“我們要跑了？往哪去跑？我的護照還是中華人民共和國護照。”

2017年8月20日，廣州媒體見面會上，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹被記者追問時如此表示。吃盡了中國土地增值紅利，轉(zhuǎn)而兜售旗下上海外灘、世紀(jì)廣場、虹口等多處資產(chǎn)。“服務(wù)社會和他人”的理想還沒實現(xiàn)，還是揚塵而去，不留云澤。

可是作為“接盤俠”的黑石集團（BX）董事長兼CEO蘇世民，態(tài)度和舉措截然相反：不僅愿意花236.58億港元控股SOHO中國，還在中國地產(chǎn)圈繼續(xù)尋找新的獵物——上海香溢花園、廣州國際機場綜合物流園、中國物流資產(chǎn)（01589.HK）控股權(quán)……能買就買，買不到就盯上。

于是偌大的中國地產(chǎn)市場，成了一個資產(chǎn)圍城：城里一眾國內(nèi)大佬們?nèi)鐭徨伾系奈浵仯傁胭u掉些資產(chǎn)從是非之地脫身；城外的國外資本好似饑餓的禿鷲，直等著集中出逃出現(xiàn)踩踏事件，獲得理想的投資回報。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟中一塊重要的組成部分，如果說你對房地產(chǎn)不感興趣，就相當(dāng)于說你對呼吸不感興趣。”按照蘇世民的說法，是國內(nèi)大佬們對呼吸不感興趣了嗎？當(dāng)然不是。

樓市遵循著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，在調(diào)控政策的指導(dǎo)下進入平穩(wěn)發(fā)展階段，失去增速的結(jié)果最終誘發(fā)恐慌情緒；越是慌亂，越是讓蘇世民這樣見慣全球資產(chǎn)波動的大佬，嗅到機會的血腥味兒。

一邊是中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入調(diào)整周期，一邊是資本獵手發(fā)現(xiàn)趁火打劫的窗口，地產(chǎn)大佬與國際資本大鱷之間的博弈，已是拉開大幕。

“老獵手”的第一槍

“圍獵”國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)，蘇世民已經(jīng)籌備多年。

2016年12月，中央經(jīng)濟工作會議指出，要把防范金融風(fēng)險放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險點，著力防控資產(chǎn)泡沫。誰是“風(fēng)險點”？誰又是“資產(chǎn)泡沫”？很遺憾，靠著“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”快速成長，帶動房價快速提升的地產(chǎn)行業(yè)成為眾矢之的。

作為行業(yè)代表，萬達集團董事長王健林如芒在背：2017年一季度數(shù)據(jù)顯示，僅萬達商業(yè)的負債就達到5446.03億元，一年內(nèi)到期非流動負債為198.97億元，這還未將其他版塊計算在內(nèi)。再不放手就要成為被“下決心處置”的“風(fēng)險點”了。

相比之下，蘇世民的情況也不甚理想。2008年中投增持黑石股票，中國市場大門正式打開。可是此后多年，黑石的表現(xiàn)一直不溫不火。

2010年7.34億元聯(lián)合鷹君集團開發(fā)大連朗豪酒店、2013年1.28億美元收購方興地產(chǎn)子公司49%股權(quán)、2013年4億美元收購SCP深圳購物中心40%股權(quán)……無論投資額度還是出手頻率，均與“私募之王”的身份，以及決心重倉中國市場的計劃不相符合。

一邊是被動降杠桿、賣資產(chǎn)以求存的地產(chǎn)老板，一邊是投資宏愿未能兌現(xiàn)的資本大佬，二人在2017年5月碰面。

然而現(xiàn)在看到的新聞，僅有“愉快見面，相互恭維”的內(nèi)容。前者一定想賣，后者一定想買，可最終什么都沒發(fā)生，沒有人知道其中原因。

2個月后，發(fā)生了那一年最電光石火的故事：王健林作價631.7億元，將13個萬達文旅項目與77家酒店，分別賣給融創(chuàng)中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌與富力地產(chǎn)（02777.HK）集團董事長李思廉。

一座長白山文旅項目建設(shè)費用200億元，13個文旅項目打包價只要400億元；最初酒店的賣價是336億元，成交時賣價還不足200億元。這是一場打劫，徹頭徹尾的打劫。

