地產洗牌大幕拉開，多家房企擬引戰投自救

起于杠桿，倒于杠桿。2020年，因深陷債務泥潭，多家房企不惜易主，要引入戰投救場，泰禾集團(000732.SZ)、協信地產、新華聯(000620.SZ)……呼救名單越來越長，危機也已不再“獨寵”小房企。

第一財經獲悉，因即期有息負債償付存在風險，泰禾正密集接觸戰投，潛在對象為福建一家國有企業；協信地產繼公布戰投細節后，近期挖來新力控股（02103.HK）副總裁佘潤延，擔任總裁一職。

從踏入地產洪流，到控制權風雨飄搖，這批陷入危局的企業都曾野心勃勃，但也在調控政策和融資收緊時，遭到高杠桿擴張的“反噬”。

“這一輪危機的主要根源還是現金流問題。部分前期依靠高杠桿規模化發展的企業，在市場放緩或下行環境下，融資渠道和規模緊縮而項目去化、回款變慢，資金鏈就變得非常脆弱。”中指研究院分析師告訴記者。

多家房企呼救求生

新冠肺炎疫情沖擊下，年內已有至少六家房企擬引入戰投，以期自救。

最引行業注目的，莫過于“明星房企”泰禾的引戰事宜。不久前，泰禾發布公告稱，控股股東正在籌劃引入戰略投資者，相關交易可能導致公司控制權變更；泰禾透露，擬引入戰投的主要經營業務包含房地產業務。

此前，因泰禾無法與債權人就貸款還款計劃或展期事項達成一致，該公司多筆債務逾期。據泰禾披露，目前公司實質性逾期債務金額合計20.17億元，截至目前被凍結銀行資金1573萬元。

“由于受到新冠肺炎疫情的影響，公司今年1月底以來的銷售及回款受到較大影響，導致償債能力在短時間內受到較大的影響。”泰禾解釋稱。

因疫情“導火索”陷入危局的不只泰禾。

3月6日，新華聯控股規模10億的“15新華聯控MTN001”債券未按期足額兌付本息，構成實質性違約。目前，該公司境內外存續債券共有11只，總額102.5億元，其中48.6億元債券將于年內到期或回售。

新華聯坦言，疫情之下，公司文化旅游、商業零售、景區景點等業務遭受重創，1~2月減少經營回款超過60億元，加之民營企業融資難、發債難，償付貸款和債券導致流動資金極為緊張。

為緩解危機，新華聯同樣擬引入戰投，不排除公司控制權變更的可能性，并委托中金公司作為財務顧問。“希望中金能為新華聯盡快引入實力雄厚的戰投，特別是引進央企或國企投資者。”該集團董事長傅軍稱。

這只是當下地產行業洗牌的冰山一角。除上述企業外，今年以來，包括京漢股份(000615.SZ)、協信地產、陽光股份(000608.SZ)、福晟國際(00627.HK)等六家房企，擬籌劃或正在進行引入戰投事宜，以期重生。

錯判市場周期之痛

壓倒這些房企的，并非只是疫情。實際上，激進加杠桿的粗放發展模式早已為其埋下安全隱患，泰禾、新華聯、協信等房企無一例外。

以泰禾為例，該公司2020年到期的有息負債金額為540.43億元，其中銀行貸款僅占比12.46%，非銀行貸款占比超過七成；截至一季度末，泰禾貨幣資金合計55.53億元，包括受限貨幣資金13.8億元。

反觀其他，截至2019年年末，新華聯文旅總負債433.44億元，凈負債率224.28%；而據協信地產債券半年報，截至2019年6月底，公司總負債金額約649.3億元，一年內到期的非流動負債76.44億元，賬上貨幣資金43.77億元。

過去數年，房地產行業吸金無數，在“買地就賺錢”的誘惑下，眾多房企瘋狂加杠桿擴張，以期在時代紅利中分一杯羹。但在地產行業，并非每個加杠桿的房企都會折戟，諸多頭部房企都經歷過負債高企的歲月。

