“洋房之父”金科栽在了洋房上

10棟洋房地基下沉 將拆除重建

公開資料顯示，2018年5月底，金科與聯(lián)發(fā)以6000元/平方米的樓面價、20.66億元的總價，拿下南岸區(qū)茶園一宗245.97畝的住宅用地，這就是后來的金科聯(lián)發(fā)東悅府。天眼查數(shù)據(jù)顯示，該項目的開發(fā)商金江聯(lián)分別由重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、聯(lián)發(fā)集團(tuán)重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各持股50%。

▲東悅府項目整體分布圖，紅框內(nèi)為返工重建的10棟洋房

據(jù)南岸區(qū)宣傳部官方微博“南岸微發(fā)布”今年7月30日發(fā)布的消息，今年3月7日，行業(yè)主管部門重慶經(jīng)開區(qū)建管局在疫情復(fù)工復(fù)產(chǎn)巡查中，發(fā)現(xiàn)東悅府項目內(nèi)某地塊洋房出現(xiàn)沉降現(xiàn)象，立即下發(fā)整改通知書，公司隨即響應(yīng)并停工。3月25日，金江聯(lián)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測和監(jiān)測。

不過，3月份發(fā)現(xiàn)的沉降，金江聯(lián)并未對外發(fā)布消息，項目業(yè)主毫不知情，一期洋房業(yè)主郭萍（化名）對中新經(jīng)緯（微信號：jwview）稱，在今年5、6月份，她路過該項目，看到工人正在給墻體貼外磚。直到7月中旬，部分業(yè)主才得到消息，一部分洋房出現(xiàn)嚴(yán)重的墻體開裂、地面沉降。根據(jù)業(yè)主提供的圖片和視頻，項目的主體框架存在多處橫向和縱向的裂痕，有些裂痕從上到下、貫穿了整棟樓，個別裂縫的寬度甚至能容下一根手指。

▲東悅府洋房項目墻體開裂

之后，業(yè)主們開始反映項目存在的問題。在重慶網(wǎng)絡(luò)問政平臺，最早關(guān)于東悅府的投訴是在7月14日，當(dāng)時有網(wǎng)友反映，洋房項目“基礎(chǔ)出現(xiàn)異常沉降，部分樓棟產(chǎn)生裂縫。售房部置業(yè)顧問對業(yè)主質(zhì)詢均回復(fù)不知情，刻意隱瞞。請建委加強(qiáng)監(jiān)督，敦促開發(fā)商妥善處理基礎(chǔ)問題，并向業(yè)主公開詳細(xì)的處理措施。”

業(yè)主們將拍下的圖片、視頻發(fā)布到朋友圈、微博及短視頻平臺，逐漸引起了更多業(yè)主和網(wǎng)友的注意。一期洋房業(yè)主劉湘（化名）說：“事情根本不像金科說的那樣，是主動承擔(dān)責(zé)任，都是業(yè)主不斷投訴、反映，他們才不得已給出回應(yīng)。”

根據(jù)南岸微發(fā)布的上述消息，檢測機(jī)構(gòu)在7月18日就已經(jīng)得出結(jié)果，“樓棟基礎(chǔ)處于持續(xù)下沉狀態(tài)，沉降未達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)，房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)裂縫及部分指標(biāo)超規(guī)范要求。”消息還稱，“項目負(fù)責(zé)人介紹，‘該地塊原為高填方區(qū)，加上頻繁降雨，造成地基加速沉降。不管什么原因，公司本著群眾利益至上、不損害業(yè)主利益的原則和前提，返工重建，確保交付業(yè)主合格的產(chǎn)品。’”

中新經(jīng)緯注意到，金江聯(lián)至今也沒有對外發(fā)布哪些洋房出了問題，哪些需要返工重建。郭萍稱，業(yè)主從開發(fā)商那里得到的消息是，共有10棟洋房將返工重建，包括一期的第4-第8棟，二期的第3-第5棟，三期的第1、第2棟。

退房損失更大 只能繼續(xù)履約？

▲金江聯(lián)向業(yè)主寄送的《致歉告知書》

8月4日，金江聯(lián)向涉及到返工重建洋房的部分業(yè)主發(fā)去了《致歉告知書》，稱業(yè)主所購房屋擬于近期返工重建，并將基礎(chǔ)形式調(diào)整為樁基礎(chǔ)，預(yù)計2021年年內(nèi)交房。

