2020年初，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局連續(xù)兩天召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議，董事局主席李明發(fā)出了一個(gè)靈魂拷問(wèn)："接下來(lái)，遠(yuǎn)洋要怎么活？"

就在2019年底，遠(yuǎn)洋的全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流再次大幅虧損，虧損金額超33億元，波動(dòng)巨大。李明壓力倍增，他急于為“迷路”的遠(yuǎn)洋找尋出路。

成立于1993年的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，曾經(jīng)有著諸多榮耀加身。它曾經(jīng)高居全球房地產(chǎn)企業(yè)第三，被稱為"紅籌第一股"。但在長(zhǎng)達(dá)20年的房地產(chǎn)規(guī)模賽中，遠(yuǎn)洋卻一路掉隊(duì)到了行業(yè)排名30名外，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的站在了規(guī)模房企的隊(duì)尾。

2021年8月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)中報(bào)。中報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)收入205.13億元，同比增6%；歸屬股東凈利潤(rùn)10.10億元，同比減少17.42%；毛利率22.5%，與去年同期基本持平。

在讓房企們感到壓力的“三道紅線”方面，身為國(guó)企的遠(yuǎn)洋并不為所懼。截至2021年6月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%；凈負(fù)債率為67%；非受限現(xiàn)金短債比為1.6。也就意味著，遠(yuǎn)洋"三道紅線"指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，均處于"綠檔"。

經(jīng)過(guò)近兩年的業(yè)績(jī)調(diào)整后，遠(yuǎn)洋終于從經(jīng)營(yíng)慘淡的縮影中逐漸走出。2020年底，遠(yuǎn)洋的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流114.17億。2021年上半年，其現(xiàn)金余額為382.32億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)，系世界500強(qiáng)中遠(yuǎn)集團(tuán)"房管科"出身，而其更罕見(jiàn)的背景，在于有著兩大險(xiǎn)資股東（中國(guó)人壽和大家保險(xiǎn)（前安邦保險(xiǎn)））的金融優(yōu)勢(shì)加持，遠(yuǎn)洋成為為數(shù)不多由保險(xiǎn)公司持股的房地產(chǎn)企業(yè)。

這也造成了遠(yuǎn)洋較低的資金成本。2021上半年，遠(yuǎn)洋融資成本為5.04%，較2020年底進(jìn)一步下降。但可惜的是，這一低廉的資金成本，并沒(méi)有讓遠(yuǎn)洋發(fā)揮出應(yīng)有的優(yōu)勢(shì)。

命運(yùn)賜予遠(yuǎn)洋的金融紅利，卻在土地投資上輸光了。從2013年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋的營(yíng)收和凈利潤(rùn)都只有個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)。而造成這一局面的主要原因，在于遠(yuǎn)洋失衡的土儲(chǔ)布局。

京津冀區(qū)域，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的業(yè)績(jī)滑鐵盧。2010年以來(lái)，遠(yuǎn)洋陸續(xù)布局包括大連、秦皇島、中山等在內(nèi)的三四線城市。至2013年，遠(yuǎn)洋的業(yè)務(wù)形成以環(huán)渤海為中心，珠三角和長(zhǎng)三角為兩翼的布局局面。

2014年，遠(yuǎn)洋進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，撤離了撫順、黃山等三四線城市。李明此后在2016年表示，未來(lái)5年的物業(yè)投資規(guī)劃將主要布局在北京、上海、深圳、杭州、天津等一、二線主要城市。

但這一戰(zhàn)略調(diào)整，卻讓遠(yuǎn)洋錯(cuò)失了三四線樓市的發(fā)展機(jī)遇。彼時(shí)，碧桂園、恒大等房企卻在“三四線城市貨幣化棚改”大潮下，站穩(wěn)了規(guī)模腳跟。而遠(yuǎn)洋重倉(cāng)的京津冀、環(huán)渤海區(qū)域，卻因?yàn)檎哒{(diào)控，成為了去化的重災(zāi)區(qū)。

投資方向失利之外，遠(yuǎn)洋此前主導(dǎo)的大盤開(kāi)發(fā)策略，也成為其業(yè)績(jī)失速的主要原因。億翰智庫(kù)曾表示，“遠(yuǎn)洋集團(tuán)投資拿地以大體量項(xiàng)目為主，而大體量項(xiàng)目存在的普遍問(wèn)題是開(kāi)發(fā)和銷售去化周期長(zhǎng)"。 根據(jù)億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年，遠(yuǎn)洋大體量項(xiàng)目占比高達(dá)48%，其中不乏規(guī)劃建筑面積超百萬(wàn)平米的超大型項(xiàng)目。

錯(cuò)過(guò)時(shí)代機(jī)遇的遠(yuǎn)洋，在意識(shí)到戰(zhàn)略失誤后開(kāi)始緊急掉頭。2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)啟了南移西拓的戰(zhàn)略規(guī)劃，長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)以及長(zhǎng)江中游和西部區(qū)域的熱點(diǎn)城市圈成為其開(kāi)疆拓土的新戰(zhàn)場(chǎng)。

根據(jù)遠(yuǎn)洋官方微信顯示，2020年遠(yuǎn)洋全年拿地項(xiàng)目約40個(gè)，新增土儲(chǔ)規(guī)模同比增長(zhǎng)超過(guò)30%，其中"南移西拓"項(xiàng)目占比高達(dá)70%。

盡管布局時(shí)機(jī)較晚，但這依然為遠(yuǎn)洋的業(yè)績(jī)池做了一定支撐。截至2021年6月30日，該平臺(tái)總土地儲(chǔ)備約1700萬(wàn)平米，其中"南移西拓"區(qū)域占比近70%。下半年可售資源約為330億元，華東、華中、華西區(qū)域占比80%。

進(jìn)入2021年，遠(yuǎn)洋通過(guò)收并購(gòu)，進(jìn)一步擴(kuò)充其土地儲(chǔ)備。7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本以40億元拿下了紅星美凱龍旗下紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。而據(jù)遠(yuǎn)洋官方披露，紅星地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有91處，其中，70%分布在上海、蘇州、長(zhǎng)沙等一二線城市，讓遠(yuǎn)洋補(bǔ)充了大規(guī)模的待售貨值。

不過(guò)在銷售成績(jī)和排名方面，遠(yuǎn)洋的成績(jī)單還不容樂(lè)觀。公告顯示，2021年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計(jì)合約銷售額約523.7億元，同比增長(zhǎng)25.17%，完成年目標(biāo)1500億元的34.91%。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋全口徑銷售金額排名跌至44位。

錯(cuò)失了前幾年中的“土地紅利”，有著國(guó)企背景的遠(yuǎn)洋，仍需努力跟上歷史的進(jìn)程。