挺過了2020年的艱難期后，這個(gè)曾經(jīng)以激進(jìn)拿地吸引業(yè)界眼球的石榴集團(tuán)，正在急切的尋找一個(gè)安全著陸地。

2021年5月31日晚間，石榴投資集團(tuán)（以下簡稱"石榴集團(tuán)"）在港交所提交招股書，建銀國際為獨(dú)家保薦人。隨著招股書數(shù)據(jù)的披露，石榴集團(tuán)2020年毛利率驟降、融資成本等經(jīng)營及財(cái)務(wù)情況，也被外界所關(guān)注。

石榴集團(tuán)上一次引起公眾注意，還是2020年5月份時(shí)出現(xiàn)在了羅永浩的直播間里。當(dāng)時(shí)的羅永浩還是個(gè)"賣貨新人"，而石榴集團(tuán)也在疫情之下，探索著直播賣房的可能性。只不過，這并未扭轉(zhuǎn)石榴集團(tuán)2020年的銷售頹勢(shì)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年，石榴集團(tuán)合約銷售額407.3億，排名80位，而在上半年其排名還在59名。

外界人鮮少知道的是，這個(gè)以石榴命名的企業(yè)，并不是互聯(lián)網(wǎng)公司，而是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)公司。在品牌更名的發(fā)布會(huì)上，石榴集團(tuán)管理層曾表示"要做地產(chǎn)界的蘋果"，而這也是目前地產(chǎn)行業(yè)唯一一家以水果命名的開發(fā)商。

作為一家2008年起家的房地產(chǎn)公司，石榴集團(tuán)經(jīng)歷了房地產(chǎn)開發(fā)市場的輝煌，業(yè)績一度達(dá)到北京市場TOP5。但如今的石榴集團(tuán)，在毛利率驟降、融資成本等壓力下，也不得不轉(zhuǎn)而開拓資本市場。

"石榴"變形記

2016年11月1日，一場主題為"石榴紅了"的K2地產(chǎn)品牌發(fā)布會(huì)，在北京豐臺(tái)區(qū)石榴集團(tuán)總部舉辦。身著一席黑西服的石榴集團(tuán)總裁桑春華，發(fā)表了主題為《一直在路上》的演講，闡述企業(yè)二度更名的原因。現(xiàn)場人聲鼎沸，而最受矚目的K2創(chuàng)始人崔巍卻缺席了現(xiàn)場。

桑春華是石榴集團(tuán)總裁。因?yàn)橄矚g看港劇，他喜歡員工和朋友們稱呼自己為"桑sir"。

桑春華開啟自己的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想，是從發(fā)廣告開始的。和他同一個(gè)起點(diǎn)的，是"留學(xué)教父"俞敏洪。但與俞敏洪的口若懸河相比，桑春華行為低調(diào)，K2地產(chǎn)成立九年后，才第一次走到臺(tái)前。

表明上看，崔巍和桑春華，正是石榴集團(tuán)的實(shí)控人，此兩人分別現(xiàn)任石榴集團(tuán)執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁。早期，二人曾是北京綠野房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的同事。 但有關(guān)石榴集團(tuán)的真正控股方，至今也依然是謎。

曾有媒體報(bào)道稱，華美地產(chǎn)和K2地產(chǎn)都屬于黃金灣投資集團(tuán)，"崔巍只是職業(yè)經(jīng)理人，老板都是申威申總。"

在崔巍和桑春華的帶領(lǐng)下，石榴集團(tuán)曾有過兩次更名，而每次更名也都伴隨著一場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。從最早以代理業(yè)務(wù)知名的華美，發(fā)展到K2地產(chǎn)開始介入到房產(chǎn)體系的開發(fā)，再到石榴集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)。

K2地產(chǎn)更名石榴集團(tuán)背后，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需求是其根本動(dòng)因。石榴集團(tuán)由原有單一地產(chǎn)板塊，擴(kuò)展至"科技+金融+地產(chǎn)"三大板塊并舉，通過跨界開展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長。

