“杭州龍頭房企”發(fā)債10億“借新還舊”，144億集中兌付債務(wù)壓頂

8月17日，綠城集團(tuán)完成回售并注銷“18綠城09”的5億元公司債券，其回售資金兌付日為2021年9月6日。

在前一天，8月16日，綠城集團(tuán)發(fā)行的10億元公司債，正是擬用于償還在2021年9月回售的“18綠城09”、“18綠城11”的本金部分。

其中，“18綠城09”公司債余額為5億元，到期時(shí)間為2023年9月4日；“18綠城11”私募債余額為10億元，其回售日為2021年9月21日，到期時(shí)間為2023年9月21日。

并且，上述兩只債券余額共為15億元，其擬用募集資金剛好為10億元。

144億集中兌付債務(wù)壓頂

來(lái)源：WIND

據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，綠城集團(tuán)所有債券合計(jì)余額約為395.38億元。其中，1年以內(nèi)到期的債券共有9只，余額為143.53億元，面臨短期集中兌付壓力較大。

截至2021年3月末，綠城集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì)為4357.35億元，負(fù)債合計(jì)為3582.86億元，其資產(chǎn)負(fù)債率為82.23%。

地產(chǎn)風(fēng)云界分析其債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，綠城集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主。其流動(dòng)負(fù)債為2757.69億元，非流動(dòng)負(fù)債約為825.16億元。由于其短債規(guī)模較大，因此面臨短期償債壓力。

8月10日，據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，綠城集團(tuán)2021年度應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，其發(fā)行金額為17.82億元。

8月16日，中誠(chéng)信就綠城集團(tuán)2021年發(fā)行的10億元公司債維持了穩(wěn)定評(píng)級(jí)，并判定其主體信用等級(jí)為AAA。

中誠(chéng)信認(rèn)為，綠城集團(tuán)近年來(lái)拿地力度有所加大，土地儲(chǔ)備面積持續(xù)增加，對(duì)其未來(lái)銷售業(yè)績(jī)的提升提供了保障。截至2020年末，綠城集團(tuán)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積為4895.92萬(wàn)平方米。

拿地金額“預(yù)警”

頻繁發(fā)債似乎違背了公司當(dāng)初立下的“承諾”。綠城中國(guó)（3900.HK）曾表示，會(huì)逐步去掉房企靠發(fā)債謀發(fā)展的依賴。

之所以計(jì)劃減緩發(fā)債，是因?yàn)榻刂?020年末，綠城中國(guó)“踩中”一道紅線。

2020年年報(bào)顯示，綠城中國(guó)凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為66%和2.0，符合監(jiān)管要求，但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，“踩中”一道紅線。

綠城中國(guó)表示，接下來(lái)將通過(guò)提升銷售回款力度、拓寬拿地手段等方式控制公司的債務(wù)規(guī)模，計(jì)劃在2023年成為“綠檔”房企。

另外，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入657.83億元，同比增6.8%，但股東核心凈利潤(rùn)從2019年的43.36億元下降到了2020年的39.93億元。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|曾表示，綠城中國(guó)最大的短板就是投資和運(yùn)營(yíng)。為了應(yīng)對(duì)這些難題，綠城中國(guó)一改往日的保守投資態(tài)勢(shì)，開(kāi)始積極拿地。

8月5日，據(jù)綠城中國(guó)公告顯示，2021年1-7月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售額1945億元，同比增長(zhǎng)約77%。7月單月綠城中國(guó)自投項(xiàng)目銷售金額約達(dá)146億元。

據(jù)中指研究院《2021年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，綠城中國(guó)拿地金額為744億元，行業(yè)排名第四。

此外，據(jù)中指研究院《2021年1-7中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售業(yè)績(jī)TOP100》顯示，綠城中國(guó)前7月權(quán)益銷售額為788.2億元。

依據(jù)上述數(shù)據(jù)來(lái)看，綠城中國(guó)1-7月拿地銷售比約為94.39%，嚴(yán)重超出此前財(cái)聯(lián)社報(bào)道的“被納入‘三道紅線’試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過(guò)年銷售金額的40%”的限制。

