爛尾樓維權(quán)頻發(fā)的2020年，人們不時(shí)便會(huì)聽(tīng)到業(yè)主無(wú)奈入住爛尾房的消息。但讓人意想不到的是，這撥人里竟也包括擁有千萬(wàn)資產(chǎn)的豪宅業(yè)主。

2020年9月，數(shù)十戶豪宅業(yè)主不得不搬進(jìn)位于北京東三環(huán)的豪宅爛尾項(xiàng)目——山水文園五期·九御。曾經(jīng)，山水文園以總價(jià)千萬(wàn)起的知名豪宅形象對(duì)外示人，小區(qū)里不乏郭冬臨、張藝謀等明星藝人。但對(duì)于九御的項(xiàng)目業(yè)主而言，等待他們的卻是停水停電、沒(méi)有電梯、沒(méi)有裝修，更沒(méi)有預(yù)售證的毛坯房。

在多次維權(quán)未果后 ，這些業(yè)主干脆自己動(dòng)手，在別墅里簡(jiǎn)單裝修了起來(lái)。把灰色的墻體染成藍(lán)色，墻面上掛起了壁紙，在還未通水的洗手間里，裝上了洗手臺(tái)、馬桶和淋浴設(shè)備。

但這套簡(jiǎn)陋的裝修，并沒(méi)有換來(lái)別墅房里的平靜生活。僅僅兩個(gè)月之后，2020年11月4月，一封法院的查封令，讓這些業(yè)主們?cè)俅伟崃顺鋈ァ?

一場(chǎng)短暫的別墅夢(mèng)醒后，等待他們的，仍將是無(wú)休止的維權(quán)和上訴。

一場(chǎng)沒(méi)有預(yù)售證的購(gòu)房“騙局”

如若不是項(xiàng)目爛尾，山水文園九御項(xiàng)目的業(yè)主們?cè)緯?huì)過(guò)上這樣的生活：在寸土寸金的北京東三環(huán)外，享受著周邊的高檔私享會(huì)所、養(yǎng)生會(huì)館、藝術(shù)街區(qū)環(huán)伺的配套服務(wù)，周邊交通四通八達(dá)，有著五縱、兩橫的三軌交通體系。

走進(jìn)小區(qū)里，3.1萬(wàn)平方米的人工湖，高達(dá)40%的綠化率也可以彰顯這個(gè)小區(qū)的價(jià)值不菲。出小區(qū)不遠(yuǎn)，便是蕭太后河、歡樂(lè)谷，開(kāi)車十分鐘，就能到達(dá)國(guó)貿(mào)、中國(guó)尊等核心地標(biāo)，可以說(shuō)坐擁整個(gè)東三環(huán)的精華。

當(dāng)然，這些因素就是購(gòu)房者當(dāng)初看中這個(gè)項(xiàng)目的主要原因。于是，在沒(méi)有預(yù)售證的情況下，他們簽訂了不同版本的《購(gòu)房意向協(xié)議書(shū)》和《借款合同》。付款比例40%~100%不等，實(shí)付總額少則六百多萬(wàn)元，多則近億元。沒(méi)有人想到，他們實(shí)際走入了一個(gè)被山水文園套用預(yù)售證，簽訂陰陽(yáng)合同的騙局。

黃先生是山水文園九御18號(hào)樓的業(yè)主，去年7月，黃先生以40%的首付，和山水文園簽訂了購(gòu)房意向書(shū)，但并沒(méi)有簽買賣合同?！爱?dāng)時(shí)銷售說(shuō)是今年10月底能交房，結(jié)果到現(xiàn)在也不能網(wǎng)簽，售樓處也不開(kāi)門，退款都找不到人。”對(duì)此，黃先生略顯慌張。

到了快要交房的日子里，眼看著售樓處的大門緊閉，業(yè)主們這才意識(shí)到大事不妙。三伏天里，他們頂著烈日，到開(kāi)發(fā)商總部溝通，和各個(gè)相關(guān)政府部門洽談，但這依然不能改變房子將被法院查封的命運(yùn)。

我們近期實(shí)地走訪了解到，目前，山水文園五期九御的8棟主體樓已經(jīng)被護(hù)欄圍住，樓體已經(jīng)進(jìn)入查封程序。那些住進(jìn)爛尾樓的業(yè)主們，也隨著查封令的下達(dá)，被迫搬了出去。

那么，為什么業(yè)主們始終上訴無(wú)果？豪宅項(xiàng)目又是如何無(wú)證銷售的？據(jù)我們調(diào)查了解，一個(gè)相對(duì)確切的說(shuō)法是：這些由購(gòu)房者簽訂意向書(shū)的房子在被簽約之前，就已經(jīng)被抵押出去了。

山水文園五期九御始建于2014年，2016年主體8棟樓建設(shè)完畢。那一年，正是北京房?jī)r(jià)高漲的階段，坐擁寸土寸金地段豪宅項(xiàng)目的山水文園，并不急于開(kāi)盤(pán)售賣，而是在同一年將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手抵押給了信托機(jī)構(gòu)，借來(lái)的38億元資金，很大部分被用來(lái)發(fā)展文旅業(yè)務(wù)。

