誰來拯救泰禾？

時(shí)隔一年，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森罕見地對(duì)外發(fā)聲了。

在泰禾集團(tuán)的內(nèi)刊《泰客會(huì)》上，黃其森發(fā)表了署名文章《泰禾的形勢(shì)與任務(wù)》。他樂觀的指出，"天時(shí)地利人和皆已具備，我們開始進(jìn)入上山路。"

只不過，與文章所指不同的是，就在7月30日晚，泰禾集團(tuán)公告了一筆違約債券，稱將無法按期完成公司債券"H8泰禾01"本息的兌付。泰禾在公告中坦誠(chéng)，“受地產(chǎn)整體環(huán)境下行影響，公司現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率有所下降，銷售預(yù)期存在波動(dòng)。同時(shí)，由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、債務(wù)集中到付等問題使得公司短期流動(dòng)性出現(xiàn)困難”

從被爆出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)、等待萬科入股、償債危機(jī)等一系列問題至今，泰禾自救成效的如何，始終是業(yè)界最為關(guān)注的話題之一。

自2017年之后，一場(chǎng)最嚴(yán)調(diào)控令，讓房地產(chǎn)行業(yè)最閃耀的明星房企—泰禾，就此暗淡了下去。即使經(jīng)過了“賣項(xiàng)目、求援萬科、洽談金融機(jī)構(gòu)”的兩年時(shí)間后，泰禾集團(tuán)依然未能走出債務(wù)困局。曾被外界認(rèn)為“白衣騎士”的萬科，也在摸底了一年左右時(shí)間后，未能收拾得了這個(gè)殘局。

半年前，萬科祝九勝還曾表示，“要么一起沉船，要么一起上岸”。但現(xiàn)在，留在船上的只剩泰禾一個(gè)了。此前還曾與泰禾傳出“緋聞”的“救世主”們，一個(gè)個(gè)都不見了身影。

三年之后，讓黃其森頭大的債務(wù)困境，并沒有解決。圍繞泰禾的一系列自救行動(dòng)，也還在繼續(xù)。沒有人能說得準(zhǔn)，這場(chǎng)自救到底什么時(shí)候能結(jié)束。

推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)自救

黃其森在他的最新發(fā)文中，進(jìn)行了一番詳盡的剖析，他分析了去年以來泰禾的處境、土地儲(chǔ)備、內(nèi)外形勢(shì)及地方的支持和幫扶等。

他不無樂觀的指出，泰禾開始"二次創(chuàng)業(yè)"。針對(duì)不久前，有輿論質(zhì)疑泰禾會(huì)不會(huì)倒下，黃其森說道，“我想這是因?yàn)橥饨绮涣私馓┖痰膬?yōu)勢(shì)是什么。可以說，泰禾的底氣很大程度上來自我們分布在北京、上海、廣州、深圳、福州、南京、蘇州、杭州、廈門等一二線城市近4000億貨值的土地儲(chǔ)備?！?

自2020年以來，泰禾的項(xiàng)目進(jìn)展程度，陸續(xù)傳出新的動(dòng)態(tài)。比如華發(fā)泰禾太倉(cāng)院子2020年12月28日南區(qū)高層交付、上海院子二期2020年12月31日洋房交付、杭州大城小院3月31日首批公寓交付、南京院子5月5日部分住宅實(shí)現(xiàn)交付。

此外，泰禾也宣稱南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景園、福州灣項(xiàng)目D區(qū)、南昌院子、廈門紅樹灣院子等一眾項(xiàng)目都已經(jīng)復(fù)工；7月6日，泰禾旗下福州灣項(xiàng)目B區(qū)五棟樓合計(jì)783套房源取得預(yù)售證。

復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，是泰禾當(dāng)下手里能握住的重要稻草，也是泰禾推進(jìn)的核心工作。不過，這并不能安撫眾多泰禾業(yè)主們，盡管泰禾聲稱多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開始復(fù)工，但進(jìn)展緩慢、開工后又?jǐn)R淺等現(xiàn)象，引起了業(yè)主的不滿，被業(yè)主指責(zé)“云復(fù)工”、“假?gòu)?fù)工”。

AI財(cái)經(jīng)社了解到，泰禾集團(tuán)多地項(xiàng)目的復(fù)工，離不開各地政府的牽頭組織。4月29日，泰禾南昌院子溝通群相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，先行啟動(dòng)復(fù)工，由市政方保障所有啟動(dòng)資金；漳州市龍海區(qū)人民政府辦公室于5月7日發(fā)出通知表示，已成立工作組，對(duì)泰禾集團(tuán)旗下福建泰維置業(yè)有限公司重整清算。