伴隨著2016年的更名，資本市場曾揣測這是石榴置業(yè)IPO的前奏。但5年時(shí)間過去，上市動(dòng)作遲遲未現(xiàn)，公司的組織形式也遭到更改，一系列股份制改造舉動(dòng)也隨之而來。其中，石榴集團(tuán)公司性質(zhì)由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，并先后兩次增加注冊(cè)資本，這一度被不少業(yè)界人士認(rèn)為是在為上市做準(zhǔn)備。

而在一番股權(quán)騰挪后，石榴投資集團(tuán)最新股權(quán)架構(gòu)調(diào)整為創(chuàng)始人、董事長崔巍持股石榴投資集團(tuán)57.42%，總裁桑春華持股41.58%，兩人合計(jì)持股99%。同時(shí)，還引進(jìn)了一位新的投資人股東陳健勇，持續(xù)1%，其與桑春華于2015年前后出席長江商學(xué)院講座時(shí)結(jié)識(shí)。

只不過，與同行相比，轉(zhuǎn)型之后的石榴集團(tuán)，近幾年的銷售增長并不突出，2016年-2018年，石榴集團(tuán)三年的復(fù)合增長率不到30%。根據(jù)克而瑞排行榜顯示，2020年石榴集團(tuán)以407.3億元的全口徑銷售，排名第80。

失勢(shì)京津冀

雖然在其官網(wǎng)介紹中，石榴集團(tuán)成立于2008年，但若追溯到它的前身——成立于2001年的華美地產(chǎn)，其在房地產(chǎn)市場已經(jīng)有了20年的歷史。而在一眾京圈房企中，石榴集團(tuán)也曾經(jīng)有過黑馬房企的美譽(yù)。

通州，是石榴集團(tuán)的福地。十余年前，石榴集團(tuán)推出K2產(chǎn)品系列，讓它在北京市場一炮而紅。目前，石榴的土儲(chǔ)業(yè)務(wù)布局范圍包括京津冀城市群、長江三角洲地區(qū)、大灣區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)圈。其中，石榴集團(tuán)土儲(chǔ)的最核心區(qū)域仍然在京津冀，但主要集中在河北和北京。

招股書顯示，截至今年2月末，石榴集團(tuán)共擁有86個(gè)處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其中82個(gè)項(xiàng)目由附屬公司開發(fā)，4個(gè)項(xiàng)目由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)；同期石榴集團(tuán)的土地儲(chǔ)備為919.3萬平方米，其中44.7%位于京津冀城市群。

值得注意的是，京津冀的物業(yè)開發(fā)及銷售，并沒有給公司貢獻(xiàn)大量的收益。2018年-2020 年，公司來自京津冀城市群物業(yè)開發(fā)及銷售的收益分別占總收益約41.7%、37.4%及 20.2%。

作為一家成長于北京的房企，石榴集團(tuán)為何失利大本營？其中很大一部分原因，源自石榴集團(tuán)典型的郊區(qū)高端住宅打法。縱觀石榴集團(tuán)的開發(fā)樓盤，多是郊區(qū)小盤，且售價(jià)較高。石榴集團(tuán)的打法在于，每進(jìn)駐一個(gè)項(xiàng)目，便用后期抬升的地價(jià)，拉動(dòng)房價(jià)，以此帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。不過，遇到嚴(yán)格的北京限價(jià)市場后，石榴集團(tuán)"以地價(jià)帶動(dòng)售價(jià)"的營銷策略，效果也就大打折扣。

另一個(gè)讓石榴集團(tuán)聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的，是它的“山寨”營銷策略。石榴集團(tuán)曾在多個(gè)項(xiàng)目命名或拿地過程中，出現(xiàn)過與其他公司撞名的情況。比如，2002年，石榴集團(tuán)進(jìn)駐青島打造的"院子"產(chǎn)品，與泰禾拳頭產(chǎn)品同名。而與"雅居樂地產(chǎn)控股"同名的北京雅居樂，也和真正的雅居樂集團(tuán)并無關(guān)系，實(shí)際上還是石榴用來拿地的子公司。再比如，北京阿那亞科技有限公司真正的大股東，并不是那個(gè)有名的"阿那亞"置業(yè)，也是崔巍控股的公司。

