債務危機會成為壓垮這家千億房企的稻草嗎？

疫情似一面鏡子，照出了上市房企的真正實力。

7月中旬，泰禾集團披露2020年半年報業績預報，歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損14.6億元至18.6億元，同比下降193.54%至219.16%。而2019年同期，該公司盈利15.6億元。

罪魁禍首，當然是疫情。

對于虧損原因，泰禾集團稱，2020年上半年受疫情和公司房地產開發項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較2019年同期大幅下降；在投資收益方面，上半年該部分業務較2019年同期大幅減少，2020年上半年投資收益主要是由公司持有的合營企業和聯營企業投資收益按權益法確認的投資收益，金額較小。另外，上半年公司對已到期尚未還款的借款計提預計負債約為7.25億元，較2019年同期增加營業外支出約6.8億元，由于上述因素疊加，泰禾非經常性損益影響約-5.78億元。

事實上，在姍姍來遲的2019年的審計報告中，大華會計師事務所就對泰禾集團出具的審計意見類型為“帶持續經營重大不確定性段落的無保留意見”。

截至6月中旬年報披露日，泰禾集團存在235.58億元到期未歸還借款，并且公司因子公司未履行還款義務而被列入被執行人，這對公司的持續經營能力構成重大挑戰。

泰禾集團是一家從事住宅地產和商業地產開發的大型知名上市公司（股票代碼000732）。公司創建于1996年，2010年成功借殼上市，是當年國內唯一上市的地產企業。公司主營高端住宅地產，以泰禾“院子”、“大院”系列為核心品牌。

截至2020年7月22日，泰禾集團的市值為137.9億元，在A股120多家上市地產中，排名第39位；2019年底的資產負債率為84.9%，位列第10名；凈負債率為248.33%，位列第4名，其負債情況不容樂觀。

曾經斬獲千億銷售佳績，并擁有“亞洲十大超級豪宅”榮譽的老字號房企泰禾集團，最近走到了生死存亡的關鍵節點。

近日，公司收到了深交所針對年報的問詢函。在回復中，泰禾集團暴露了自己驚人的債務規模。截至7月7日，公司已到期尚未還款金額270.65億元，年內到期債務達555.11億元，占歸屬于母公司凈資產的137.38%。

也就是說，公司即便拿出所有的凈資產，都不夠還債的。而在2020年Q1的合并資產負債表上，泰禾集團的貨幣資金余額僅為55.53億元，對還債來說連零頭都不夠，而在2019年底的貨幣資金余額為131.9億元。

債務來源方面，根據披露，555.11億元的到期總債務中，公司債年內到期80.58億元；信托公司貸款年內到期258.92億元；資產管理公司年內到期137.66億元；其他非銀行貸款年內到期9.39億元；銀行貸款年內到期68.56億元。

可見，泰禾集團在過去非常受歡迎，包括信托、銀行、資管公司等金融機構都不遺余力地為其提供大額資金。

而如今，墻倒眾人推，泰禾集團的信用被不斷降級，東方金誠將其主體信用等級由AA+調降至AA-，評價展望被調整為負面，沒有金融機構再愿意借錢給泰禾。

靠大規模舉債經營，在房地產市場叱咤風云、一路闖過來的泰禾集團，怎么也不會料到，2020年的這場疫情會讓其現金流斷裂、走到生死存亡的關頭。

要知道，泰禾集團曾在2017年入榜“中國地產15強”。如今，時移世易，何以淪落至此？

2014年至2017年，可以說是泰禾集團的黃金時期。據公開資料，2014-2016年這三年間，泰禾集團實控人黃其森花了500多億元買地，這個數字已經超過了泰禾集團同期三年的總營收，可謂是大手筆。泰禾也因此屢次問鼎地王寶座，就算是那些溢價率超高的地塊，黃其森也是不惜成本，堅決拿下。需要指出的是，泰禾集團的拿地成本基本都是通過借債而來。

重點來了，借債買地，自然是要賺回來的。高價拿地，打造高端別墅豪宅，最后以上千萬的高價賣出去，泰禾集團就是這樣賺錢的。

2017年泰禾集團憑借1010億元的銷售佳績，上榜中國地產15強，晉級 “千億房企”軍團。泰禾地產院子系旗下項目屢獲“亞洲十大超級豪宅”殊榮。

成也“豪宅”，敗也“豪宅”。

正是因為豪宅在疫情來襲的時候比普通住宅的流動性更差，才導致泰禾集團在2020年上半年“無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入”，現金流將近枯竭。

