高瓴資本殺入“新基建”，前黑石董事閻巖加入

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前黑石董事、SOHO中國總裁閻巖正式加入高瓴資本

大基金又傳來地產人士新變動。昨日，我們獲悉，原黑石亞洲房地產常務董事、前SOHO中國總裁閻巖正式加入高瓴資本。

一封從高瓴資本內部流出的人事郵件顯示，閻巖將任職于投后運營平臺(新基建組)，駐北京辦公室擔任戰略顧問一職。

圖：高瓴資本內部的人事郵件

這可算是個大事件，閻巖加入高瓴的消息不由得讓人引申兩方面的聯想：一是閻巖從黑石入高瓴跟SOHO中國私有化那筆交易有關嗎？二是高瓴資本這是要挖人重倉布局地產投資嗎？

關于這2個猜想，投中網-PropTech研習社都從高瓴資本方面獲得了官方回應：

1、閻巖加入高瓴與SOHO中國私有化這筆交易無關，高瓴參與SOHO中國私有化也不屬實。

2、高瓴并不涉足房地產住宅開發等傳統房地產業務，高瓴關注的是不同于傳統房地產的新基建業務，投資目的是為了中國實體經濟發展和產業升級提供空間服務解決方案。

關于第一點，業界從去年就開始關注，關注重點是高瓴會不會跟黑石一樣切存量地產大宗交易，畢竟黑石在這領域是重倉。關于第二點，是增量信息但不意外，高瓴切地產的思路是存量盤活加產業要素，這跟我們此前盤點的全球頂級基金思路大致趨同《全球最有錢的前10家地產公司，不蓋房》。

那么閻巖此舉為什么會引發業內關注，高瓴跟黑石、SOHO到底什么關系？

公開資料顯示，閻巖于1996年12月加盟SOHO中國，歷任首席運營官、財務總裁和總裁，負責項目拓展、成本預算控制及全面管理等。閻巖在SOHO中國工作了22年，曾被業界譽為潘石屹的“左膀右臂”。

去年11月，有媒體曝出，高瓴資本與SOHO中國進行初步談判，擬將其私有化，對價可能超過20億美元，與此同時高瓴資本還在考慮承擔約180億元(合27.2億美元)的SOHO中國貸款，作為其杠桿收購的一部分。事后，高瓴資本迅速出面澄清，否認接盤SOHO中國私有化。

閻巖在這個時間點加盟高瓴資本，難免讓人產生聯想。

SOHO中國私有化因為金額巨大，名氣也大，在此之前，黑石、GIC均被曝出欲接盤SOHO中國。

有趣的是，截至目前，SOHO中國唯三被爆出的買家中，兩家機構都是閻巖的“東家”。

今年3月，路透社曾爆出，黑石集團于今年二月初與SOHO中國進行了獨家談判。黑石集團向SOHO中國提出的私有化報價為每股6港元（合0.77美元），收購總價約40億美元，此外，黑石集團還將接手SOHO中國的債務（約合47億美元），也就是說這筆私有化交易的總價為87億美元。此時，閻巖已經加入黑石擔任亞洲區房地產板塊的常務董事。

此次，閻巖加盟高瓴所在的部門倒是值得關注——新基建組。新基建是個大詞，但確實已經把存量地產相關的投資機會都包含了進去，比如最近幾年火熱的大宗資產交易。

高瓴資本也注意到，近兩三年來以來，以凱龍瑞、吉寶資本、凱德、摩根士坦利、黑石、高盛、GIC等為代表的國際投資機構頻頻在住宅地產以外的房地產領域出手，收購一線及主要核心城市的寫字樓、商業廣場、產業園等投資性物業，以尋求核心增益型及機會型投資機遇。

在此之前，投中網-PropTech研習社曾盤點過北上多地的大宗交易，其中主力玩家就包括基匯資本、CSI資本策略、星橋騰飛、凱雷、摩根士丹利、吉寶、亞騰資產管理（ARA）、德國地產基金 SEB、AM Alpha、弘毅投資、遠洋資本、光耀東方、高和資本等中外機構。

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高瓴殺入“新基建”：1年出手8次，押注賽道龍頭

雖然挖人的動作才剛剛開始，但高瓴資本在“新基建”這一賽道上早已出手多次。

截至目前，高瓴資本已經低調完成了對物流地產、數據中心（IDC）、物業管理、房產中介、房產SaaS、聯合辦公、家裝BIM等多個子賽道的投資布局。

圖：高瓴資本在地產領域的投資布局（來源：PropTech研習社制圖）

在物流地產領域，高瓴資本投出了亞洲第一、全球第二的物流地產霸主——普洛斯。

公開資料顯示，2015年5月，高瓴資本以每股2.74新元的價格，從美國投資基金孤松資本手中買下普洛斯3億3790萬股，總值約9.26億新元，擁有普洛斯8.2%的股份，成為普洛斯第二大股東。

2018年初，萬科、高瓴資本、厚樸投資、中銀投、SMG組成的財團以160億新元（116億美元，約合790億元），完成對普洛斯的私有化收購。其中，高瓴資本斥資約167億元，對普洛斯持股21.2%。

這筆高瓴參與的交易成為了亞洲歷史上迄今最大的私募股權并購案例。《物流霸主普洛斯私有化這2年：「買買買」停不下來，控股47家公司》

在數據中心領域，2020年6月，高瓴資本斥資4億美元參與中國最大的中立第三方數據中心服務商萬國數據的定向增發。同年11月，萬國數據回歸香港上市(2016年公司曾在納斯達克上市)，高瓴資本作為其基石投資者，又繼續追加投資。《IDC淘金熱：千億資金涌入，IRR最高20%》