隨著北京調(diào)控趨嚴(yán)，石榴集團(tuán)也在北京市場逐步放慢腳步。石榴集團(tuán)最近一次在北京拿地，是2020年7月與通投聯(lián)合體以12.4億元競得通州地塊。

失利京津冀的石榴集團(tuán)，也開始抓緊"南下"。從石榴集團(tuán)近幾年的發(fā)展軌跡看，長三角已成為其重點(diǎn)布局區(qū)域。招股書顯示，長三角的土儲(chǔ)占比為43.6%，僅次于京津冀。

激進(jìn)拿地后遺癥

IPO上市之際，石榴集團(tuán)被揭開的財(cái)務(wù)報(bào)表，成為公眾關(guān)注所在。

在營收方面，石榴集團(tuán)的增長并不是直線上升。2018年?duì)I收99.37億元，2019年下降為80.31億元，2020年又升至122.65億元。

與之相對(duì)的是，石榴集團(tuán)的毛利率數(shù)據(jù)卻有所下滑。招股書披露，2018年、2019年的毛利率均為34.1%，2020年降至22.9%。

對(duì)于2020年毛利率明顯下滑，石榴集團(tuán)在招股書中也表示，2020年錄得的毛利率相對(duì)較低，主要由于土地收購成本增加，導(dǎo)致物業(yè)銷售的整體成本上漲，使物業(yè)尤其是住宅物業(yè)銷售毛利率減少。

在拿地上，石榴則一向較為激進(jìn)，2016年、2017年、2018年，公司新增土地規(guī)劃建筑面積分別為129.31萬平方米、36.20萬平方米和468.43萬平方米。其中，2018年的拿地?cái)?shù)量是上年的數(shù)十倍。

不僅拿地速度迅猛，在拿地價(jià)格上也不手軟。比如，2016年7月進(jìn)入鄭州土拍市場，但因兇狠加價(jià)遭到鄭州本地開發(fā)商的"反抗"，在鄭州的房地產(chǎn)圈子里，K2成為"野蠻人"的代名詞。再比如，2018年，石榴集團(tuán)進(jìn)軍南京都市圈，便以5.56億元高價(jià)拿下滁州城南商住地，溢價(jià)108%。

最近兩年，石榴集團(tuán)的拿地態(tài)勢(shì)依然未減。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年至2020年，僅長三角區(qū)域，石榴置業(yè)土儲(chǔ)面積超65萬平方米，拿地投入金額累計(jì)近百億元。

但大舉拿地也讓石榴集團(tuán)的負(fù)債壓力跟著陡升。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末至2019年末，該公司合并報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債率分別為78.67%、81.14%、82.80%。

不過，一個(gè)好的跡象是，截至2020年底，石榴集團(tuán)的凈負(fù)債率從2018年的180%降至90%；資產(chǎn)負(fù)債率為81.44%，較去年同期下降1.49%，但并未達(dá)到"三道紅線"中70%的標(biāo)準(zhǔn)。

在融資趨緊的大環(huán)境下，找到更優(yōu)質(zhì)的融資渠道，是擺在石榴面前的一個(gè)難題。但受限于非上市公司的身份，石榴集團(tuán)的融資渠道相對(duì)有限，融資成本逐步走高，這也是致使石榴集團(tuán)啟動(dòng)IPO的重要原因。招股書顯示，公司融資成本由2019年的4.23億元增加37.6%至2020年的5.82億元。

作為一家非典型的中小房企，石榴集團(tuán)一直在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型浪潮中翻涌，探索更多發(fā)展空間的可能性，但留給它的試錯(cuò)空間并不會(huì)太多。