bào)道，新城控股內(nèi)部研究了香港商業(yè)地產(chǎn)商后發(fā)現(xiàn)，一般當(dāng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入產(chǎn)生的利潤(rùn)超過總利潤(rùn)10%以上后，資本市場(chǎng)對(duì)公司業(yè)務(wù)的看法會(huì)從傳統(tǒng)住宅開發(fā)商逐漸轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)商。

近年來，包括寶龍商業(yè)、華潤(rùn)萬象生活、中駿商管等公司等在內(nèi)的商管板塊被陸續(xù)分拆上市，獲得的PE估值也遠(yuǎn)超傳統(tǒng)開發(fā)類企業(yè)。與之對(duì)比，手握全國(guó)第二大商管品牌的新城控股其價(jià)值恐怕確實(shí)被低估。

總之，以購(gòu)物中心提升出售物業(yè)的去化速度和溢價(jià)率，通過出售住宅為購(gòu)物中心帶來穩(wěn)定客流，新城控股的雙輪驅(qū)動(dòng)良性發(fā)展。

未來，公司有意加大輕資產(chǎn)比例，由雇租模式逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)椤白誀I(yíng)+聯(lián)營(yíng)+租賃”相結(jié)合的合作方式，打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”鏈條。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更考驗(yàn)企業(yè)品牌力的軟實(shí)力，同時(shí)也會(huì)降低企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。

REITs出海，首發(fā)綠色債券

半年報(bào)顯示，截至期末，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.45%；同時(shí)，凈負(fù)債率為60.48%,維持行業(yè)低位。流動(dòng)性方面，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務(wù)，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

整體來看，新城控股踩中“三道紅線”中的一道紅線，位列“黃檔”。 業(yè)績(jī)會(huì)上，王曉松說，公司積極響應(yīng)“三道紅線”政策，將結(jié)合自身實(shí)際情況和央行要求，穩(wěn)步降檔，在2023年6月末之前降至“綠檔”。

目前看來，新城控股在市場(chǎng)融資能力較強(qiáng)，今年2月成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%；6月底，發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認(rèn)購(gòu)超8倍，這也是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券。

伴隨著雙碳行動(dòng)落實(shí)，誕生于可持續(xù)發(fā)展理念下的綠色債券近來盛行，所得資金專門用于資助符合規(guī)定條件的綠色項(xiàng)目或?yàn)檫@些項(xiàng)目進(jìn)行再融資。

我國(guó)綠色債券始于2015年，受宏觀影響，房企融資變難，綠色債券開始走熱。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年95家典型房企綠色優(yōu)先票據(jù)發(fā)行規(guī)模達(dá)19億美元，同比2019年大幅增長(zhǎng)245%。2021年上半年，綠色債券融資規(guī)模飛漲，共融資332億元，已是去年全年的近2倍。

發(fā)行綠色債券，是新城控股持續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

除了拓寬融資渠道外，新城控股優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的方法還有REITs出海。

7月30日，新城控股公告稱正籌劃將把9個(gè)位于重點(diǎn)城市的商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，再申請(qǐng)向相關(guān)投資者發(fā)行信托份額，以實(shí)現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

種種優(yōu)化財(cái)務(wù)的舉措也收獲評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，去年12月至今，已有多家主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)對(duì)新城控股和相關(guān)公司的評(píng)級(jí)。

廣發(fā)證券研報(bào)表示，2021年上半年，新城控股竣工帶動(dòng)結(jié)算高增長(zhǎng)，整體可結(jié)算資源充足。投資端表現(xiàn)穩(wěn)健，高地貨比與快周轉(zhuǎn)的“裂變開發(fā)模式”幫助公司兼顧住開、商開同步增長(zhǎng)。2021年商業(yè)客流、客單價(jià)增長(zhǎng)較快，公司租金轉(zhuǎn)化率仍有提升空間。維持買入評(píng)級(jí)。