“沒有（摔杯）的事兒，一直談笑風(fēng)生。”回顧這段故事，王健林云淡風(fēng)輕。如果這場打劫在王健林的計劃內(nèi)是可以接受的結(jié)果，什么是不可以接受的？只可能能是2個月前，蘇世民的報價與黑石的背景。

萬達集團確實需要盡快化解債務(wù)危機，這是當(dāng)時身處風(fēng)頭浪尖的老王最頭疼的問題，可是這并不意味著沒有底線的讓步。當(dāng)融創(chuàng)與富力631.7億元的打包價都能接受時，或許只能說蘇世民的報價低到王健林根本無法接受。

其實在談判桌的另一端，蘇世民也會心有不甘。王健林一定給足了誠意，蘇世民卻無法與之相匹配。進入中國市場近十年，尚未簽過一筆金額超過50億元的交易；成立的第一只亞洲投資基金還是2018年的事情，而且整體規(guī)模不過23億美元。

在這一場博弈中，王健林和蘇世民都沒有贏。急于出手的商人碰到了不那么急于出手的買家，這場生意只能就此作罷。

重裝出擊

面對“降杠桿”的壓力，或許2017年時候房企還有的選，進入2020年斡旋的空間更小了。

一直懸而未決的“三條紅線”——剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負債率低于70%、凈負債率低于100%、現(xiàn)金短債比大于1，最終在2020年中期落地，提升利潤空間，加快現(xiàn)金回流，成為當(dāng)務(wù)之急，國內(nèi)房企的日子越來越難過。

此外，22城土地集中公告、集中出讓的“兩集中”模式，以及“一城一策”的監(jiān)管調(diào)控，都讓地產(chǎn)商感受到前所未有的壓力。

這段時間，泰禾集團（000732.SZ）、華夏幸福（600340.SH）、福晟國際（0627.HK）等頭部房企均已出現(xiàn)暴雷事件；公開數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)房企破產(chǎn)數(shù)量超過470家。

回頭再看2017年那次“打劫式”的交易，虧本的還是王健林嗎？

公開信息顯示，監(jiān)管“三條紅線”公布后，全部踩線的頭部房企總共有四家，融創(chuàng)和富力就占據(jù)名單“半壁江山”，還是靠著出售資產(chǎn)、裁員、放緩拿地節(jié)奏等方式，逐步轉(zhuǎn)移風(fēng)險；倒是“被打劫”的王健林非常瀟灑，在出清境外資產(chǎn)后擺脫了債務(wù)風(fēng)險。

至于買家蘇世民，鼓鼓的錢包足以證明購買力：公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021財年第一季度，黑石管理總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過6488億美元，同比增長21%；新募集資金規(guī)模達到1108億美元，居全球之首。

同時彭博社有消息表示，繼2018年為首只亞洲基金募集23億美元后，黑石為第二只專注于亞洲地區(qū)的私募股權(quán)基金募集了50億美元，為重倉中國做好充分準(zhǔn)備。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀的數(shù)額（2020年為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金并明智地尋求由錯位創(chuàng)造的機會。”黑石已經(jīng)解決了之前的問題，面對貨架上琳瑯滿目的資產(chǎn)，蘇世民也準(zhǔn)備了充足的子彈。

在房企排隊變賣資產(chǎn)的時候，蘇世民啟動逆向收購，這才是大佬等待的機會。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2008年完成第一筆投資算起到2020年3月，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資接近300億元，其中大部分投資發(fā)生在2018年后，僅2019年的投資額度約為200億元。

再看2020-2021年黑石收購的三個地產(chǎn)項目：12億元收購融創(chuàng)持有的上海香溢花園、11億美元收購廣州國際機場綜合物流園70%的股權(quán)（富力地產(chǎn)持有）、30億美元收購SOHO中國，規(guī)模越來越大，頻率也在加快。

巧合的是，當(dāng)年取代蘇世民，從萬達手里收購文旅和酒店項目的融創(chuàng)與富力，如今都已成為黑石“當(dāng)鋪”里的窘客。好像資產(chǎn)只是在它們內(nèi)部完成了置換，最后還是落到蘇世民的口袋。

