2020年的樓市讓人摸捉不透，不少買房人的心也為之牽動(dòng)。

一面是深圳萬人搖號(hào)買房熱度不減，一面是全國(guó)多個(gè)二線城市出現(xiàn)大范圍的房?jī)r(jià)下跌。一時(shí)間，預(yù)備出手的買房人遲疑了。

2020年12月1日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布《中國(guó)住房大數(shù)據(jù)分析報(bào)告（2020）——城市房?jī)r(jià)預(yù)警與房企品牌價(jià)值測(cè)度》。報(bào)告指出，房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)過去。局部房?jī)r(jià)下跌監(jiān)測(cè)預(yù)警，將成為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警的重要方面。

過去多年來，在“房住不炒”的宏觀政策調(diào)控下，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅保持在穩(wěn)定趨勢(shì)。隨著宏觀調(diào)控的收緊，樓市價(jià)值開始逐步回歸到城市的基本面。分化，正在成為全國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。在一線城市搶房潮起的同時(shí)，多個(gè)二線城市正在經(jīng)歷房?jī)r(jià)下跌帶來的不安。

而就在不久前，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目突然增多，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息顯示，今年11月央企單月轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)超過今年前十個(gè)月總和，其中，11月轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，甚至有以1萬元低價(jià)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。其背后則意味著房企融資環(huán)境的不斷收緊，今年下半年出臺(tái)的“三道紅線”政策威力可見一斑。克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴在采訪中也表示，從趨勢(shì)來看，未來多家房企都將有轉(zhuǎn)讓動(dòng)作。

不斷收緊的金融政策大幕下，還有多少個(gè)體將沉浮樓市之中？

降價(jià)促銷潮再起

緯房指數(shù)同比監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2019年10月到2020年10月，9城市房?jī)r(jià)年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%，如廊坊、天津、青島等城市。其中，看起來基本面不錯(cuò)的天津、鄭州等城市房?jī)r(jià)的下跌，更是引發(fā)了大范圍的輿論熱議。

房?jī)r(jià)下跌離不開宏觀政策環(huán)境因素。從上述城市的漲跌時(shí)點(diǎn)看，這些城市的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)無外乎兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表的一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼，另一類則是2018年下半年前后，因棚改貨幣化退潮，市場(chǎng)面臨調(diào)整的三四線城市。

但更為重要的是，這些城市的房?jī)r(jià)下跌也與其自身的供給過剩密不可分。

以今年降價(jià)較為典型的鄭州市場(chǎng)為例。在鄭州早期規(guī)劃發(fā)展中，遠(yuǎn)郊樓盤價(jià)格一度被炒高，隨著房企壓力越來越大，為加速回款選擇以價(jià)換量，首選以泡沫化最嚴(yán)重的遠(yuǎn)郊樓盤下手。但自今年6月份之后，鄭州樓市降價(jià)的燎原之火開始大幅蔓延至主城區(qū)。

進(jìn)入2020年6月份以來，鄭州樓市開始出現(xiàn)大面積降價(jià)潮，首付分期、案場(chǎng)折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電等營(yíng)銷伎倆層出不窮。“降價(jià)”“打折”成為今年“金九銀十”鄭州新房市場(chǎng)的高頻詞。

“前段時(shí)間，也就是9月10月前后吧，以萬科為代表的房企率先降價(jià)，給鄭州帶來的降價(jià)影響較大。”鄭州房企營(yíng)銷總監(jiān)李陽(yáng)回憶道，“其實(shí)那個(gè)項(xiàng)目是有特殊情況，之前精裝修12000元/㎡，之后毛坯賣10000元/㎡，清盤階段的特殊樓頂（頂?shù)讓樱?500元/㎡。因?yàn)槭侨f科嘛，所以被無限放大。”

由萬科降價(jià)引發(fā)的一系列波瀾已經(jīng)攪動(dòng)著鄭州樓市。AI財(cái)經(jīng)社了解到，比如中原區(qū)的中原華僑城，9月份開盤均價(jià)12500/㎡，現(xiàn)在降至11000/㎡，降價(jià)1500元/㎡。二七區(qū)的萬科大都會(huì)項(xiàng)目之前售價(jià)13000元/㎡，現(xiàn)在降至12000/㎡元左右，降1000元/㎡左右。而另從新入市的項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)比來看，如金科中原的入市價(jià)格為12500元/㎡，龍湖天境的入市價(jià)格為10700元/㎡，都是比周邊競(jìng)品價(jià)格要便宜500元/㎡左右。

事實(shí)上，高企的庫(kù)存一直被認(rèn)為是誘發(fā)鄭州房?jī)r(jià)下跌的元兇。鄭州土地供應(yīng)量的高峰，出現(xiàn)在2017和2018這兩年。2016年11月，鄭州再一次發(fā)布2016年至2019年的三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，年內(nèi)再次追加6000畝供應(yīng)，供應(yīng)量再一次攀升高峰。