不過，多個(gè)復(fù)工的項(xiàng)目，也面臨著進(jìn)展緩慢、開工后又?jǐn)R淺等難題。譬如，日前泰禾中山金尊府傳來復(fù)工的消息，廈門灣也即將復(fù)工。但據(jù)一位泰禾業(yè)主表示，就在7月底，泰禾廈門灣的業(yè)主們還曾拉著條幅，喊著口號(hào)上街維權(quán)。中山金尊府的業(yè)主們也表示，并未看到相關(guān)復(fù)工動(dòng)態(tài)。

事實(shí)上，根據(jù)泰禾此前透露，泰禾目前在售在建的項(xiàng)目一共可以分為三類：一類已經(jīng)是現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房產(chǎn)品，例如北京的中國(guó)院子、西府大院、麗春湖院子等；一類是始終未停工或在建已復(fù)工項(xiàng)目，包括南京金尊府、北京金府大院等一眾項(xiàng)目；一類是待復(fù)工項(xiàng)目。

而從土地端數(shù)據(jù)來看，泰禾的在售項(xiàng)目情況并不樂觀。泰禾于2019年底剩余可開發(fā)的建筑面積約為1011.5萬平方米。而至2020末，其剩余可開發(fā)建筑面積為923.87萬平方米，這意味著，一年內(nèi)僅出售土地建筑面積不到100平米。至2021年底，其土地儲(chǔ)備中可開發(fā)建筑面積約923.87萬平方米。

萬科離場(chǎng)，泰禾債務(wù)糾紛不斷

自救的兩年間，泰禾始終在推進(jìn)債務(wù)重組，和多家銀行和機(jī)構(gòu)在內(nèi)的主要債權(quán)人就重組方案基本達(dá)成一致。而在泰禾集團(tuán)債務(wù)危機(jī)之時(shí)，其宣布要引入萬科入股，這一舉動(dòng)當(dāng)時(shí)讓外界認(rèn)為泰禾集團(tuán)"有救了"。

2020年7月，泰禾宣布了與萬科的戰(zhàn)略合作。在厘清債務(wù)的交易前提下，萬科以24.3億元受讓泰禾19.9%的股份。

但萬科為最終的交易達(dá)成設(shè)置了兩大門檻：一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，且該債務(wù)重組方案能得到泰禾與萬科的一致認(rèn)可；二是泰禾的資產(chǎn)、債務(wù)及業(yè)務(wù)等不存在影響公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的重大問題或重大不利變化。

但從雙方簽署框架協(xié)議至今已近一年，泰禾集團(tuán)在回復(fù)函中就萬科入股一事表示，"公司控股股東此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中設(shè)置了股份轉(zhuǎn)讓的先決條件，截至目前，上述協(xié)議中的相關(guān)先決條件尚未全部滿足。"

失去了萬科的入股機(jī)會(huì)，泰禾必須自己償債了。但與華夏幸福的債券委托人不同，泰禾的債務(wù)有著項(xiàng)目、區(qū)域之間的復(fù)雜關(guān)系，這使得債務(wù)重整的方式非常困難，盤活難度大了很多。

實(shí)際上，從數(shù)據(jù)來看，泰禾也已經(jīng)努力還上了不少錢。截至2020年10月23日，泰禾的已到期未歸還借款金額尚為487.10億元，但到了當(dāng)年年底，這一數(shù)字缺口則降至398.5億元，減少了近90億元。

不過，2021年之后，泰禾又迎來了新一批的債務(wù)高峰期。截至2021年3月31日，泰禾的已到期未歸還借款金額再度躍升至455.94億元。

為此，泰禾不得已繼續(xù)和相關(guān)債權(quán)人持續(xù)談判，使得泰禾的已到期未歸還借款金額，在一個(gè)月內(nèi)減少了近25億。

泰禾集團(tuán)在最新回復(fù)深交所的問詢函中提到，截至2021年6月18日，公司已到期未歸還的借款為444.91億元，借款的金融機(jī)構(gòu)類型包括信托、基金、銀行、四大資管以及境內(nèi)外債券，以信托居多。

而由于債務(wù)難題糾紛不斷，2020年以來，西藏信托、中建投信托、華融資產(chǎn)、中原信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托紛紛因金融借款合同糾紛起訴泰禾。

天眼查APP顯示，泰禾集團(tuán)被上訴涉及金額達(dá)57.13億元，7次成為失信被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的總金額達(dá)32億元，其中未履行總金額達(dá)25.87億元。

隨著房地產(chǎn)“三道紅線”政策的出臺(tái)，眾多房企融資受限，利潤(rùn)大幅下滑。而對(duì)于身陷在復(fù)雜的債務(wù)債權(quán)糾紛中長(zhǎng)達(dá)3年的泰禾而言，又將如何走出泥潭？