中期業績報告發布后第二天，融創中國的股價還是不太好看。截至8月27日收盤，公司每股報價33.15港元，降幅達3.06%，市盈率5.26，市值僅為1545億港元。

在8月26日的中期業績會上，也有投資者詢問股價問題，一名參與業績會的投資者在雪球上回憶，當時融創中國董事局主席孫宏斌的語氣聽起來有些“激動”，他直言“市場經常愚蠢很正常，不過價格最終會反映企業價值”。

盡管孫宏斌總說自己不太關心股價，但他總強調的是，融創中國被低估了。2020年，是公司上市10周年，老孫對現有的成績表示特別滿意。從天津起步的融創，用十年時間實現了合同銷售額增長77倍、收入增長35倍、核心凈利潤增長17倍。

財報顯示，上半年融創集團連同其合營公司及聯營公司實現合同銷售金額約1952.7億元，業績同比下降8.8%，位列行業第五。上半年業績下降的原因不用贅述，與許多同行一樣，是遭了疫情的罪。但盡管如此，孫宏斌卻覺得，今年是融創“最從容的一年”。

控制拿地節奏，調整融資結構，昔日的“并購王“開始主動轉變。

01 6000億銷售目標如何完成？

與往年有些不同，孫宏斌與行政總裁汪孟德、首席財務官高曦，三位高層相隔三地參會，在線解答投資者的疑問。有參會的投資者透露，孫宏斌當天在昆明，而汪孟德在北京。

據AI財經社此前了解，自去年11月，孫宏斌斥資153億元從云南城投集團手中收購環球世紀及時代環球各51%股權后，此后大半年的時間里，老孫幾乎都泡在了云南，頻繁與地方政府示好。

一番密集社交過后，效果還不錯。這半年來，融創與大理州、騰沖市、昆明石林縣等各地簽訂了合作的框架協議，計劃加強城市產業融合共建。以雪世界、融創茂、酒店、主題樂園及會議會展為核心的產業集群即將在全國多個城市建立起來。

建設的前提是要持續投入，投入的前提是要非常有錢。而上半年融創的業績受疫情影響較大，供貨安排放緩，直到5月份，公司單月的業績增速才首次回正。按照全年銷售目標6000億元計算，上半年的業績完成率僅有32.5%。

今年下半年，還有剩余約4047億元的銷售任務在等著融創。貝殼研究院分析，較2019年下半年實際完成增加18%，預計融創下半年可售貨值約6200億元，其中76%位于一、二線城市。也就是說，只有去化率達到65%以上，融創才有可能完成全年目標。

對融創而言，這里有機會，亦有挑戰。

數據顯示，2020年二季度，一線城市商品住宅成交面積同比下滑17.97%，二線同比下跌3.57%，三四線同比下跌19.81%。諸葛找房數據研究中心表示，“在行業環境越發嚴峻疊加疫情影響下，一二線熱點城市由于本身基本面完善需求更為堅挺，而三四線城市在前幾年需求透支嚴重，在遭遇黑天鵝事件后很難恢復到往期水平。”

目前，融創基本形成了一、二線及強三線城市的全國化布局，將全國劃分為七大區進行管理。而且2020年8月6日，融創服務正式向聯交所遞交上市申請。貝殼研究院認為，多業態發展、物業拆分上市等均可助力融創增強整體抗風險能力，豐富其評估維度，亦可在資本市場得到更多的關注。

但關于負債和融資成本還是一線房企必須直面的難題。近兩年，融創一直通過調整負債結、降低融資成本、降低杠桿來穩定公司整體的負債情況。

汪孟德在投資人會議上表示，降低杠桿率是公司未來三年里最重要的措施，年底時要將凈負債率降至120%，進而在2021年降至100%以下。

02 孫宏斌看好下半年機會

8月20日，住房城鄉建設部和中央人民銀行召開會議，與各房企代表討論資金監測和融資管理規則。按照市場傳言，監管部門設置了“三道紅線”，根據房企的財務狀況，按照踩線的條數不同，從多到少分成“紅-橙-黃-綠”四檔進行管理，每降一檔，企業有息負債規模增速閾值的上限增加5%。

億翰智庫結合融創今年中期的財務數據，計算了上述三道紅線指標的情況：剔除預收款后，融創的資產負債率約為62.1%，低于假定標準70%的閾值標準；至2020年中，融創的凈負債率約為149%，超過100%的閾值標準；現金短債比約為0.9倍，低于1倍的標準。按照規定，融創的有息負債規模年增速不得增加。

貝殼研究院分析指出，“融資新規”對高負債率的融創影響較大，公司需要在資本結構優化與降低負債水平方面做出更多動作。“截至上半年，融創持有現金852.3億元（不含受限制現金），雖然短期償債能力有提升，但資金流動性仍具有一定的風險。”

對于公司目前的經營狀態，融創員工的直觀感受是錢緊了，“以前能報銷的項目今年都變少了。”財報顯示，上半年融創的行政開支為36.9億元，比去年同期減少了9.5%。融創解釋稱，行政開支的減少主要由于公司更加注重精細化管理，實施一系列降費提效的措施，同時受新冠肺炎疫情的影響， 員工差旅及其他日常費用減少所致。

總之，為了釋放經營現金流補充流動性，融創不僅對內控制行政開支，對外也開啟一系列資本挪移的動作。

除了加強融資，融創還賣掉了金科股份24.36%的股票，拿到27.41億元的收益。即便看到土地市場持續升溫，深圳、杭州、南京、北京等熱點城市高價地塊不斷出現，成交額快速攀升，但融創都保持了相對冷靜，只少量補充土地。截至上半年，融創新增土地計容面積約1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比大幅減少64%。

孫宏斌坦言，上半年不是很好的拿地機會，“現在是土地市場風險最大的時候，開發商手中有錢，老百姓手中沒錢，土地拍的貴，房價壓力挺大的。”對于融創來說，實在經不起拿錯土地的代價了。

業績會上，孫宏斌一如既往地給投資者樹立信心。股東們盡管知道，這些年為了培育文旅市場，融創沉淀了很多回報率低的資產，但不少人仍然相信孫宏斌的決策方向。

對于孫宏斌來說，他需要用穩健的財務報表，打消資本市場的疑慮，這不只是對得起股民的信任，更是給上市10年的融創交一份優質的答卷。