萬科，當“活下去”闖進現實

撰文/ 田晏林

編輯/李霂軼

就在公布2019年業績的次日，萬科在A股、H股遭遇雙殺。截止3月18日下午收盤，萬科A股跌幅至6.44%，H股跌幅高達11.42%。

“看了他們的年報，收入尤其是利潤，都比行業中其他的公司差很多。”一位萬科投資者告訴AI財經社，在他的預期里，萬科2019年收入漲幅應該在25%～30%左右，利潤則最好上漲20%～25%。可事實卻是，這位地產“老大哥”的營業收入和營業利潤同比上漲幅度分別為23.59%和13.5%。

“他們可能還是太保守了吧。”該投資者介紹，當初購買萬科股票，就是看中其保守的風格，認為萬科相對很多高周轉的房企，在財務上更穩健。只是沒想到，2019年的業績竟跌出了他的預期。

為了做好疫情的防控，萬科沒有像往年一樣，在香港和大本營深圳分別舉辦新聞發布會，而是通過視頻直播和電話連線的形式，在線與媒體交流。3月17日晚間，萬科董事會主席郁亮、萬科總裁兼首席執行官祝九勝、董事王文金、董事張旭，新上任的執行副總裁兼財務負責人韓慧華，以及董事會秘書朱旭，一同戴著口罩出席2019年業績發布會。

雖然是頭部房企里第一家召開年度業績發布會的公司，但從萬科高層的發言內容上可以看出，大家準備得非常充分，似乎料到了媒體要問的方向。

股價變動、疫情影響、投資拿地、人事調整，還有一直備受關注的城中村改造和萬科多元化業務進展等，每個問題，郁亮都把回答人安排得明明白白。

“謝謝你的問題，讓我終于有機會拿下口罩來回答。”郁亮率先回應媒體。事實上，在萬科工作近30年，經歷過1998年的亞洲金融危機、2003年的非典危機和2008年次貸國際金融危機，他比其他高管更有應對危機的經驗。

郁亮介紹，萬科應對危機的秘籍就是提高自身免疫力，其中最關鍵的是要讓自己“手有余糧”。2019年財報顯示，萬科已經連續11年經營性現金流為正，年末持有貨幣資金達到1661.9億元，高于一年內到期的流動負債總和938.9億元。

盡管現金流充裕，但在疫情期間萬科也經受著層層考驗。祝九勝直言，“我們2～3月份的認購金額同比降低了510億。”雖然1月份搶了開門紅，銷售基本沒受到太多影響，但今年1月23日以后，萬科在湖北的樓盤，基本沒有新增的銷售。

更大的考驗還在后面。與以往相比，萬科今年開工已經晚了一個月。祝九勝預計，一季度將有1萬個客戶有交付延緩的可能性，全年的影響可能涉及到3.9萬戶。

銷售的減少、回款的降低，再加上防疫成本，以及為春節期間奮戰在抗疫一線的5.3萬名員工發放加班費，萬科并非感受不到現金流的寒意。“總體來看，會給未來1～2年的結算造成遠期壓力。”祝九勝坦言。

好在事業合伙人機制下的萬科是一家從高層到基層都極具危機感的企業。2018年的秋季例會上，萬科喊出的“活下去”口號，如今在郁亮看來，成為特別真實的存在。

郁亮時代的銷售增速

在剛剛過去的2019年，據克而瑞數據顯示，碧桂園、恒大全口徑銷售金額分別為7715.3億元和6080億元，而萬科則以6312.1億元的成績，連續四年蟬聯第二名。

對于這個排位，有接近萬科的人士表示，郁亮是不甘心的。但近兩年國家對房地產市場的調控，讓開發商賺錢變得困難。2019年，萬科銷售金額同比增速已下降至個位數，為3.9%。而2017年、2018年銷售額的同比增速分別是45.3%和14.5%。

一位曾在郁亮身邊工作的前萬科中層人士表示，2017年郁亮正式擔任董事會主席后，一直在走求穩路線。“他會把控銷售節奏，讓項目走得平穩。之前王總（王石）在的時候，萬科一天能賣十幾萬套房，但是郁亮上臺后，有刻意控制銷售的速度。”