一般而言，開發(fā)商從拿地到建設(shè)再到取得預(yù)售證，時(shí)間往往是兩年左右，這就意味著前兩年推出的地塊，正在批量轉(zhuǎn)化為商品房，推向市場(chǎng)，也直接將鄭州的新房住宅庫(kù)存量推向了全國(guó)第二。易居數(shù)據(jù)顯示，9月份鄭州市的新建商品住宅庫(kù)存面積同比增加110%，位列全國(guó)百城第二。

但在鄭州某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人看來，鄭州房?jī)r(jià)大范圍下跌的問題，不僅僅是供過于求因素的影響，更大的問題還是源于土地結(jié)構(gòu)。“在一級(jí)市場(chǎng)的土地交易中，主要以城改類型土地為主，占比85%左右，外來房企和標(biāo)桿房企想要拿到這類土地，只能和本土企業(yè)合作開發(fā)。這種不公開的市場(chǎng)，造成了二級(jí)市場(chǎng)也不正常。給鄭州樓市直接帶來了兩個(gè)影響，一是二級(jí)供應(yīng)節(jié)奏完全被供地節(jié)奏打亂，二是本土房企操盤的城改類項(xiàng)目，往往政策運(yùn)營(yíng)得更極致，或者說更沒底限。”

觀望情緒彌漫下，“首付貸”卷土重來

“全國(guó)型房企已經(jīng)在9月和10月提前釋放了一波政策，以價(jià)換量，本土房企也積極跟進(jìn)，所以進(jìn)入12月份，反而沒有像往年的更瘋狂的降價(jià)或政策加碼了。另一方面，現(xiàn)階段改善型客戶相對(duì)偏少，基本都是在挖掘剛需，剛需不夠了，就繼續(xù)向下挖掘，降低門檻（首付分期），一批批的客戶被拉進(jìn)市場(chǎng)。”談及鄭州樓市最近的銷售情況，張明顯得有些悲觀。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年鄭州樓市的平均去化率只有42%，與去年同期72%的去化水平相去甚遠(yuǎn)。而即便摒除上半年的疫情影響，進(jìn)入市場(chǎng)復(fù)蘇后的下半年，鄭州新房銷售量也始終處于下滑態(tài)勢(shì)。鄭州市房管局發(fā)布10月房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，相比去年同期，住宅銷售量發(fā)生斷崖式下滑，同比減少近50%。而在去庫(kù)存方面，鄭州的壓力同樣不小。截至2020年9月，鄭州新房庫(kù)存面積達(dá)到1108.8萬平方米，去化周期14.7個(gè)月。

相比起鄭州，天津樓市的銷售消化情況也不容樂觀。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年10月，天津新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比9月下降了0.4%，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)下降了0.1%，同比去年直降4.2%。而從消化庫(kù)存來看，這個(gè)數(shù)據(jù)則更為直觀了。根據(jù)往年的數(shù)據(jù)顯示，近三年來天津全市年均新房成交量在11萬套上下，近兩年的新房供應(yīng)量約為36萬套，也就意味著，需要3年半左右時(shí)間才能消化掉。

不過，隨著市場(chǎng)交易逐漸冷淡，為了拉攏客戶入場(chǎng)，一些開發(fā)商私下推出“首付貸”或“首付分期”吸引購(gòu)房者，目前包括鄭州、天津、青島等城市在內(nèi)均有此情況。

一般來說，在購(gòu)房過程中，購(gòu)房者需要支付至少30%的首付，剩余貸款由銀行提供，購(gòu)房人把房子抵押給銀行，爾后按月還銀行貸款。而首付貸則是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)商或金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┵Y金拆借。

“首付貸”帶來的問題顯而易見，它打著為購(gòu)房者湊足首付的名義，給購(gòu)房者提供購(gòu)房機(jī)會(huì)的同時(shí)，也大幅提升了金融系統(tǒng)紊亂的風(fēng)險(xiǎn)，增加樓市和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

早在2016年，住建部等七部門嚴(yán)令禁止房產(chǎn)中介提供首付貸。當(dāng)時(shí)，我愛我家、鏈家、中原地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、世聯(lián)行、平安好房等房產(chǎn)中介以及互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)都在嚴(yán)厲整頓之列。

但事隔多年，“首付貸”并沒有銷聲匿跡，而是改頭換面卷土重來，轉(zhuǎn)而被包裝成了諸如”抵押貸、信用貸、經(jīng)營(yíng)貸”等各種方式，以多個(gè)金融手段存在于購(gòu)房過程中。

李陽(yáng)表示，“其實(shí)這種方式，相當(dāng)于竭澤而漁，讓本不具備購(gòu)買能力的購(gòu)房者提前入市了，對(duì)未來的傷害很大。”

看起來，“首付貸”給部分投機(jī)者提供了炒房機(jī)會(huì)，同時(shí)也讓開發(fā)商順利實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)指標(biāo)提供了可能。但金融工具永遠(yuǎn)是把“雙刃劍”。“首付貸”讓系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能大大提升，也將整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)裹挾其中。