從資產負債表恒等式，我們也能想到對于到期巨額債務的處理方式，不外乎兩種：一是降低負債規模，二是增加所有者權益。

這話說得太過深奧，我們翻譯一下，就是債務人向債權人求饒，說你豁免一部分債務吧，或者降低利率吧，或者展期吧，這就叫債務重組；或者向外界去找股東，來給我投資，我讓出一部分股權，這就是引入戰略投資者，好聽的名字叫“白衣騎士”。

泰禾集團目前對于到期債務的處理方式即是如此，在和債權人磋商債務重組的時候，欲通過引入戰略投資者來化解財務風險。

為積極穩妥地化解公司債務風險，改善公司業務經營，泰禾集團已聘請財務顧問、律師等專業機構開展債務重組工作，協助公司梳理并評估不同各類選項并制定一項債務重組方案。公司相信這將實現公司長遠價值，最大程度保證所有債權人的利益。公司和財務顧問將積極與所有債權人溝通相關方案及工作進展。公司希望所有債權人能支持和配合公司，盡快完成債務重組工作，實現共贏。

截至目前，泰禾集團對債務重組的具體方案還沒有進行公示。

那么，引入戰略投資者，工作進展如何呢？

泰禾集團是在今年5月宣布引入戰略投資者的。5月13日晚間，泰禾集團發布公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更。

在福建省有關方面的斡旋下，廈門國貿一度成為最接近泰禾的“戰投”伙伴。去年廈門國貿的營收規模超過2000億元，主營業務包含房地產，與泰禾有業務上的契合度。但因忌憚于泰禾龐大的債務規模，這家世界500強企業最終選擇放棄。

廈門建發、中鐵建、保利等企業也與泰禾有過接觸，但最終協商未果。雖然看中泰禾的產品力和區域布局，但泰禾的債務規模過于龐大，資產質量相對不佳，成為這些企業放棄的重要原因。另一方面，上述“國字頭”企業也存在決策周期過長的問題，無法滿足泰禾對合作者的迫切要求。

另外，也有不少企業試圖尋求項目層面的收購，但這并不符合泰禾現階段的策略。

相比之下，萬科是最晚被曝出的洽談者，卻最有可能成為泰禾的新股東。雙方的談判還在進行中，在某些細節條款上，雙方還在探討；且從泰禾管理層的態度來看，似乎對萬科頗為中意。

目前來看，泰禾的資產情況，仍然對萬科有著較大吸引力。一方面，對于萬科以剛需為主的產品戰略來說，泰禾的高端精品戰略，是對萬科產品線的有益補充；另一方面，截至2019年底，泰禾的土儲達到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元，且主要分布在核心一二線城市，這同樣能與萬科形成互補。

泰禾與萬科均為中城聯盟成員，雙方管理層有一定的淵源。據悉，從雙方管理層的態度來看，對彼此的價值觀頗為認同。

對任何一家有規模訴求的房企來說， 近4000億元的土儲資產都是不小的誘惑。但蜜糖還是砒霜，將在很大程度上取決于“白衣騎士”的能力和意愿，目前來看，有能力拿下泰禾的企業并不多，這也令此次引戰工作變得簡單。情勢迫切，中國房地產史上最大的一宗并購案能否在近期發生，將很快見分曉。

泰禾集團因巨額債務無奈引“戰投”，只是房地產市場的一個縮影。

疫情來襲，房地產行業加速洗牌，無數的中小房企在垂死掙扎。

上半年，人民法院公告網顯示的今年破產房地產企業數量已達231家。2018年上半年，這一數字為177家。雖然2020年上半年這個數字與2019年同期持平，但這才是個開始。

隨著疫情加速行業洗牌，中小房企“求生欲”迸發出來。

試圖引入“戰投”續命的并非泰禾一家。今年以來，包括弘陽集團、協信地產、陽光股份、福晟國際、新華聯等六家房企，均透露了引入“戰投”的計劃或意向，以望重生。

前期一些高速擴張發展崛起的房企，在市場環境惡劣的情況下，回款成為難題，償債壓力加大，融資渠道收緊，資金鏈面臨斷裂風險，因此可能會有越來越多的房企為了生存，加入到引入“戰投”的大軍中。

今年一季度，新華聯的營收同比下滑61.1%，少回籠資金60億元，凈利潤由盈轉虧，虧損3.3億元。但同期，其貨幣資金約35.9億元，但公司一年內需要償還的有息負債約為75.76億元，現金短債比約為0.47，遠不足以覆蓋短期有息負債。

洗牌加速下，房企的并購也會隨之增多，自身經濟實力雄厚的規模房企將迎來一個并購的窗口期。“大魚吃大魚”的時代加速來臨。

我們預測，2020年房企并購現象將會更加頻繁和密集，行業集中度將會進一步提升。