房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)增速放緩的時(shí)代里，所有房企都不得不面對(duì)一道靈魂拷問(wèn)——什么才是自己的第二增長(zhǎng)曲線。

一場(chǎng)“疫情”過(guò)后，物業(yè)站在了資本市場(chǎng)的風(fēng)口。多家房企分拆物業(yè)公司單獨(dú)上市，以此打造業(yè)績(jī)第二曲線。而在“后疫情”時(shí)代的2021年里，物業(yè)上市的浪潮依然節(jié)節(jié)攀升，只不過(guò)，想要獲得資本市場(chǎng)的掌聲卻并不容易了。

6月27日晚，越秀服務(wù)正式于港交所主板上市。但在上市首日，越秀服務(wù)的股價(jià)便迎來(lái)了破發(fā)，開(kāi)盤(pán)報(bào)4.77港元/股，跌2.25%，總市值約70.53億港元。同日，一家名為俊發(fā)七彩服務(wù)的物企，也向港交所提交了IPO申請(qǐng)書(shū)。根據(jù)中指院2021年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名顯示，俊發(fā)七彩服務(wù)位列第23位。

物業(yè)上市浪潮里，越秀服務(wù)、俊發(fā)七彩服務(wù)已經(jīng)屬于趕了一個(gè)“晚集”。但在港交所門(mén)口排隊(duì)的物業(yè)公司，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這兩個(gè)。據(jù)AI財(cái)經(jīng)社不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，有22家物業(yè)公司正在港交所遞表排隊(duì)中，而通過(guò)上市聆訊的共有5家物業(yè)公司，分別為融信服務(wù)、中駿商管、越秀服務(wù)、陽(yáng)光智博生活、長(zhǎng)城物業(yè)。

相比往年，2021年的物企上市潮來(lái)的更為火熱，僅僅今年上半年排隊(duì)上市的物企數(shù)量，便已超過(guò)了去年全年之和。但無(wú)論是從盈利指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、管理規(guī)模來(lái)看，這波上市潮的物管企業(yè)都較之遜色，它們大多面積較小，且盈利不佳，排在物管規(guī)模的尾部。

在物業(yè)板塊分拆成潮的當(dāng)下，小型物管還能否繼續(xù)登上資本快車(chē)？這些“扎堆”上市的中小物企們，期望趕在風(fēng)口期，登上資本市場(chǎng)的列車(chē)。但無(wú)論是資本市場(chǎng)還是房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，留給它們的時(shí)間都不多了。

門(mén)檻收緊前，中小物企集中闖關(guān)

過(guò)去兩年來(lái)，幾乎所有房地產(chǎn)企業(yè)旗下的物業(yè)公司，不是在上市，就是在準(zhǔn)備上市的路上。據(jù)AI財(cái)經(jīng)社統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，資本開(kāi)始正式進(jìn)駐物業(yè)市場(chǎng)，這一年僅有5家物管企業(yè)成功赴港上市， 2019年則共計(jì)12家公司上市，2020年物業(yè)上市潮更是兇猛，當(dāng)年上市共計(jì)18家公司。

進(jìn)入2021年，這股上市熱潮愈演愈烈。

只不過(guò)，相比往年同期，今年不少物業(yè)公司的IPO進(jìn)程卻多了些許波折。盡管有21家物企提交IPO，但在2021年，僅有宋都服務(wù)、新希望服務(wù)、越秀地產(chǎn)等5家于上半年成功上市。

與此同時(shí)，不少物企還面臨著上市失敗，甚至二度遞表的境遇。2021年初，三盛控股旗下的伯恩物業(yè)被叫停IPO，朗詩(shī)、融信服務(wù)則出現(xiàn)了多次遞表的情況。

多位業(yè)內(nèi)人士分析道，中小物企扎堆IPO，與最近的港交所提升交易門(mén)檻有關(guān)。

據(jù)了解，2021年5月21日，香港聯(lián)交所刊發(fā)咨詢(xún)總結(jié)稱(chēng)，計(jì)劃于2022年1月1日起，將上市申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

新規(guī)的出臺(tái)，主要影響的是這一類(lèi)市盈率較高，但盈利較低的小型企業(yè)。而對(duì)于那些規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物管將被直接攔在資本大門(mén)之外。

根據(jù)新規(guī)要求，上市企業(yè)需滿足最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度的歸母凈利潤(rùn)不低于3500萬(wàn)港幣。 以此來(lái)看，20家物企中明宇商服、領(lǐng)悅服務(wù)、朗詩(shī)地產(chǎn)生活未能達(dá)到要求。此外，根據(jù)前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度歸母凈利潤(rùn)不低于4500萬(wàn)港幣的要求，則有祥生活服務(wù)、融信服務(wù)等未能達(dá)標(biāo)。

