平安人壽330億接盤6家來福士股權，凱德集團平安了！

6月28日，凱德集團發(fā)布公告稱，與平安人壽簽署合作協(xié)議，向其出售國內6個來福士項目部分股權。

據(jù)悉，本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，該資產組合的總資產價值為467億元，平安收購其中部分股權。

凱德為何急于出售核心資產？

據(jù)平安人壽在中國保險協(xié)會發(fā)布的公告，平安人壽本次收購投資金額預計不超過330億。

交易完成后，凱德在各項目中的持股比例有所減少，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%。

來源：公告截圖

據(jù)凱德集團（中國）投資與投資組合管理首席執(zhí)行官潘子翔披露，該交易預計為凱德創(chuàng)造超過20億新元的凈收益，折合成人民幣為96.2億元。部分資金將用于重點投資數(shù)據(jù)中心等新經濟資產，凱德計劃在中國將旗下新經濟資產的規(guī)模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

凱德集團已深耕中國大陸市場27年，其投資組合橫跨多元房地產類別，包括辦公樓、購物中心、產業(yè)園區(qū)、住宅等。

據(jù)公告顯示，來福士廣場是凱德集團旗下標志性旗艦綜合體，品牌自2004年進入中國，發(fā)展至今在國內已開業(yè)了9座。

據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，凱德在中國的資產總值達292億新加坡元，折合成人民幣為1460億元，但因受到疫情影響，2020年購物中心物業(yè)凈收入同比下滑了13.2%。

其中，在商業(yè)地產領域，除了工業(yè)、物流、商務園區(qū)，商業(yè)零售和辦公物業(yè)均為負利潤，并且商業(yè)零售下跌幅度最大，同比降幅超過200%。

截至2020年底，凱德集團在中國大陸地區(qū)共在管44個購物中心項目，總出租率達89.0%，同比下降7.4個百分點；總物業(yè)凈收入、客流量和租戶每平方米銷售額同比分別下降13.2%、32.0%和22.0%。

那么，凱德為何選擇出售“心頭肉”來福士廣場的部分股權呢？

凱德集團首席執(zhí)行官李志勤已經給出答案，他表示凱德進入中國以來，目前已構建的投資物業(yè)儲備超過244億新元，折合成人民幣為1173.4億元，而且擁有良好的資本再循環(huán)表現(xiàn)。與中國國內機構投資者建立更廣泛的資本合作，可以使凱德的投資者基礎更加多元化。

而收購完成后，資產組合的運營管理將繼續(xù)由凱德集團負責，李志勤表示，凱德有能力推動并參與來福士項目的未來增長。

對此，IPG（IPGlobal 環(huán)業(yè)投資集團）中國區(qū)首席經濟學家柏文喜對風云地產界表示，凱德出售萊佛士股權給平安人壽，實際上與凱德的商業(yè)模式與平安人壽的特定訴求有關。

凱德作為商用物業(yè)資產管理機構，它的商業(yè)模式和盈利模式決定了在持有和運營一段時間之后，必然會將已升值的資產以各種方式套現(xiàn)，來實現(xiàn)盈利的落袋為安與保持資產流動性。另外，保持資產組合的動態(tài)調整而買賣資產包中的部分物業(yè)，也是保證資產安全和盈利最大化的必然之舉。

柏文喜還表示，凱德此次向中國平安出售來福士股權，除了旨在將股權溢價獲利變現(xiàn)以取得非經常性收益之外，還可以收回較大規(guī)模的現(xiàn)金來改善自身的流動性，從而推動公司基本面的改善與市值的提升。

平安人壽為何選擇了凱德？

根據(jù)2010年發(fā)布的《保險資金投資不動產暫行辦法》，規(guī)定保險公司可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品后，多家險資公司開始積極投資不動產，平安也不例外。

截至目前，在中國平安對外投資124家公司中，有很多都是地產相關的。其中，持股華夏幸福25.06%；持股中國金茂14.03%。

經地產風云界查詢，加上來福士項目，這已經是平安人壽投資的3筆大額不動產項目。

來源：中國保險行業(yè)協(xié)會截圖

其余兩項目分別為北京麗澤商務區(qū)D-03、D-04不動產和平安香港總部大樓，前者累計出資金額為69.41億元，后者累計出資跨境人民幣45.17億元、89.73億港元，這兩個項目已進入實際出資階段。

中國平安首席投資執(zhí)行官陳德賢在接受《中國證券報》專訪時曾表示，“不動產項目投資期限長，租金收益相對穩(wěn)定，能夠很好匹配壽險資金規(guī)模大、久期長的負債特性，因此合理配置一定比例不動產也是中國平安的長期投資策略之一。”

陳德賢表示中國平安現(xiàn)在手頭持有的物業(yè)占總保險資金規(guī)模2%，租金回報率達到7%，每年為險資提供約42億元的租金收入。

對于平安人壽為何選擇了凱德這一問題，柏文喜表示，即使在租金水平與滿租率、租金清收率都明顯下降的情況下，全球央行反周期與抗疫操作引發(fā)的流動性過剩所帶來的強烈通脹預期之下，核心城市的優(yōu)質物業(yè)的抗跌性也讓其成為一些長線資金避險性投資組合所青睞的標的，比如險資、養(yǎng)老基金、退伍基金、大學基金等。這是凱德選擇出售，同時也是平安作為險資選擇買入的基本邏輯。在物業(yè)估值不高的時候，買入更為劃算。