“近期房企危機的關鍵因素，是錯誤預判市場形勢，對自身業務投入產出的回報周期沒有相對客觀的衡量。”合碩機構首席分析師郭毅認為，一些企業前期投資比較重，但后期回報速度慢，引發現金流危機。

“部分依靠長周期回報的物業經營性企業，如果沒有足夠的銷售回款支持，前期現金流壓力一般比較大，尤其近期疫情的短期影響，往往雪上加霜。”中指研究院分析師認為。

譬如鐘情文旅的新華聯，在此項業務上大手筆投入，卻未能及時獲得相應回報。據該公司2019年中期數據，文旅項目預計總投入超過502億元，但期內新華聯仍在靠房開賺錢，文旅收入僅錄得12.95億元。

當地產處于上升通道時，粗放發展的隱患會被源源不斷的現金流入掩蓋，一旦行業發展速度整體放緩，地產調控、融資環境持續收緊，高杠桿便成為隨時會被引爆的雷。

此輪調控周期中，“房住不炒”的原則一直未被撼動，自2016年限制公司債用于前端拿地后，房企融資環境也日益收緊。據CRIC數據，去年80家房企平均融資成本7.47%，為近五年最高，50強以后的房企融資壓力更大。

“在結構性去杠桿的宏觀環境下，嚴控資金違規流入地產，當整個市場進入供求平衡甚至供大于求的局面，如果企業打造的產品不能適應市場需求，必然會存在很多問題。”有業內人士表示。

據人民法院公告網公告，過去一年，宣告破產的房地產相關企業數量已多達525家。如今，行業洗牌大潮已沖擊到規模房企，“大魚吃大魚”的時代加速來臨。

新主能否救場？

在地產行業，引入戰投自救不乏先例。中交入主綠城、中國平安成為碧桂園第二大股東、華夏幸福引入平安集團度過危機，這些房企均于戰投方進入后壓力暫緩，輕裝上陣。

“戰投多為資金相對充裕的金融機構或大型央企國企，短期內一般能緩解資金困境。”據業內人士透露，但難點在于雙方在短期回報和長期回報、規模與利潤的平衡點上會有不同訴求。

郭毅也認為，企業引入戰投要看創始人的可妥協程度，企業需要多大資金支持，自身資產是否足以吸引戰投興趣，綜合考慮資產結構、區域分布、估值程度、去化難度等因素，這些需要較長周期的博弈。

以泰禾為例，盡管財務狀況不佳，但泰禾股權結構較為簡單，且資產主要分布于一二線城市，包括以北京為中心的城市群、以上海為中心的城市群，還有廣深為中心的城市群等，可售貨值達4000億元。

“在公司資產流動性方面，存貨占總資產的比例超過65%以上，主要為地產開發項目，目前在售項目56個，其中預計銷售回款10億以上的22個項目集中分布在深圳、杭州、南京等一二線核心城市。”泰禾稱。

如果能成功引入戰投，補足泰禾在銷售和管理上的短板，盤活上述大量貨值，泰禾的基本面有望得以改善；且泰禾的A股上市平臺，對眾多地產企業來說，具有一定的吸引力。

相較于泰禾，已引CDL入股的協信地產，已重新活躍于市場。新引入的總裁佘潤延，是協信地產“老人”，曾在新力控股、協信地產、萬科工作，并于2012~2016年擔任協信地產副總裁、上海區域總經理，并分管投資業務。

除了佘潤延，藍光發展（600466.SH）營銷副總裁谷健也在5月18日正式加盟協信地產，擔任副總裁一職。谷健此前在藍光發展、融創中國（01918.HK）、旭輝控股（00884.HK）工作，一直從事營銷工作。

快速成立管理團隊之后，沉寂許久的協信地產也開始在土地市場拿地。5月14日，無錫土地市場上，協信地產13.25億元競得惠山區高力地塊，溢價率11.07%。這是協信地產今年以來首次在公開土地市場拿地。

“引入戰投后，長期來看，企業要實現穩健發展，主要還是要主動和科學的量入為出，把握好投資節奏和強度，將銷售回款和現金流放到戰略的位置上來，審慎樂觀地應對市場形勢變化。”業內人士認為。