新規(guī)出臺(tái)，無(wú)疑將讓正在排隊(duì)的或正醞釀上市的小型物管，增加更多壓力。對(duì)于處于排隊(duì)狀態(tài)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果年底前不能通過(guò)聆訊，也面臨著在2022年1月1日后重新遞表，受到新規(guī)制約的情況。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗躅A(yù)計(jì)，截至2021年末，中國(guó)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)上的上市物企將達(dá)到70家。此外，中指研究院報(bào)告亦提出，預(yù)計(jì)到2021年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的24家增長(zhǎng)超150%。

上市門(mén)檻收緊前，預(yù)計(jì)下半年，將有更多中小物管集中闖關(guān)，趕在年底前遞表。

分拆物業(yè)上市，估值真的“香”么？

房企們青睞物業(yè)公司的原因，是眾所周知的。一方面，物業(yè)公司作為嫁接存量市場(chǎng)的通道，讓此前以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的地產(chǎn)公司，有了更多業(yè)務(wù)拓展的可能。打通物業(yè)公司，也成為打入存量市場(chǎng)的一道關(guān)口。但對(duì)于多數(shù)房企而言，物業(yè)上市最直接的意圖，大多在于減輕母公司的債務(wù)壓力。由于被資本市場(chǎng)熱捧，物業(yè)公司的高估值，也給房企緩解資金鏈危機(jī)的空間。

譬如，2021年5月，碧桂園服務(wù)與雅生活先后進(jìn)行配股，融得資金逾130億港元，為進(jìn)一步擴(kuò)張疆域提供"彈藥"。

據(jù)我們不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月28日，共有43家來(lái)自?xún)?nèi)地的物業(yè)管理公司在香港掛牌上市。這43家企業(yè)全部在主板上市，從市值上來(lái)看，這43家物企合計(jì)市值已經(jīng)突破萬(wàn)億大關(guān)。

高估值、高市盈率，是物業(yè)成為房企眼中“香餑餑”的重要原因。但一個(gè)不可忽略的現(xiàn)實(shí)是，從2020年四季度開(kāi)始，隨著各大房企物業(yè)紛紛上市之后，上市物企的數(shù)量變得越來(lái)越多，資本對(duì)物業(yè)也逐漸恢復(fù)理性。

根據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)顯示，2020年超6成物業(yè)股股價(jià)漲幅低于板塊均值，另有近半物業(yè)股淪為"僵尸股"。

一定程度來(lái)看，物企的確趕上了風(fēng)口，但也不是誰(shuí)都能飛起來(lái)。旭輝總裁林峰近期便公開(kāi)表示，物業(yè)分拆上市的風(fēng)口已過(guò)去，除了一兩個(gè)巨無(wú)霸（像萬(wàn)科、龍湖），其他基本會(huì)被主流投資機(jī)構(gòu)忽略，資本只會(huì)關(guān)注行業(yè)TOP10的企業(yè)。

從中小物企上市的股價(jià)表現(xiàn)，便能窺一二。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，以往41家登陸港股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，總市值已從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。其中碧桂園市值已經(jīng)達(dá)到2644.84億港元（截至2021年6月28日收盤(pán)），而不少物企的市值卻還不到40億港元。

隨著物業(yè)股的大量上市，曾經(jīng)火熱的物業(yè)股概念逐漸失去光環(huán)。盡管房企們分拆物業(yè)板塊上市的熱情不減，但資本市場(chǎng)已逐漸回歸冷靜，破發(fā)成了常態(tài)。

對(duì)于等著扣響資本大門(mén)的中小物企來(lái)說(shuō)，他們需要重新向資本市場(chǎng)講一個(gè)新故事。以往，物業(yè)公司的資本故事，始于規(guī)模。這也迫使物企們邁出了規(guī)模擴(kuò)張的步伐，并購(gòu)頻頻。據(jù)烯牛數(shù)據(jù)顯示，2020年物業(yè)服務(wù)行業(yè)并購(gòu)案高達(dá)76起。

但如今，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的情況下，市場(chǎng)上的物業(yè)公司業(yè)務(wù)布局開(kāi)始呈現(xiàn)兩極化，一部分物業(yè)公司專(zhuān)注于傳統(tǒng)的物業(yè)+服務(wù)體系，另一些物業(yè)公司不再拘泥于物管服務(wù)，而是往多元化的方向發(fā)展，講起了新的故事。譬如，此次上市的越秀服務(wù)提出了“地鐵+物業(yè)”的路線，中駿商管則以“商業(yè)+物業(yè)”獨(dú)辟蹊徑。

上市潮下，拆分物業(yè)上市變成了房企的"曲線救國(guó)"。 但在新規(guī)的要求下，規(guī)模論變得不再行之有效，盈利質(zhì)量將成為上市成功與否的重要指標(biāo)。上市閘門(mén)收緊情況下，排隊(duì)沖刺IPO的小物企們，能否迎來(lái)關(guān)鍵一躍呢？