擔任萬科總裁兩年多時間，祝九勝已經是第三次帶隊出席萬科業績發布會。沒有郁亮在身邊，他面對鏡頭很自然，態度也非常客氣。有時答疑后，他會補充道：“我這么回答不知道你滿不滿意啊。”

8月28日，萬科發布半年報，上半年公司實現營業收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.1億元，同比分別增長5.1%和 5.6%；實現合同銷售面積2077萬平方米，合同銷售金額達到 3204.8億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7個百分點。

相比密密麻麻的財務報表，一家企業的成績優劣往往優先反映在股票的走勢中。

與年初呈上的2019全年度業績時的市場反饋不同，上半年萬科的財務表現還算不錯。截至8月28日收盤，萬科A的股價上漲2.3%，總市值達到3203億元，超過碧桂園和中國恒大，與同在深A市場的格力電器市值不相上下。

有部分投資者認為萬科是一支讓人愛恨交織的股票，在“物美價廉”與“價格低迷”之間反復定義。不過，萬科的管理層不太關注股價高低，萬科董事局主席郁亮表示，萬科要立志當好“農民”。他總說，無論收成好不好，種地的能力要保持好。

就上半年“耕作”的情況看，萬科來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1381.4億元，與去年同期相比，漲幅僅有3.87%；來自物業服務的營業收入為67億元，同比增加26.8%，長租公寓、商業地產、物流倉儲等其他業務收入15億元，同比增加44.29%。

盡管如此，但房地產主業的營業收入占比仍居高位，達到94.4%；物業服務占比僅為4.6%。如果再次遭遇類似今年疫情這種突發事件的影響，房地產主業在增速放緩的同時，企業整體業績將觸頂。

萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華在回應現金流的創造能力時說：“目前我們披露的收入有一部分在表內，另一部分在表外，公寓業務絕大多數是表外，商業目前還是作為萬科聯營合營公司在運作，它的收入占到披露收入的2/3。”

對于未來并表后的影響，萬科高層并不看重規模，“在我們的能力得到實質性提升之前，還是會控制好發展規模。”韓慧華表示。

史上首次拆分區域

就在業績會的前一天，萬科維持了十年以上的四大區域發生變動，新成立了西北區域事業集團，覆蓋蘭州、西安、西寧、新疆和銀川等城市。

據了解，西北區域事業集團從原來的中西部區域里被拆分出來，區域本部將設在西安，原西安城市總經理郭繼勛將擔任這個新區域事業集團的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。至此，萬科確立了南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域和西北區域的五大格局。

財報顯示，分區域看，房地產主業收入中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的占比分別為 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。中西部區域的貢獻僅次于最大的上海區域，上半年業務收入達到402億元。

萬科首席運營官王海武表示，考慮拆分中西部區域由來已久，因為西北五省區有接近中國1/3的面積，管理半徑上相對較大。“過去兩年，我們在中西部區域成立了西北招采中心，還讓銀川、西寧、烏魯木齊和蘭州成為一個小聯盟，形成業務之間的互通互助。”在他看來，西北區域的成立，是對過去探索實踐的進一步發展，目的是加強萬科在西北地區的實力。

盡管拆分讓業內感到意外，但從萬科的財報里稍微能看出端倪。上半年，原來的中西部區域在營業收入方面的貢獻排名第二，但在銷售方面卻是倒數第二。房地產開發業務銷售最好的是上海區域和北方區域，銷售額占比分別達到 41.3%和 22.3%；而中西部區域占比 19.9%，南方區域墊底，僅貢獻了15.3%的銷售額。

其實萬科對中西部區域一直給予很高期望，畢竟2019年該區域的銷售面積位列四大區域之首，銷售金額也僅次于上海區域，排名第二。今年4月份，原中西部區域首席執行官王海武得到重用，調往集團總部，擔任公司的執行副總裁兼首席運營官。而新上任的中西部區域首席執行官李嵬也是銷售高手，曾帶領杭州萬科拿下分公司第一的業績。

作為管理面積最大的區域，中西部上半年的銷售效果不太理想。早在年初，祝九勝曾透露，萬科在湖北的布局占到集團 3.1%-3.2%的比例，而武漢、宜昌、鄂州等城市在內的中西部區域，受上半年疫情影響較大。