除了物流地產和數據中心，物業管理行業也是高瓴資本非常看好的賽道。

2020年，高瓴以基石投資者的身份，先后投資了建業新生活、合景悠活、金科智慧、融創服務、遠洋服務等物業公司。截至目前，高瓴資本共投資了6家物業上市公司，在物業管理行業累計投資金額達2.75億美元（約合17.76億元）。

根據公開資料整理，2019年12月，高瓴出資3500萬美金申購保利物業，而在今年5月與10月，又分別出資7500萬美金與5000萬美金，先后申購建業新生活與合景悠活。

其中，保利物業業務遍及全國，建業新生活扎根中原地區，合景悠活則重點布局粵港澳大灣區、長三角片區、環渤海經濟圈、中西部片區及海南4大經濟區，三家企業差異化的地域布局，也體現了高瓴在物業投資上的全局視角。

業內人士認為，與傳統的住宅地產開發重資產模式不同，物業管理行業屬于輕資產行業，首先不存在大額資本支出，其次擁有穩定的收入，也擁有較高的回報率，ROIC平均能達到20%以上。這應該是高瓴看中這個行業的重要原因。

另一方面，物業管理行業的現金轉化率普遍比較好高，能夠擁有穩定充足的經營性現金流，用以支持龍頭企業并購擴張。

在房產交易領域，高瓴資本持續押注國內最大的房產交易和服務平臺——貝殼找房（鏈家）。早在2016年，高瓴資本就參與了貝殼找房前身鏈家的B輪融資，隨后，高瓴資本跟進了貝殼找房（鏈家）每一輪融資。

在房產SaaS領域，高瓴資本投資了國內房地產市場的第一大軟件解決方案供應商——明源云。截至目前，明源云占有18.5%的市場份額，百強房企中有99名都是明源云的客戶。

值得關注的是，在2020年出手的項目中，除了萬國數據的定向增發，高瓴均扮演著基石投資者的角色。

高瓴的投資策略還有一個非常明顯的特點，那就是押注細分賽道的頭部企業。無論是普洛斯、萬國數據，還是貝殼找房、明源云，無一不是細分賽道的龍頭公司。

最有趣的是，高瓴所押注的10多個投資標的中沒有一家是傳統的房地產公司。

03

為什么張磊重倉新基建，但是堅決不投房地產？

在一二級市場所向披靡、管理650億美金資產的高瓴資本，也要進軍地產行業了嗎？

這個答案是NO。

截止目前，高瓴并沒有涉足房地產住宅開發等傳統房地產業務。

高瓴資本創始人張磊曾被問到，為什么不考慮投資房地產？

張磊表示，"我們投公司的第一個標準就是不能太賺錢。不太賺錢的企業才有機會跟我們先把"朋"這件事做好。第二，要依靠創新持續為社會創造價值，而房地產公司不能創造持續性價值。"

不投房地產，只青睞新基建企業。張磊又是如何看待新基建賽道的？

張磊在其首部著作《價值》中分享了高瓴資本參與普洛斯私有化、以及投資鏈家和貝殼找房背后的投資邏輯。

物流地產是高瓴資產最早涉足的地產細分賽道，也是高瓴迄今為止金額最大的一筆投資。

在張磊看來，作為價值投資者，尊重和理解行業屬性是投資的前提。

“物流行業看似冷門，但其具有長期、穩定并且相對較高的收益回報，普洛斯專注于基礎設施建設，這是具有廣闊前景和長期發展價值的事業，所以參與普洛斯的私有化，是一項非常長期的投資。”

對于普洛斯及其掌舵人梅志明，張磊毫不吝嗇的贊美：普洛斯雖不被人熟知，但卻是不折不扣的隱形巨頭；高瓴投資普洛斯的堅定信念，很大程度上緣于對以梅志明為核心的管理層的尊重和欽佩。

目前，普洛斯已然成為亞洲最大的物流地產商，在中國物流地產業的市場份額超過第二名到第十名的總和。論規模論增速，高瓴這筆投資顯然是一筆成功的投資。

然而，在張磊看來，普洛斯不僅僅是一家物流地產公司，還可以成為一家具有很大價值的平臺公司。

張磊解釋道，物流是銷售、電子商務、現代服務業的基礎之一，所以一旦將物流當中的每一個環節，包括物流的節點、場地、倉庫連接起來，就可以在這個網絡空間里做很多運營、增值的服務，涉及運力、設備、資金等，這種服務模式和過程是非常長期的，有著很基礎的、不可替代的價值。

在過去一年時間里，高瓴資本在地產領域還收獲了一個IPO——貝殼找房不僅成功上市，上市半年市值還翻了2倍。

張磊表示，高瓴之所以投資鏈家和貝殼找房，就是因為看到這個行業發生了內生性的變革，并且企業可以運用新技術、數字化等外生變量來促進整個行業的升級。

“貝殼找房從很早之前就預見到，要創造一流的消費者體驗，就必須打造一流的房地產經紀人隊伍，讓“消費者至上”的企業文化理念得到組織層面的執行保障。”

那么，張磊又是如何看待并購投資的？

在張磊看來，并購投資的出發點并不是追求投資規模或者單純的投資收益，更關鍵的，是在原有商業模式創新進入階段性瓶頸的情況下，判斷科技賦能能否成為驅動產業升級的新價值所在，能否通過科技創新對現有商業模式進行精細化打磨，通過引入新的資源改善被并購公司的長遠狀況。

張磊打了一個比喻，如果說風險投資是在為行業培育最具創新力的挑戰者，成長期投資是在為行業塑造最有競爭力的領導者，那么并購投資更像是站在產業的角度重塑行業、引領行業轉型升級的邏輯和路徑。

“投資要有益于效率，有益于價值創造。”