2016年11月22日，山水文園集團(tuán)委托長(zhǎng)城新盛信托，成立長(zhǎng)城新盛?北京山水文園信托項(xiàng)目，達(dá)成信托38億元，期限5年的合作。有了信托機(jī)構(gòu)的支持，手握數(shù)十億元的山水文園董事長(zhǎng)李轍十分自得。他喊出了5年建設(shè)15個(gè)小鎮(zhèn)的口號(hào)，還號(hào)稱單個(gè)項(xiàng)目要投入300億元資金，大幅開(kāi)展業(yè)務(wù)。但結(jié)局卻并非如他所想，這些“投入大，收益甚微”的文旅項(xiàng)目徹底拖垮了山水文園，山水文園的資金窟窿越來(lái)越大。

關(guān)鍵時(shí)候， 山水文園九御成了李轍眼里的救命稻草。即使房和地都抵押給了長(zhǎng)城信托，山水文園依舊在房產(chǎn)證還沒(méi)辦出來(lái)的情況下，悄悄地開(kāi)了盤(pán)，用簡(jiǎn)化版合同代替正式合同，讓一幫千萬(wàn)富豪們以借款協(xié)議的方式，把錢轉(zhuǎn)到了公司名下。

現(xiàn)在，對(duì)于已經(jīng)付了數(shù)百萬(wàn)元的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，等待他們的結(jié)局也并不樂(lè)觀。盡管交了一定比例的首付，但從法律意義上來(lái)說(shuō)，他們并不能算是真正的業(yè)主。真正有權(quán)處理這些被抵押房產(chǎn)的，只有長(zhǎng)城新盛信托。而在沒(méi)有網(wǎng)簽的情況下，他們的身份變成了把錢借給了山水文園的債權(quán)人。

豪就該被割韭菜？

山水文園業(yè)主們的不幸遭遇，只是今年頻發(fā)的維權(quán)案例中的一個(gè)。在山水文園之外，還有多個(gè)未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放貴賓卡、吸納會(huì)員等形式變相銷售。

比如，泰禾北京院子二期近百位業(yè)主已經(jīng)維權(quán)多時(shí)，同時(shí)他們攜手成立了“業(yè)主自救隊(duì)伍”，希望能夠改變項(xiàng)目爛尾的命運(yùn)。然而，時(shí)間過(guò)去了快一年，泰禾內(nèi)憂外患的債務(wù)下，北京院子長(zhǎng)期處于停工狀態(tài)。

從行業(yè)發(fā)展角度而言，爛尾樓是樓市快速擴(kuò)張發(fā)展中的一個(gè)副產(chǎn)物。在房?jī)r(jià)迅速上升的階段，樓盤(pán)變成了暴利的代名詞，不少小老板也加入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的隊(duì)伍中，以小博大，把杠桿擰到極致。但在行業(yè)下行期間，市場(chǎng)的投資性需求被大幅壓縮，房企的資金鏈也崩得越來(lái)越緊，不少企業(yè)最終還是沒(méi)有跑贏市場(chǎng)。大幅的虧損，讓他們不得不面臨破產(chǎn)的結(jié)局。那些被擱淺的項(xiàng)目，變成了無(wú)人問(wèn)津的爛尾樓，成為不少購(gòu)房者的傷疤。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

但如果購(gòu)房者購(gòu)買了無(wú)預(yù)售證的房企，法院往往會(huì)認(rèn)定該商品房買賣合同無(wú)效，進(jìn)而影響到購(gòu)房人的合法權(quán)益，也有可能會(huì)面臨人錢兩空的境地。

北京金訴律師事務(wù)所王玉臣律師表示，“國(guó)家之所以對(duì)預(yù)售做如此明確的規(guī)定，一個(gè)很關(guān)鍵的原因就是，在不具備預(yù)售條件的時(shí)候進(jìn)行預(yù)售，會(huì)給廣大購(gòu)房人帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。而沒(méi)有取得預(yù)售許可證的時(shí)候，是沒(méi)有資金監(jiān)管的，開(kāi)發(fā)商往往直接將購(gòu)房者的房款挪作他用。最終造成開(kāi)發(fā)商拿著購(gòu)房人的錢去做別的事情，讓廣大購(gòu)房人無(wú)房可住，這種做法既違法又是不道德的。”

對(duì)于購(gòu)房者而言，在買房時(shí)一定要審查開(kāi)發(fā)商“五證”是否齊備，至少，《商品房預(yù)售許可證》一定要確認(rèn)，才能避免走入維權(quán)旋渦。而對(duì)于因預(yù)售證不達(dá)標(biāo)，不得以維權(quán)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，必要的時(shí)候也可以通過(guò)行使購(gòu)房人基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的方式，保護(hù)自己的權(quán)益。

“必要的時(shí)候，還可以直接提起相關(guān)的民事訴訟，主張逾期交房違約金或者解除合同，并要求行使購(gòu)房人基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。如果這個(gè)開(kāi)發(fā)商真的資不抵債，包括所買房子離竣工很遠(yuǎn)，在建工程中又被法院執(zhí)行，被銀行或其他抵押權(quán)人通過(guò)法院進(jìn)行拍賣，這個(gè)時(shí)候需要考慮是否解除合同，并行使優(yōu)先權(quán)了。”王玉臣說(shuō)道。