萬科半年報：物業(yè)服務恐被碧桂園反超，泊寓上半年新開業(yè) 1.89 萬間

8月27日晚間，萬科發(fā)布2020年半年報，財報顯示：2020 年上半年，萬科實現營業(yè)收入 1463.5 億元，同比增長 5.1%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.1億元，同比增長5.6%；房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的結算毛利率為 24.1%，較 2019 年同期下降 4.2 個百分點。

2020 年上半年，萬科實現銷售金額 3204.8 億元，合同銷售面積 2077.0 萬平方米，同比分別下降4.0%和3.4%。

總的來說，在其他中小房企“叫苦連天”之際，“老大哥”萬科交出了一份令人滿意的答卷。

截至8月28日午間收盤，萬科股價漲幅達2.08%，市值達3096億元。

截至目前，房地產四大巨頭只有中國恒大還沒有公布2020年半年報。

從營收規(guī)模來看，碧桂園位居第一，合同銷售金額達1849.6億元，較萬科高出近400億元，較融創(chuàng)中國高出1000多億元。

從歸母凈利潤來看，萬科、碧桂園和融創(chuàng)中國三家房企差距不大，均超過100億元。

從合同銷售金額來看，萬科以3204.8億元的銷售金額躍居第一，較碧桂園和融創(chuàng)中國分為高出500多億和1200多億元。

從業(yè)務構成來看，上半年，萬科來自房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的營業(yè)收入為 1381.4 億元，占比 94.4%；來自物業(yè)服務的營業(yè)收入為 67.0 億元，占比 4.6%。

圖：萬科2020年上半年營業(yè)收入構成（來源：萬科半年報）

物業(yè)服務板塊，上半年，萬科物業(yè)實現營業(yè)收入 67.0 億元，同比增長 26.8%，其中 55%來自于萬科以外的項目。

截至6月底，萬科物業(yè)累計簽約建筑面積 6.8 億平方米，已經接管面積 5.2 億平方米。上半年，萬科物業(yè)新簽約建筑面積 0.53 億平方米。

而萬科物業(yè)最強勁的競爭對手碧桂園服務上半年的營業(yè)收入為62.71億，同比增長78.4%。目前兩家公司的營收規(guī)模基本持平，但碧桂園服務的營收增速遠超萬科物業(yè)。而在2019年，萬科物業(yè)的營收較碧桂園服務高出30億元。

上半年，萬科物業(yè)的合同管理面積和在管面積分別新增0.4億平方米和0.7億平方米，而碧桂園服務除“三供一業(yè)”業(yè)務外的合同管理面積和在管面積分別新增0.61億平方米和0.43億平方米。

可見，萬科物業(yè)上半年的營收依然超過碧桂園服務，但營收差距已經進一步縮減，碧桂園服務有望年底反超萬科物業(yè)。截至目前，房企top四巨頭“恒融碧萬”只有萬科物業(yè)暫時還沒有上市計劃，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務近期均對外宣布分拆物管業(yè)務在港上市的計劃。

長租公寓板塊，截至2020年6月底，萬科在 33 個城市累計開業(yè)泊寓 12.73 萬間，其中上半年新增開業(yè) 1.89 萬間，此外，規(guī)劃和在建中泊寓尚有5.77 萬間。

同時，萬科首次在財報中披露長租公寓板塊的收入情況：上半年萬科租賃住宅業(yè)務營業(yè)收入 10.5 億元。

除了萬科，龍湖集團也是目前為數不多堅持布局長租公寓的房企。

截至6月底，龍湖冠寓已開業(yè)7.9萬間，上半年新增開業(yè)4000間。

今年初，龍湖集團CEO邵明曉曾表示龍湖冠寓2020年將新開2.5萬間，總數達10萬間。彼時，邵明曉稱，冠寓今年完成10萬間的開業(yè)及20億的收入應該是沒有問題。

而在龍湖2020年中期業(yè)績發(fā)布會上，龍湖管理層透露長租公寓業(yè)務今年實現了微盈利。

截至2020年6月30日，萬科集團共有在冊員工約13.34萬人，較去年底新增1950人。

上半年，萬科計提職工薪酬福利合計71.3億元，粗略計算，上半年萬科每個員工的月薪約為8900元。

僅從員工數量上來看，萬科目前的員工人數已經與中國恒大不相上下，遠超碧桂園。

那么，萬科13.34萬名員工主要分布在哪些部門？

財報顯示，萬科房地產開發(fā)系統(tǒng)共有員工約1.74萬人，物業(yè)服務系統(tǒng)共有員工約10.4萬人，其他系統(tǒng)共有員工1.18萬人。其中，物業(yè)服務系統(tǒng)的學歷相對最低，本科及以上學歷僅占12.9%，而在房地產開發(fā)系統(tǒng)和其他系統(tǒng)，這一數字分別為77.9%和54.3%。

值得關注的是，上半年，萬科物業(yè)服務系統(tǒng)中保安人員編制已經劃歸聯(lián)營公司深圳市萬御安防服務科技有限公司，扣除劃轉的保安人數后，物業(yè)服務系統(tǒng)共有員工約6.18萬人。