疫情是意料之外，萬科高層的本意，就是要讓中西部區域承擔起更多的重任。西北區域是郁亮看好的地方，而且從2018年開始，中西部城市也是眾多上市房企布局的重點。據了解，萬科西北區域成立后，五大區域事業集團的管理半徑都控制在高鐵3小時、飛機1.5小時左右，基本符合萬科對區域覆蓋的管理要求。王海武表示，目前沒有進一步再拆分其他區域的打算。

2020年萬科中期業績報告 來源：萬科官網

上半年辦的三件大事

以時間為序，上半年萬科備受媒體關注的三大動作是：為養豬業務招募人才、為廣信資產包引入戰投、計劃出資24億接盤泰禾。樁樁件件都或多或少影響著萬科的財務走向。

今年3月，萬科正式成立食品事業部，初期布局的三大領域是生豬養殖、蔬菜種植和企業餐飲。隨后，萬科通過合資控股與環山集團原股東共同成立的5家威海系合伙企業，間接控制著環山集團15%股權。后者主要進行飼料行業和養殖行業的投資。資料顯示，環山集團董事長近日已變更為萬科集團合伙人兼食品事業部(BU)首席合伙人譚華杰。

祝九勝表示，環山是萬科農業里養豬業務的第一個主體，環山的內部運作、管理規范和整個隊伍的素質表現不錯，但是萬科現在并不處于追求規模的階段，”譚華杰和他的團隊也在不斷的提升能力，在現有的規模下，這項業務不會拉低整個集團的投資回報水平的。“

其實在投資和回報的問題上，萬科太有經驗了。三年前，王石還沒退位時，被他當做“謝幕禮物”的廣信巨額資產包，由于對應的土地歷史遺留問題復雜，涉及大量訴訟案件和債務糾紛，盡管資產包里最有價值的資產為廣州市核心區域的16宗可開發土地，一度讓業內人士眼饞，但后續的處置卻成為萬科沉重的包袱。

目前土地清收率僅為46%，且尚未獲得批復文件。但截至2020年6月29日，萬科為廣信資產包累計投入達到 470.4億元。中金公司研究認為，若萬科在5年內取得不少于210.98萬平方米權益計容建面的批復文件，則有望實現投資收益約34.79億元，貢獻凈利潤約26.1億元。

6月底，該資產包處理的最新進展是：信達資產、綠景集團、文一地產等7家企業發起了一個規模為196億元、存續期長達7年的信托計劃，用來收購廣東國際信托投資公司資產包項目公司——廣州市萬溪企業管理有限公司50%股權。

有萬科的投資者表示，出售廣信資產包部分權益，下半年可回收現金390億，產生凈利潤26億。廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，引入愿意長線等待、有耐心的戰略投資者，相當于給項目間接融資，萬科在廣信資產包的運作上，成功化解了資金的短期壓力。

截至6月底，萬科一年內到期的有息負債總和是 968.2億元。不過，萬科財務的穩健一直是業內公認的。財報顯示，上半年公司凈負債率 27%，較去年年末下降6.85個百分點，而且有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債占比超六成。另外，截至6月底萬科持有貨幣資金 1942.9億元，足夠應付短期債務。

韓慧華表示，萬科內部堅持“現金為王，手有余糧”，這是管理層相信的致勝之道，“特別是在今年疫情大背景下，給我們最大的啟示，還是現金流是企業的生命線。萬科不會放大杠桿謀發展。”

在房地產行業，不乏有許多房企利用高杠桿快速崛起，后又因為負債率失控遭遇生存危機，正如萬科考慮接盤的泰禾一樣。7月底，泰禾宣布與萬科下屬公司簽訂股權轉讓框架協議，在滿足交易前提下，轉讓19.9%股份，轉讓價格為每股人民幣4.9元，對應總對價約為人民幣24.3億元。

萬科當時表示，這是向行業伙伴伸出積極援手的投資行為，希望協助泰禾走出困境，逐步恢復其正常經營秩序。但此次股權轉讓，萬科設定了兩個先決條件，一是泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致；二是要對泰禾做盡職調查，確保不存在影響擬議交易的重大問題。

祝九勝認為，刨除資金問題，泰禾在產品、建造和集采領域的能力還是很強的。“我們（入股）的邏輯是，大家在一個行業，都是中城聯盟的成員企業，某個成員出現某個方面的問題，但是整體底子還不錯，我們還是要一起想辦法。難做的時候，還是需要行業本身自立的。”

中城聯盟成立于1999年，是由房地產行業內頗具影響力的多家企業聯合發起的、全國各主要城市的品牌開發商以平等互利為原則組成的行業策略聯盟。萬科和泰禾均是聯盟的成員企業。

