世茂物業：港交所闖關成功，但酒店與商業的“坑”還得慢慢填

去年年中提出要單獨分拆物業業務上市的許世壇，可能要在近期達成所愿了。

10月11日晚間，世茂服務通過了港交所上市聆訊，并更新了最新的招股說明書。這意味著，繼世茂集團、世茂股份之后，許世壇即將迎來第三個上市平臺。

而這只是許世壇實現資本版圖的一小步。物業之外，世茂集團的酒店業務也被許世壇寄予厚望，其計劃將于2021年分拆酒店業務上市。但在上半年，世茂酒店業務營收同比下滑55%。由于酒店重資產的屬性，加之2020年疫情等不確定因素影響下，世茂的酒店業務能否獲得資本青睞， 仍然是個較大的未知數。

01 物業闖關成功，但收購隱憂仍在

世茂服務的前身為世茂天成，成立于2005年，設立之初為世茂集團旗下綜合物業管理及社區生活服務提供商。2019年，世茂物業正式更名為世茂服務，登陸資本市場的信號昭然若揭。

最新的招股書顯示，截至2020年6月30日，世茂服務合計在管物業數量達到293個，在管總建筑面積達到8572萬平方米；合約總建筑面積達到1.25億平方米，覆蓋中國26個省份108個城市。

這其中，世茂服務不斷加強第三方業主或開發商客戶比例，降低母公司依賴程度。招股書提到，來自獨立第三方開發的管理面積近年來呈現高速發展趨勢，其占總在管面積比重由2017年的3.4％，增長至2020年6月30日的37.9％。

世茂服務之所以能實現快速的規模發展，主要來源于其大量的收并購業務。例如，2019年，世茂分別收購海亮物業管理及泉州三遠的全部及51%股權；2020年1月，收購廣州粵泰全部股權；2020年3月，收購福晟生活服務的51%股權；2020年6月，收購成都信誼的67%股權；2020年8月，收購浙大新宇的51%股權；2020年7月，收購北京冠城的全部股權。

數據顯示，僅2020年，世茂服務通過加一步加強收并購業務比例，新增在管面積超過1450萬平方米。

伴隨著規模擴張，世茂的盈利能力也隨之改善。截至2020年6月30日，公司各項收入15.65億元，同比增長85％；凈利潤2.55億元，同比增長134％。

世茂服務的收入構成里，主要分成了物業管理服務、社區增值服務以及非業主增值服務三項業務。于2019年里，世茂服務在上述三項業務中分別錄得收入11.99億元、6.49億元和6.41億元，分別占總收入的48.2%、26%和25.8%。由此可見，物業管理服務這一板塊仍是世茂服務最主要的收入來源。

不過，雖然收并購業務讓世茂的管理規模大幅增長。但長遠來看，這些收并購的業務包中，也存在一些管理業務不相符、項目不合規等問題，成為世茂服務不能忽視的風險因素。

比如，2020年7月30日，世茂服務以現金總額人民幣6.15億元收購浙大新宇51%股權。但浙大新宇業務范圍為生活管理服務，包括校園餐飲服務、住宿服務及商貿服務，其中一項主要業務為餐飲服務，而該類服務與世茂主要的物業管理服務大相徑庭。

除此之外，浙大新宇也存在一些過往不合規的問題。招股書顯示，于往績記錄期間，浙大新宇未能全面遵守社會保險及住房公積金的相關法律及法規。同時，其外判勞工占其雇員總數的百分比已超出限額，多出589人。相關中國機關可能要求浙大新宇減少外判勞工的百分比，而如果浙大新宇未能及時調整，可能還將面臨約300萬元至590萬元的處罰。

另值得一提的是，2020年3月，世茂收購福晟生活服務的51%股權，令世茂截至上半年的物業組合增加85項合約物業及合約建筑面積1500萬平方米。

為了收購福晟生活服務，世茂打破了此前的規定——“就被收購公司于獲收購前的不合規及╱或糾紛而產生的任何剩余負債或潛在罰款向世茂提供彌償。”就福晟生活服務而言，世茂在其收購協議中并未有簽訂該項條款。但由于福晟生活公司均有大量第三方應收賬款，包括應收貿易賬款及其他應收賬款，這也導致了世茂服務的壞賬進一步增加。

從目前來看，世茂服務一連串的收并購業務，究竟為其業績增長帶來多大的提升，尚未可知。但對于世茂集團而言，世茂服務的上市將為其搭建又一條可靠的資本輸血管道。

02 主業之外，酒店、商業亟需回血

截止2020年9月30日，世茂集團今年前9個月的累計合約銷售約2012.2億元，較去年同期增長16%。前9個月的累計合約銷售面積為1147.6萬平方米，平均銷售價格為每平方米17533元。

世茂地產業務頂住了疫情以及經濟周期的壓力，維持著超行業平均水平的增長，但酒店、商業等非主干業務的情況卻不容樂觀。

目前世茂酒店已開業的自持酒店有22家，包括上海外灘茂悅大酒店、上海佘山世茂洲際酒店及廈門康萊德酒店等，擁有客房數量近7200間，旗下合作品牌世茂喜達亦有超過40家酒店即將開業。

受疫情影響，今年旅游業及酒店業的行情普遍不如往年。財報數據顯示，截至2020年6月30日，世茂酒店板塊上半年經營收入僅4.53億元，同比下降55%。數目龐大、投資額高且回報周期漫長的酒店資產恐成為世茂的一大資金包袱。

許世壇在2019年的年中業績會表示，“2021年希望可以分拆酒店和物業單獨上市。”如今看來，酒店業務的上市進程得往后推遲。

事實上，世茂分拆酒店上市的計劃已經超過13年了。2007年，因海外地產業務折戟，世茂中國（原世茂國際）被世茂集團董事局主席許榮茂私有化退市，此前提出的“老三駕馬車”結構中，僅剩下世茂房地產及其子公司世茂股份。彼時，許榮茂即提出了將酒店分拆上市的想法。

在世茂集團的多元化業務規劃中，除了物業、酒店業務板塊外，另一被倚重的還有商業地產業務。目前，世茂已進駐28個城市，擁有51個商業項目，其中28個已開業。截至2020年6月30日止六個月，世茂集團商業運營收入為人民幣7.34億元，較2019年同期的人民幣7.22億元上升約1.7%。但相比去年同期46.1%增幅而言，下滑較為明顯。

許世壇在2020年年中業績會上表示，將為多元化業務制定新的KPI， “就像我說的，世茂服務每年是70%-80%的增長，商業是30%以上，酒店稍慢一些，也可以做到20%以上。”地產業主不斷做大的同時，世茂正在逐漸加大多元化“副業”能力。但能否把“副業”做的可圈可點，是許世壇面臨的重要挑戰。