在中國房地產市場，有不少企業對規模和利潤都有著極致的追求，很多開發商選擇了高周轉模式。可人們都知道高周轉帶來的高利潤，卻往往忽視其中潛藏的隱患：不停地拿地開發，讓項目高速運轉，任何一個環節但凡稍微停緩，后續的資金和交付都會快速面臨缺口，更別提那些因趕工造成的安全事故。無論是那種情況，企業都不愿看到。

更何況，董事長是做財務出身的郁亮，他對數字的嚴謹和風控意識，比任何人都強，不會把企業置于這種“極致”境地。

疫情期間，很多開發商通過線上售樓大幅降價，比如恒大推出“75”折的優惠活動，更將只要交2000元就能網上認購一套房源的廣告，灑遍全網。然而萬科卻沒有太大的動靜。一位北京萬科的置業顧問告訴AI財經社，“反正我們的項目目前沒有這種幾千塊錢就能認購房源的活動。”

在祝九勝看來，企業沒有權力單方面決定銷售價格，“定價”權在客戶手上。“從過往很多年的操作來說，集團不會對一線價格管理提出具體的干預。”

除了銷售增速下降外，2019年萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤增速為15.10%，相比2018年33.44%的增速，下降了近一半。祝九勝表示，從2012年提出了“城市配套服務商”開始，萬科不再以單一的業務、單一規模比拼作為追求，“我們找了一個指標回款率，更重視的是質量，要做到應收盡收，改善優化現金流的情況。”在他看來，毛利率的下降是一個長期趨勢，也不等于ROE的下降。

站在投資人的角度，企業對股東的回報，即現金分紅的能力，是他們判斷一家企業盈利水平和經營狀況的重要指標。2018年萬科每10股派送人民幣10.70元（含稅）現金股息。而在2019年度分紅派息的預案中，每10股派10.45元的現金股息。

對于派息方案的調整，朱旭表示，萬科自上市以來，累計分紅金額692億元，占其在資本市場的累計融資金額的2.67倍。“特別是遇到疫情這種不確定性的外部環境，我們希望能多保留一點現金在手應對不確定性。但綜合來看，分紅總額和上年都是一致的118.1億元，占現金比例的30%。”

換血再次拯救業績？

在媒體的13個問題中，郁亮參與回答的有5個。其中關于疫情對企業的影響和人事變動的調整均由他主動回應。很明顯，他對這兩個問題，做了充足準備。

問題是萬科主動拋出的。3月17日，就在年報公布的同時，萬科發布了一則人事任免公告。公告顯示。根據工作需要，執行董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人；公司執行董事張旭不再兼任公司執行副總裁、首席運營官。與此同時，聘任韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人，她也是目前高管團隊里唯一的一名80后。

一位在萬科總部工作過五年的離職員工表示，人事調整對萬科來說太必要了。“再不換血，萬科要研究的就不是‘活下去’的問題了，而是怎么活著。”據他在職時的觀察，換人并非因為員工工作效率低，或者工作積極性不強，而是原先架構體系不夠靈活。

在歷史的進程里，活得更好和活下去只有一步之遙。其實對萬科內部來說，像這樣的人事變動，他們已經習以為常。2019這一年，比這更頻繁、動作更大的調動還有很多。比如去年5月給南方區域更換區首，再比如這一年來，武漢、貴陽、深圳、廈門等城市總經理的頻繁換防。

這是萬科“大江大海”計劃的一部分。從2018年下半年開始，針對總部的最新一輪組織重建，郁亮提出采取集團公開競聘的方式選拔人才。

郁亮表示，“鼓勵優秀的將領去前線帶兵打仗”和“培養年輕接班人”是公司用人的唯二理念。

張旭加入萬科18年，八年前郁亮把他從武漢調到總部負責事業發展中心工作，同時負責海外業務的發展。據郁亮透露，物流業務正是在張旭手上孵化出來。而現在，萬科在疫情中看到了物流發展的機會，張旭要重回前線帶領這支隊伍。而1966年出生的王文金，在把財務的接力棒交給80后的韓慧華后，也將繼續從事復雜度更高、綜合性更強的管理角色。