AI財經社了解到，為了順利談判，泰禾還找到了一位中國建設銀行的高層人士從中協調，而祝九勝曾經在建設銀行深圳分行有19年的工作經歷。

萬科最終能否成為泰禾的第二大股東，目前尚存變數。祝九勝透露，成功與否取決于三個要素，第一要看泰禾本身的求生欲旺盛到什么程度，第二是金融機構對這件事的理解程度，“泰禾確實是過度負債的，但如果大家要求現在還本付息，就會導致資金枯竭。要么集體沉船，要么集體上岸，大家還在達成共識中。”

而第三個重要因素，祝九勝表示要看福建省政府、福建省金融辦對下轄的企業碰到這種問題，會以什么姿態來解決。但如果萬科順利成為第二大股東，未來也只是以新的董事會授權指導下的正常運作，“也許董事會邀請來自萬科或者社會上，在資金管理、運營管理和投資管理方面的有特長的人（進入董事會）。”

不過他也表示，擬入股泰禾，萬科會盡最好的發心、最大的善行把事情處理好，但底線是不影響萬科的股東權益。

保守還是萬科的代名詞嗎？

近日，有媒體報道稱，在8月20日住房城鄉建設部、中央人民銀行召開的重點房地產企業座談會上，恒大總裁夏海鈞、萬科總裁祝九勝、融創總裁汪孟德、中海總裁張智超、陽光城總裁朱榮斌等房企一把手均有出席，但面對媒體想得到更多會議內容的訴求，祝九勝笑著把問題推開，“我相信你獲取的信息和后續的資料可能比我還多。”

那次會議的確重要，事關各家房企的錢袋子，作為萬科的管理層，祝九勝不能輕易置評。早前AI財經社在《房企煉金術不靈了》一文中提到，此次會議是監管部門與房企代表討論資金監測和融資管理規則，目的是控制房企有息債務規模。

“監管機構從規范房地產行業和防范金融風險的角度出臺管理規則，我們會認真研究，盡快適應，我們對自己的適應能力是充滿信心的。”祝九勝表示，管理規則后續會不斷細化，但萬科的現金儲備足以應對監管帶來的行業震蕩。

結合萬科2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，萬科只有一項指標項超出閾值，所以其有息負債規模年增速不得超過10%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，由于萬科資金流動性充足和約有6215.5億元的已售未結轉金額，后期收入可觀，該融資新規對其影響有限。

不過，在利潤方面，上半年萬科房地產開發及相關資產經營業務的結算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。對此，韓慧華解釋稱，2019年是萬科毛利率的高點，因為項目大部分都是在2017年、2018年的銷售高點結轉的。“但近年來，整個市場趨穩，地價和售價比在持續上升，對于整個行業來說，毛利率下降是長期趨勢。”一般而言，房企的結算一般滯后于銷售2年左右，韓慧華預計，到年底的毛利率還會有小幅回落。

萬科的長期主張是“當好農民種好地”。今年1-6月，萬科獲取新項目55個，權益地價總額約321.3億元。祝九勝透露，穩健投資是萬科的原則，“公司每個季度都在迭代投資策略和原則，目前在手的資源可以保證未來兩到三年的發展。”

有時候，穩健的另一層含義就是保守，這也是多年貼在萬科身上的標簽，但祝九勝說，萬科不會追高，但肯定也不會過分地保守。這種說法不只針對企業對外的開疆拓土，還在于內部的合作積極性。

目前，萬科的業務體系由南方區域、上海區域、北方區域、中西部區域、西北區域、物業等六個BG（事業群）和印力商業、物流、長租公寓、海外 、冰雪、梅沙教育、企業服務、食品等八個BU（Business Unit，事業部）組成。

祝九勝認為，不同的BG和BU之間在理論上有很強的協同效應，但協同，有順人性的一面，也有反人性的一面。“俗話講‘親兄弟明算賬’，萬科的原則是先把自己能力提升上去，再要求跟別人協同。一個大集團里，如果整體效果最好，一定不能以個別BG、BU的優秀表現為出發點，協同既是一種機制，又是一種藝術，就像一個家長會不會當家一樣。”

下半年，在外部環境不確定性增強和監管融資風險變高的情況下，這位地產行業的“老大哥”能否在調整好隊伍后，更靈活地應對市場？外界始終保持期待。