明源云上市暴漲80%，高瓴、紅杉、貝萊德重倉，地產科技迎來大爆發？

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明源云上市暴漲80%

地產SaaS的春天來了嗎？

9月25日，房地產SaaS“一哥”明源云終于登陸港交所。

此前一個月圍繞在明源云身上的疑問即將揭開：以明源云為代表的地產科技項目是否被資本市場認可和追捧？

答案很積極，明源云的上市表現也直追貝殼找房，上市當天市值就暴漲80%，市值超550億港元，比上市前的240億港元直接翻了一倍。

上市前也有質疑聲，業界質疑明源云依靠的存量房企大客戶進一步壓縮，質疑明源云上市后的增量客戶從哪里來。

與左暉一樣，由高宇帶領的明源云至今也成立了18年。在此之前，明源云曾兩度沖擊A股IPO未果，并曾于 2015年6月19日在新三板掛牌上市。

明源云此次IPO將發行約3.74億股，每股發行價16.5港元，募集資金凈額約59億港元。若完全行使超配權，則明源云可另外再募資8.94億港元，上市前明源云的估值超過240億港元。

明源云在港交所開盤價為25.8港元，較其發行價上漲56.4%，截至中午收盤，明源云報30港元每股，漲幅81.82%，總市值達561.31億港元。

這一市值較其最大的競爭對手金蝶國際（市值約675億港元）只有100多億港元的差距。

值得關注的是，在公開募股前，明源云已擁有豪華的基石投資者軍團——高瓴、GIC、中國結構改革基金、紅杉中國、貝萊德、富達基金，這6位基石投資人的投資總額達2.76億美元。

明源云成立于2003年，專注于為中國房地產開發商及房地產產業鏈其他產業參與者提供企業級ERP解決方案及SaaS產品。

成立18年的明源云已然成為中國房地產開發商的第一大軟件解決方案供應商，占有18.5%的市場份額。

在2019年，明源云所服務的4000名付費終端集團客戶中有3000名是房地產開發商。百強房企中有99名都是明源云的客戶，這99名房企也為明源云貢獻了42%的營收。

聽起來，似乎明源云主要做的是地產商的生意。那么明源云所面向的房地產SaaS市場到底有多大%3F

根據弗若斯特沙利文的資料，中國房地產產業鏈軟件解決方案市場（按收入計）近年大幅增長，由2015年約71億元增至2019年的170億元，預計2024年將達到655億元， 2019年至2024年的復合年增長率預計為31.0%。

這170億元“大蛋糕”中，約104億元的市場份額（約61%）屬于房地產開發商以外的產業參與者（如承建商及房地產資產管理公司），沙利文預計該市場2024年將達到402億元， 2019年至2024年的復合年增長率預計為31.1%。

截至2019年12月底，其他產業參與者市場約有9萬家承建商及12萬家房地產資產管理公司，這個市場高度分散且競爭激烈，房產SaaS軟件的滲透率僅為0.1%。

值得關注的是，到了2024年，其他產業參與者市場的規模將是房地產開發商市場的1.5倍以上。

此外，與世界最大企業級軟件解決方案市場美國相比，中國房地產產業鏈軟件解決方案市場滲透率極低。2019年中國房地產產業鏈軟件解決方案市場滲透率為0.10%，遠低于美國市場的1.55%。沙利文預計，中國房地產行業的軟件解決方案滲透率預期由2019年的0.10%快速增長至2024年的0.30%。

目前，無論是在房地產開發商軟件市場還是其他產業參與者市場，明源云均是市場占有率最高的玩家。

然而，招股書顯示，目前明源云大部分的凈利潤來源于ERP解決方案，其SaaS產品仍處于虧損狀態，而ERP解決方案的客戶主要是房地產開發商，即明源云主要面向的還是房地產增量市場。

今年，對于整個地產科技行業來說是非常重要的一年。年初突然爆發的疫情，讓整個房地產行業備受沖擊。相應地，整個地產行業也開始謀求向線上轉型。

年中，創業18載的左暉帶領貝殼找房在紐交所上市，目前貝殼找房的市值已經突破600億美金，9月25日收盤市值為634億美金（約4300多億人民幣）。目前，貝殼找房的市值不僅超過百度，成為排在阿里巴巴、京東、拼多多、網易之后，市值第5大的中概股互聯網公司，甚至超過了國內房企龍頭萬科（市值3126億元）。

