近日，瑞安房地產 (00272.HK)公告稱，公司正考慮可能分拆商業投資地產、物業管理及資產管理業務，于聯交所主板獨立上市，公司董事會尚未決定是否進行可能分拆項目。

“新天地”是瑞安房地產旗下商業地產產品線，瑞安房地產在2012年成立了中國新天地有限公司（簡稱：中國新天地），并新天地系列核心商業資產打包注入，與瑞安房地產平行運營。

有知情人士透露，中國新天地最快于2022年在香港IPO，預計籌資至少5億美元（相當于32.39億人民幣）。

中國新天地的9年上市路

瑞安房地產旗下有四大業務板塊，分別為中國新天地、豐誠物業管理、瑞安建筑和瑞安投資管理，其中，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業地產公司。

早在2012年，港交所已確認了瑞安房地產分拆中國新天地的建議，當時的公告板上釘釘的口吻，要比如今的“考慮”確定得多。

彼時，分拆上市的好處一目了然，通過全球發售股票籌集的資金，可以補充現金流的同時，也有利于結清與集團內公司的債務往來。

為了確保上市計劃穩健進行，瑞安房地產開起了一系列操作，于2012年將市價約680億元“資產包”注入了中國新天地。

來源：中國新天地微信公眾號

在2013年，瑞安房地產開始部署分拆事宜，為確保公司商業物業發展和資產管理兩個分支業務相互區隔，于是將瑞安房地產及“中國新天地”兩者分開營運。

到了2014年，中國新天地行政總裁黃勤道表示：“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機。”

不過，隨著2015年6月黃勤道離任，上市計劃繼續擱淺。

2016年，瑞安集團主席羅康瑞官宣新天地上市計劃終止，并愿意進一步出售商業地產，為期4年之久的上市運作就此結束。

對于上市終止，瑞安房地產當時給出的解釋是：“現階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產價值的最佳方式，短期內不會進行中國新天地的上市計劃。”

瑞安房地產“壓力”不小

時至今日，瑞安房地產的估值尚不足百億，似乎距離黃勤道當初宣布的“幾百億”豪言壯語相去甚遠。

數據顯示，2016至2019年，瑞安房地產的營業收入分別為176億元、184.51億元、248.41億元、103.92億元。

受疫情的影響，瑞安房地產的營業收入創下近年來的新低。

2020年瑞安房地產營收45.97億元，同比降56%；歸屬股東凈利虧損7.4億元，同比降138%；毛利23.5億元，較上年同期減少56%。

在“營”、“利”雙降的同時，瑞安房地產的債務壓力同樣不小。

2018年到2020年，瑞安房地產負債總額分別約為630.21億元、591.09億元 、687.42億元。

同期，瑞安房地產的流動負債占總負債比例分別為57.74%、35.35%及57.52%。

來源：瑞安房地產2020年年報

在借貸結構中，瑞安的短期還債壓力很大。

據其財報顯示，截至2020年，瑞安房地產一年內到期為132.6億元，一年到兩年間為65.17億元，兩年到五年間為140億元。

也就是說，未來五年內，即使不再借新債，瑞安房地產需要償還的債務也還超200億元。

另外，2020年瑞安房地產經營活動產生的現金凈額為95.88億元，可謂入不敷出。

最新的2021年中期業績報顯示，預期截至2021年6月30日止，將錄得股東應占溢利約人民幣10億元，相較2020年同期股東應占虧損人民幣16.22億元。

撤離大灣區變換“賽道”？

美國前總統特朗普的地產公司，在90年代瀕臨破產，正是瑞安集團掌門人羅康瑞和新世界公司當家人鄭裕彤，聯手買下了“川普”的一塊地皮，才讓“川普”靠著獲利的5億多美元東山再起。

來源：瑞安房地產官網

在上世紀80年代初，中英正在就香港回歸進行談判，羅瑞康就決定了要對祖國投資。羅康瑞說，我不愿去國外當二等公民，下決心回歸后一定留下來。我就在想，是不是應該到內地去投資，于是帶了我們公司的幾位高層一起去了北京、上海和廣州，進行一番考察。正是有了這番考察，才有了后來的瑞安集團。

近些年，瑞安房地產一直在“減肥”，在大舉賣賣賣后，手中所剩的“入場券”數量，也跟著“水低船低”了。

在土地儲備方面，截至2020年末，瑞安房地產土地儲備面積為860萬平方米，相較2017年末的1150萬平方米縮水290萬平方米。

來源：瑞安房地產官網

7月初，瑞安房地產放棄對佛山嶺南天地項目的開發，向佛山禪城區國土部門歸還項目7號及8號土地，“回血”補償金26.53億元。

資料顯示：兩地塊建筑面積規劃38.7萬平方米，包括寫字樓和公寓，寫字樓原本規劃兩棟430米和265米高的地標。瑞安房地產此舉也被媒體解讀為撤離“大灣區”。

對此瑞安房地產的官方解釋為：“業務撤回上海及長江沿岸城市。”

不過，結合其2020年營收下降、負債攀升，這收縮戰線的行動背后，大概率與錢有著分不開的關系。今年6月，瑞安房地產募集資金4億美元，用于償還于短期內到期的現有債務，以及后續項目開發。

如今，商管業務賽道的熱度和估值均較高，越早上市所能享到的上市福利就會越高。瑞安房地產會不會就此變換“賽道”呢？