順豐房托基金通過上市聆訊，成為國內首支物流地產公募REITs

順豐要將旗下30.76萬平米的物業拿出來上市了。

近日，港交所披露了順豐房地產投資信托基金SF Estate Investment Trust通過聆訊后的招股書，這也是國內首支物流地產公募REITs。

簡而言之，REITs是從投資者中募集資金，并指定專業的管理公司進行管理，管理公司再通過購買房地產項目或者投資不動產項目等獲得對應的收益與租金，然后再向投資者定期發放分紅。

此次距離上次發布相關的公告發布不足70天。2月10日，順豐控股發布了公告，擬籌劃設立房地產投資信托基金并上市。

2月9日，順豐表示將以176.55億港元要約收購港股上市公司嘉里物流51.8%的股權，完善國際業務的戰略布局。據了解，嘉里物流業務涉及全球55個國家及地區，擁有約833萬平米物流設施，在綜合物流、物流地產、供應鏈等市場領域具有較強的影響力。

順豐房托旗下包括香港物業、佛山物業、蕪湖物業三大現代物流地產，包含配有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心，三者加起來的建筑面積超過30.76萬平方米。

興業證券指，順豐房托基金的物業組合分別位于國際核心城市、一線城市的衛星城市及具有發展潛力的強三線城市，資產包具有新舊物業搭配、平均出租率水平高、抗風險能力強的特點。

其中，三大物業94%的租戶來自物流行業，其余的租戶包括藥品、科技及其他行業。順豐房托由順豐控股100%持有，收益也高度依賴順豐關聯租戶，順豐關聯租戶占比順豐房托總收益的60%以上。順豐自己也曾表示，客戶與順豐的關聯度較高。

招股書顯示，2018年至2020年，順豐房托收益為2.56億、2.69億、2.79億港元，凈額為1.94億、2.07億和2.16億港元。公司擁有人應占年內溢利為2.97億港元、1.74億港元及0.27億港元。

物流地產行業是典型的重資產行業，具有投資金額大、變現能力弱、回收周期長等特征。物流地產項目可以通過發行REITs，降低運營物流地產企業的自有資金需求量，輕資產運營也能夠利于提高資金使用效率，優化收益渠道。

至于成立順豐房托并上市的原因，順豐表示，這是為了盤活資產，拓寬融資渠道——若成功上市，順豐房托將會尋找合適的收購機會，收購優質的物流地產。

順豐首席戰略官陳飛也指出，房托上市主要是希望將現時集團的重資產慢慢減少，套現更多現金，因物流公司的全球趨勢都是以輕資產方式經營，"未來物流需要的不是資產，是科技，所以這個交易都會將嘉里物流的倉儲業務拿走。"

前不久，因支出擴張、新業務投入等原因，順豐一季度虧損了近10億元，未來順豐還將繼續走“下沉市場”。順豐也表示，新業務的發展，勢必需要較大的資金投入。