“螳螂捕蟬，黃雀在后。”有時候人生就是這樣，充滿戲劇性。

好鋼用在刃上

有錢可以為所欲為嗎？蘇世民看來絕對不行。

2021年1月14日，同是杠桿收購行家的KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.）完成一筆規(guī)模為17億美元的亞洲房地產(chǎn)基金。KKR中國區(qū)董事趙然表示，現(xiàn)在是進入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機會，尤其以中國最為突出。

“KKR亞洲房地產(chǎn)基金身為一只定位泛亞洲的基金，不會設(shè)定明確的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他國家，但我覺得中國肯定是我們基金很大、很重要的一個市場。”

從KKR中國區(qū)董事趙然的話里能看得出，叫賣中國地產(chǎn)項目的房企在排隊，準(zhǔn)備重倉中國資產(chǎn)的私募基金也在排隊。

“我投資的第一法則很簡單：不要虧錢！”錢要是花在錯誤的地方，就會打破蘇世民的投資法則，這肯定不行。必須有的放矢，把錢用在最要緊的項目上。

曾經(jīng)黑石最成功的是希爾頓酒店項目。不過，現(xiàn)在蘇世民眼中有了更好的標(biāo)的：“我們投資了中國物流房地產(chǎn)以及地段好的購物中心等，不是高端購物中心，而是針對大眾消費的。”

公開數(shù)據(jù)顯示，目前中國人均倉儲面積僅0.41平方米，主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施人均面積僅0.015平方米，美國兩項數(shù)據(jù)分別為5.33平方米與1.13平方米。于是這些年，黑石已經(jīng)在全球范圍內(nèi)布局物流地產(chǎn)。

這年代，稀缺資源就是錢，蘇世民豈能放棄近在眼前的機會？于是坊間還曾傳出黑石集團、京東物流（02618.HK）、美團-W（03690.HK）參與競逐中國物流資產(chǎn)（01589.HK）控股權(quán)的消息。

至于商業(yè)地產(chǎn)，世邦魏理仕發(fā)布《大中華區(qū)2030年展望報告》預(yù)測，2030年中國內(nèi)地可投資商業(yè)地產(chǎn)總量將大幅增長至約80萬億元，成為亞太區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額有望較當(dāng)前水平增長兩倍左右至每年近6500億元。

誰都知道，10年，甚至5年后的中國，商業(yè)資產(chǎn)都不會是現(xiàn)在這樣；可是并非所有人都有能力，等到10年，甚至5年后看到未來的模樣。當(dāng)然，蘇世民可以，畢竟整個行業(yè)進入了買方時代。

持有資產(chǎn)、整合資產(chǎn)、套利資產(chǎn)，這游戲玩了這么多年從來沒失敗過。一個希爾頓酒店項目，整整持有了11年時間，轉(zhuǎn)手就能賺140個“小目標(biāo)”，還是美元，憑什么不能在中國大地結(jié)出自己希望的果實呢？

于是2020年9月，黑石買下融創(chuàng)的商業(yè)資產(chǎn)；不到一年后，如同“一點財經(jīng)”在《潘石屹這回是真的賣掉了“根”》中所述，出價買下SOHO中國（0410.HK）核心資產(chǎn)。這年頭，耐心就是實力。

重倉中國物流與商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)，蘇世民已經(jīng)火力全開。

結(jié)語

眼下，地產(chǎn)商與投機客的博弈還在繼續(xù)，“禿鷲”黑石還在尋找理想的獵物。這段精彩博弈，已經(jīng)有很多經(jīng)驗需要總結(jié)。

作為地產(chǎn)從業(yè)者，這是一次非常深刻的教訓(xùn)。所有人都向往著萬壽無疆與基業(yè)長青，可是在眼前利益與長遠發(fā)展面前，很多都選擇追求前者，犧牲后者。當(dāng)初以犧牲利潤為代價，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”如火如荼，最終不過為他人做嫁衣。

至于機會主義者，他們重要一顆強大的內(nèi)心。等待機會時要有足夠堅強的定力與耐心，出現(xiàn)機會是能夠明察秋毫鎖定目標(biāo)，把握機會時還要敢于出手雷厲風(fēng)行。這需要時間的錘煉與經(jīng)驗的積累，同時擁有這些特質(zhì)的投機客其實不多。

只看眼前，蘇世民跑在了最前面。