那么，地產科技的時代真來臨了嗎？作為房地產SaaS賽道的種子選手，明源云是地產科技SaaS的開端還是巔峰？

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TOP5玩家吃掉四成市場

18歲的明源云反超競爭對手

除了明源云，這個市場還有哪些玩家？

目前，中國房地產開發商軟件解決方案市場相對集中。截至2019年底，該行業的市場參與者超過100名，而在2019年，若按收入計算，前五名玩家占據了約39.3%的市場份額，其中明源云以18.5%的市場份額排名第一。

在國內的房地產SaaS市場，明源云的競爭對手都有哪些%3F

在招股書中，明源云將金蝶、廣聯達、思愛普（SAP）、用友四家上市公司列為自己的競爭對手。

A公司金蝶國際軟件集團成立于1993年，于2001年2月15日在香港聯交所創業版上市，2005年7月20日轉入香港聯交所主板，目前市值約為666億港元（約586.7億元）。

金蝶國際通過本地部署型企業管理軟件解決方案及SaaS產品為不同行業的公司提供ERP解決方案、財務會計管理、人力資源管理及智能制造等。

B公司廣聯達，是一家中國建筑工程數字化領域的領先軟件解決方案供應商，范圍涵蓋數字成本管理、數字化建造及成本控制領域，曾為80多萬家企業提供服務，覆蓋全球（包括中國在內） 200多個城市。

廣聯達成立于1998年，2010年5月在深圳中小企業板成功上市，目前市值為812億元。

C公司思愛普（SAP）為一家全球領先的ERP解決方案供應商，供應端對端企業應用軟件、數據庫、分析、智能技術及經驗管理。

思愛普成立于1972年，是一家領先的云計算公司，截至2019年12月31日，在全球擁有超過2億用戶。目前思愛普（SAP）的市值約1884億美元（約1.29萬億元）。

D公司用友網絡通過本地部署型企業管理軟件解決方案及SaaS產品，專門為不同行業的公司研發和提供ERP、客戶關系管理、人力資源管理、商業智能和辦公自動化方面的軟件和解決方案。

用友成立于1988年，在全球擁有逾230個分支機構及5,000個商業合作伙伴，并曾為包括中國在內的全球逾522萬家企業及公共機構提供服務。用友于2001年5月在上交所主板上市，目前的市值約1231億元。

雖然明源云在房地產SaaS賽道的市場份額遙遙領先，但單從市值來看，目前明源云較其競爭對手們均有不小的差距。

在海外市場，明源云的對標榜樣Salesforce 目前市值高達2161.71億美元（約1.48萬億人民幣），而Salesforce的市值約等于金蝶國際+用友+廣聯達+思愛普（SAP）。

Salesforce 是客戶關系管理公司(CRM)的全球巨頭，Forrester發布全球SaaS云市場分析報告顯示，Salesforce排名第一，亞馬遜排名第二，阿里云排名第三。

單從市值來看，明源云目前的市值僅為Salesforce的3%。

從成立時間來看，明源云是行業內最年輕的選手，四家競爭對手平均年齡超過了30歲：金蝶27歲，廣聯達22歲，用友網絡33歲，而思愛普已經48歲。

成立18年的明源云何以一舉趕超 “前輩們”？

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ERP解決方案依然是基本盤

30%募集資金投向SaaS產品

在過去三年，明源云迎來高速發展期。

明源云的營業收入由2017年的5.79億元 元增至2019年的12.64億元，復合年增長率為47.7%，毛利潤由2017年的4.60億元增至2019年的人民幣9.95億元，復合年增長率為47.0%，凈利潤由2017年的7280萬元增至2019年的人民幣2.32億元，復合年增長率為78.4%。

在這份成績單的背后，主要支撐是明源云旗下兩款產品，一款是ERP解決方案，還有一款是SaaS產品。

明源云的主要產品

（來源：招股書）

招股書顯示，明源云的ERP解決方案使房地產開發商可以有效地整合及管理企業資源，并優化核心業務功能，包括銷售及營銷、採購、成本管理、項目管理、預算以及房地產資產管理。