去年5月，孫嘉從首席財務官一職，被調到南方區域擔任首席執行官，踐行的就是萬科第一條的用人策略。不過財報顯示，孫嘉到任后，南方區域并未見明顯好轉，年末仍以1274.23億元的銷售金額，在四大區域中墊底，業績貢獻率為20.2%。

祝九勝解釋道，從2014年開始，南方區域所處的城市，政府出讓土地時，較多是綜合性項目，而且這些城市的客戶需求也日趨多樣化。“這兩個因素決定了南方區域拿到的純住宅開發即售項目的比例是越來越少。他們是最早進入綜合住區的業務的，對全周期的經營能力要求很高。”

2019年，是萬科成立的第35年。在年底的內部年會上，郁亮拿出了自己13年前給季度例會制做的PPT。那一年，萬科剛剛招收完第一屆“新動力”，啟動專業化總部建設。那一年，郁亮在PPT上畫了一條斐波那契數列般的增長曲線，他大膽擬定，2008年銷售額一定要達到400億元。出乎意料的是，2007年，萬科銷售額首次突破500億元。

斐波那契數列，被公認為數學里能代表最有效增長的模型。然而，無論是以前的“新動力”，還是現在的“大江大海”，換血能否再一次拯救萬科的業績？

仍未豐收的多元化

在四年前的業績會上，郁亮曾表示，10年后萬科萬億江山的一半，都將來自新業務。如今，“十年之約”的進程快要走到一半，單從業績貢獻來看，新業務帶來的成效并不顯著。

2019年，萬科集團實現營業收入3678.9億元，而在全部營業收入中，來自房地產及相關業務的收入為3526.5 億元，占比高達95.9%；物業服務的營業收入為127億元，占比3.5%。可見，萬科除了主營業務之外，其他業務的營業收入，對公司貢獻較小。

這些貢獻小的業務包括了商業地產、物流、冰雪度假、海外、長租公寓以及教育。在接近萬科的人士看來，除了物流倉儲和商業地產開始有起色外，其它的多元化業務，進展并不順利。

以長租公寓為例，萬科的泊寓業務，2019年新增開業5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間。雖然規模在全國領先，但行業人士尚未找到可持續的盈利模式。

萬科董事會秘書朱旭坦言，目前長租公寓行業的發展確實存在客觀條件的限制。“第一從房屋來源來看，非住改租政策在大多數城市還沒有實施細則；第二從建造標準來看，仍在參照住宅的標準；第三如果是商改租產品的租戶，他們沒法享受民用水電的優惠，無形中提高了生活成本；而且，目前租賃住宅行業的稅負是比較重的。“

不過朱旭表示，萬科長期看好該業務的未來，“我們看到在中國存在2億人口的租住需求，這個市場的需求量是非常大的。我們目前還在爬坡期。”

去年，關于萬科城中村的改造——“萬村計劃”雖然被叫停，但年報顯示，報告期內城中村內的長租公寓新增開業3.5萬間。據了解，這些項目基本都在深圳，廣州、珠海、廈門也有少量分布。一位熟悉萬科的業內人士表示，如何安置村里的居民？后續租金若翻倍，誰有能力租賃？以及萬科如何給村民進行租金分紅等，這些尚未有定論。萬村計劃的改造，注定前路漫漫。

其實郁亮清楚，萬科轉型想要找到與房地產賺錢前景相當的行業沒有可能。因此整個2019年，他都圍繞“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”對萬科的戰術提出要求。

時至2020年，在疫情的危險度過之后，萬科能否如愿迎來它的新機遇？盡管郁亮說，農民是不會因為“預測”天氣的好或者不好而決定種不種地，要守住自己的“本分”，但如何把失去四年的房企龍頭寶座爭回來，在調整好各項人事后，萬科需要踏實地“種地”了。