王健林：香港敲鐘換“姿勢”，萬達商管今年能否上市？

8月9日，有市場消息稱，大連萬達集團旗下的商業地產管理項目——萬達輕資產商管公司正在完成一輪金額達200億元的Pre-IPO融資，并計劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或將使其估值達300億美元（1944.4億人民幣）。

在此之前，8月4日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱：“珠海萬達商管”）在香港注冊登記，進而傳出萬達輕資產商業管理計劃最早將于本月提交香港IPO上市申請的消息。

據了解，珠海萬達商管為萬達商管集團的100%控股股東，由此看來，或將成為其上市主體。

此前，萬達內部人士曾向風云地產界透露，大概率會年內申請港交所上市，并表示輕資產商管類企業在香港市場受歡迎是公司考量赴港上市的重要原因。

“由重變輕”的萬達商管

在王健林眼里，萬達商管一直有著舉足輕重的位置，他曾表示：“萬達商管是萬達的核心，我什么企業都能丟，這個不能丟。”

不過，從近幾年的財務數據來看，萬達商管的營收卻一直處于下滑狀態。

據WIND數據顯示，2018年至2020年，萬達商管的營業收入分別為1065.49億元、786.56億元和391.34億元；歸屬母公司股東凈利潤分別為294.94億元、243.98億元和135.22億元，均呈逐年下降趨勢。

來源：WIND

一直以來，萬達商管采用的都是重資產模式，其遞交A股IPO申請時的招股書顯示，當時物業銷售收入即房地產開發業務占主營收入超八成。

2020年9月28日，萬達商管宣布，從 2021 年開始，不再發展 " 重資產 "，全面實施 " 輕資產 " 戰略，并表示以后每年簽約“輕資產”的萬達廣場將不低于60個。

截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產部分占比超過80%。

據WIND數據顯示，2021年一季度萬達商管營業收入出現回升，同比增長83.52%，為114.34億元。若按此增長趨勢估算，2021年萬達商管營業收入一定會趕超2020年的，預計將出現三年連續跌落的第一次增長。

8月2日，惠譽在最新評級報告中表示，萬達商管長期外幣發行人違約主體評級為BB+，前景穩定。評級報告中還預計，萬達商管的總利息覆蓋倍數從2019年的2.0倍降至2020年的1.9倍，預計2021年全年將升至2.1倍。到2024年，其凈債務/經常性EBITDA的倍數將降至5倍。

截至2021年3月底，萬達商管擁有430億元可用現金，以及價值約300億元理財產品，其資金流動性可以覆蓋約500億元短期債務。

萬達商管的“由來”

萬達商管的前身為萬達商業，曾在2014年12月在港交所上市，并以313億港元的募資成為當年港股最大IPO。

然而上市不到兩年，2016年9月，萬達商業便從港交所退市。對于其退市原因，王健林曾對外表示，主要因為公司價值被嚴重低估。

隨著國家對房地產行業的宏觀調控越來越嚴格，傳統商業地產項目面臨著資金回籠較慢的壓力，重資產模式的發展遇到瓶頸。萬達商業開始聚焦輕資產模式。

2018年，萬達商業更名為萬達商管，并開始剝離地產業務，加速輕資產轉型。

同年，萬達引進了騰訊、蘇寧、京東、融創4家戰投，340億元入股萬達商業。萬達商管承諾，在1—2年內消化房地產業務，成為純粹的商業管理運營企業。

2019年初，王健林在年會中表示：“萬達商業今年內要剝離所有房地產業務，1平方米房地產開發也不能有，要成為徹底的商業管理運營企業。”

據萬達商管相關財務數據顯示，2019年，萬達商管實現收入434.8億元，完成年度目標的100.3%。新發展萬達廣場62個，其中輕資產項目達40個。

來源：野馬財經拍攝

2020年1月13日，萬達集團宣布，截至2019年底，萬達商管完成了房地產業務剝離。

今年3月，萬達商管決定將其輕資產商業運營、 科技、數據、人員等相關資源進行重組，并與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴。同時，珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司——珠海萬達商管。

萬達輕資產商管公司，是萬達商管重組后的輕資產運營管理公司，萬達商管集團持有該公司全部股權。至此，萬達輕資產商管公司誕生。

坎坷的上市之路

從其港股退市至今，為了再度登陸資本市場，萬達商管做了很多努力。

2014年，以發行價48港元（相當于39.98元人民幣）開盤的萬達商業，上市之后股票一直處于低迷狀態。2015年底，其每股凈資產為39.85元。

低迷的股價讓王健林意識到了“危機”。2015年9月，萬達商業啟動內地IPO程序，計劃沖擊A股。

此后，萬達商業開啟了長達5年的漫長等待。

今年3月24日，萬達商管宣布撤回A股IPO申請，并表示公司會進行重組，以盡快實現境內外上市。

而后，為了上市合規，8月2日，由加入萬達21年的“老將”齊界接替肖廣瑞成為萬達商管的總裁，肖廣瑞依然為珠海萬達商管董事兼總經理。

據《首次公開發行股票并上市管理辦法》第十六條規定，發行人的總經理、副總經理、財務負責人和董事會秘書等高級管理人員不得在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業中擔任除董事、監事以外的其他職務。

8月以來，從萬達商管評級上調到人事換防，再到珠海萬達商管在香港注冊登記，其赴港上市意圖明顯。

IPG（IPGlobal 環業投資集團）中國區首席經濟學家柏文喜對風云地產界表示，此次萬達商管以輕資產模式“重新赴港上市”，獲得了珠海國資的加持，其人事換防是為了強化團隊和提升管理，惠譽上調評級也是對于萬達商管基本面的重要肯定，一定程度上反映了市場對萬達商管的普遍看好。總而言之，萬達商管經歷了風風雨雨和反復折沖，“此次”赴港上市可謂是水到渠成。

現今，距離“年底前上市”傳聞中的上市時間還有4個月，王健林能成功“再次”赴港敲鐘嗎？