SaaS產品包括云客、云鏈、云采購及云空間，幫助房地產開發商及其他房地產產業參與者優化其采購、建造、營銷及銷售、房地產資產管理及其他房地產相關運營的方式。

ERP解決方案堪稱明源云的明星產品。在創業的第三年，明源云就為房地產開發商推出一整套ERP解決方案，以管理其整個組織的業務流程。

長久以來，ERP解決方案是明源云最主要的收入來源。雖然2017年起，明源云的SaaS業務營收增速迅猛，但ERP解決方案的地位不容撼動。

2017年、2018年及2019年以及2020年一季度，來自約900名、1200名、1500名及1000名付費終端集團客戶的ERP解決方案銷售收入分別為400.1百萬元、583.5百萬元、754.1百萬元及124.1百萬元。由此可以粗略地得出，明源云ERP解決方案的客單價大概50萬元一套。

而明源云旗下的SaaS系列產品于2014年推出。2014年，明源云推出了云采購，2017年，明源云又推出了云鏈和云空間。

隨著SaaS產品的問世，明源云的客戶基礎不斷擴大，逐漸由單一房地產開發商擴大至非房地產開發商（如承建商、建筑材料供應商、其他服務提供商及房地產資產管理公司）。

2017年、2018年及2019年以及2020年一季度，SaaS業務的收入分別為179.5百萬元、329.3百萬元、509.8百萬元及129.6百萬元，凈虧損分別為50.9百萬元、45.3百萬元、41.8百萬元及7.9百萬元。

可以看出，SaaS業務近三年的增速非常迅猛，2017年至2019年的復合年增長率為68.5%。

2019年，SaaS業務的營收已經達到ERP解決方案的67%，在今年一季度，SaaS業務的營收甚至超過了ERP解決方案業務。

然而，目前明源云的SaaS業務尚未實現盈利，公司的凈利潤依然來源于傳統的ERP解決方案業務。

在招股書中，明源云稱SaaS業務可能在將來繼續產生凈虧損。而SaaS業務的虧損主要由于SaaS產品高昂的研發投入和營銷費用。

眾所周知，ERP解決方案的客戶主要是房地產開發商，而SaaS產品的客戶除了包括房地產開發商，還涉及房地產產業鏈中的其他參與者。

2012年，明源云沖擊創業板失敗，彼時IPO被否的原因是監管部門認為明源云大部分收入來源于中小型房地產開發商，客戶集中度過高；此外，明源云的收入受到房地產周期影響。

而我們在前文也提到了，跟房地產開發商軟件市場相比，非房地產開發商軟件市場是一個尚未被開發的“金礦”，該市場在2024年，有望達到房地產開發商市場的1.5倍以上。

從市場增速來看，中國房地產SaaS產品市場增速迅猛，從2015年的約3億元大幅增長至2019年的21億元，復合年增長率為61.5%。

如果對比美國市場，2019年，美國房地產SaaS產品市場規模是中國房地產SaaS產品市場的11.0倍（按收入計）。

作為深耕房地產軟件行業近20年的行業老兵，明源云的管理層并非沒有意識到這個問題。

明源云在招股書中表示，至少拿出30%募資額用于進一步升級及增強公司現有SaaS產品的功能及特性，20%用于加強尖端技術（例如AIoT、數據分析及虛擬現實）的研發工作，10%用于進一步升級及增強公司云端ERP解決方案的功能及特性。

從募集資金的用途也能看出，SaaS產品所對應的非房地產開發商軟件市場是明源云接下來重點攻克的目標。

目前，在房地產開發商軟件解決方案市場，明源云已是絕對的王者，然而，面對更為廣闊的市場，明源云還有很長的一段路要走。

待明源云在資產市場上再走一段，我們大概能能夠結合貝殼的資本市場表現來回答開頭的問題：明源云和貝殼的高光到底意味著地產科技處于大爆發前夜，還是出道即顛覆。這將影響著數百萬蠢蠢欲動進入地產科技大賽的從業者們。