實(shí)際上，2020年，綠城中國(guó)就在土地市場(chǎng)頻頻拿地，對(duì)于規(guī)模拓展野心可見(jiàn)一斑。有分析稱，綠城中國(guó)優(yōu)勢(shì)是第一大股東中交集團(tuán)央企的信用背書，為其在資本市場(chǎng)融資提供便利。

在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來(lái)，40％拿地金額占比上限限制了房企運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿和高周轉(zhuǎn)來(lái)做大規(guī)模回轉(zhuǎn)空間，但總體而言有利于房企財(cái)務(wù)運(yùn)行與現(xiàn)金流回歸到安全穩(wěn)健區(qū)間。

綠城的“混改”之路

綠城集團(tuán)創(chuàng)始人宋衛(wèi)平，在大學(xué)畢業(yè)后被分配到了舟山黨校做歷史老師。5年后，宋衛(wèi)平去珠海做了一段時(shí)間的刊物編輯。1994年，宋衛(wèi)平從珠海回到杭州開(kāi)始投資房地產(chǎn)，先后借款300多萬(wàn)元，同創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)一起，在1995年1月建立綠城。

1995年，宋衛(wèi)平在杭州開(kāi)發(fā)了丹桂花園、金桂花園、銀桂花園、丹桂公寓、月桂花園等項(xiàng)目，初步奠定了綠城在浙江的品牌房產(chǎn)地位。

2006年7月13日，綠城中國(guó)在香港聯(lián)交所順利掛牌上市，成為浙江省第一家在香港主板成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

來(lái)源：綠城中國(guó)官網(wǎng)

據(jù)2006年財(cái)報(bào)顯示，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約為64億元，同比增長(zhǎng)152%。其中，來(lái)自物業(yè)銷售的收入占99%。

2007年，綠城中國(guó)銷售規(guī)模首次破百億，宋衛(wèi)平便把2008年的目標(biāo)定為200億元。

然而，猝不及防的金融危機(jī)加政府的宏觀調(diào)控，使綠城中國(guó)沒(méi)有完成2008年的預(yù)定目標(biāo)，最后以151億元的銷售額收官。

2009年初，綠城中國(guó)遭遇“清算”危機(jī)。

當(dāng)時(shí)，綠城中國(guó)計(jì)劃實(shí)行的一筆19.83億元的信托融資，其條約多項(xiàng)違背2006年綠城發(fā)行4億美元高息票據(jù)時(shí)的契約。在這種情況下，債券持有人可以要求綠城中國(guó)提前贖回債券。

截至2008年，綠城中國(guó)只擁有17.18億元的現(xiàn)金，但卻有161.18億元貸款。最終，綠城中國(guó)以債券總金額8.5折的價(jià)格回購(gòu)了上述高息債券，成功走出困局。

2012年6月，綠城中國(guó)引入九龍倉(cāng)集團(tuán)作為戰(zhàn)略性股東。2014 年12 月，綠城中國(guó)與中交集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為綠城第一大股東。

由此，擁有央企、港資、創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)等多方股東的綠城中國(guó)，開(kāi)始走上了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中極具代表性的“混改”企業(yè)發(fā)展之路。

2016年，綠城中國(guó)銷售金額突破千億。2018年，綠城中國(guó)現(xiàn)合同銷售1564億元，同比增長(zhǎng)6.9%。但沒(méi)有完成1600億銷售目標(biāo)，并且增幅也創(chuàng)下近三年最低。

2019年7月，當(dāng)時(shí)62歲的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平正式辭任董事會(huì)聯(lián)席主席，退出管理層。同年，張亞?wèn)|接任了綠城中國(guó)的董事會(huì)主席。

2020年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1385萬(wàn)平方米，總合同銷售金額2892億元，同比增長(zhǎng)43%，重回行業(yè)前十地位。

張亞?wèn)|在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2021年，公司的合同銷售目標(biāo)是3100億元以上，新增3000+億元土地貨值，成為有特長(zhǎng)且全面發(fā)展的“優(yōu)等生”。