金江聯(lián)在《致歉告知書》中給出了兩種解決方案。一是，如業(yè)主選擇繼續(xù)履行合同，開發(fā)商將與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，若逾期交付，開發(fā)商將依照購房合同約定，按已付房款的0.01%/日向業(yè)主支付逾期交房違約金；二是，如業(yè)主不繼續(xù)履行合同，可選擇退房，開發(fā)商將與業(yè)主簽訂解除協(xié)議，按購房合同約定退還業(yè)主已付房價款及利息（按銀行同期貸款利率計算），并支付已付房價款1%的違約金。

根據(jù)業(yè)主提供的購房合同，金江聯(lián)提出的上述兩種解決方案，是按照業(yè)主與金江聯(lián)當(dāng)初簽署的購房合同執(zhí)行的。北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為，購房合同中提到的“已付房價款”指的是所有支付給開發(fā)商的款項，包括首付款和已經(jīng)放貸的銀行貸款。

以東悅府一期一套套內(nèi)面積約102平方米、單價約14000元/平方米的洋房為例，其總房款為142.8萬元。如果選擇繼續(xù)履約，按照延期365天、已付房價款的0.01%/日計算，業(yè)主可以獲得52122元的賠償。

不過，按照當(dāng)前的賠償方案，那些想要退房的業(yè)主，他們的損失可能相對較大。仍以上述案例為例，按照當(dāng)前一年期LPR3.85%、開發(fā)商賠償1年利息計算，業(yè)主可以拿到54978元利息，加上1%的違約金，共計約69258元。

對于貸款買房的業(yè)主來說，他們的房貸利率（商業(yè)性住房貸款的利率多在5%-6%之間）明顯高于短期貸款利率，加上主流的等額本息還款方式，前期每月償還的貸款中，償還的利息也高于本金。如果業(yè)主選擇退房，可能會付出數(shù)目不小的利息成本。

更重要的是，劉湘稱，這一年多來，重慶的房價還在不斷上漲，同品質(zhì)的洋房價格要比去年高出1000-2000元/平方米，再購置套內(nèi)100平米的住宅，就要多支出至少10萬元。另外，一些業(yè)主還可能喪失首套房的購房資格，首付比例會提高。

王佳紅指出，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商賠償貸款利息和房屋價格上漲的損失。貸款利息的損失是購房人實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的損失，應(yīng)該予以支持，房屋價格上漲的利益屬于購房人購買房屋后可以獲得的利益，應(yīng)該予以賠償。如果房管部門或者銀行主管部門同意為購房人消除購房記錄、貸款記錄，并且需要開發(fā)商配合的話，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商配合。

連鎖反應(yīng)發(fā)酵 其他樓棟業(yè)主要求退房

除了返工重建的10棟洋房，樓盤其他業(yè)主也對金江聯(lián)提出質(zhì)疑。

東悅府一期高層住宅業(yè)主孫林（化名）稱，一期8棟洋房出事后，他們很擔(dān)心高層住宅的地基，要求開發(fā)商對項目所有樓棟進(jìn)行檢測。根據(jù)業(yè)主拍攝的視頻資料，金江聯(lián)相關(guān)人士近日對前去討要說法的業(yè)主回應(yīng)稱，正在對高層住宅和非重建洋房進(jìn)行檢測，并會將檢測報告進(jìn)行公示。

孫林指出，項目一期將于9月底交付，但由于高層住宅與洋房是連在一起的，洋房的重新修建，必定會對高層住戶產(chǎn)生影響，希望高層住宅也延期交付。但該提議并未得到開發(fā)商的回應(yīng)。

王佳紅認(rèn)為，整個小區(qū)是一個整體，洋房的重建會導(dǎo)致其他樓棟的業(yè)主無法正常和安全居住，相關(guān)配套也不完善，不具備交付條件。因此，同小區(qū)其他樓棟的業(yè)主有權(quán)要求延期交房，并讓開發(fā)商支付延期交房的違約金。

另有最近幾個月剛購置東悅府項目的業(yè)主反映，開發(fā)商在3月份就發(fā)現(xiàn)一期、二期部分洋房出現(xiàn)問題，一直沒有對外公布消息，仍向他們出售房源。雖然他們購置的房屋不涉及返工重建，但仍有上當(dāng)?shù)母杏X，希望金江聯(lián)能夠退房。