別讓潘石屹“跑”了？SOHO中國賣身黑石背后的謀劃與無

©?資本深探原創(chuàng) ·作者 | 王舷歌

潘石屹在公眾面前總是一臉笑呵呵的樣子，但這種親和力并未給人帶來好感，尤其是在這次疫情中這位曾向哈佛大學捐贈1500萬美元的億萬富豪給武漢捐“0元”，這一消息直接上了熱搜。

而最近，潘石屹的熱度居高不下，還有很重要的一個原因是其掌舵的SOHO中國傳出賣身的消息。

據(jù)《路透》報道，美國私人股權(quán)投資公司Blackstone（黑石集團）提出以每股6元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元．報價較3月9日收市價2.98元/股高逾一倍。

受該消息影響，3月10日，SOHO中國股價直線拉升，收于4.1港元/股，漲幅達37.58%。

針對SOHO中國私有化消息，3月11日，SOHO中國發(fā)布回應公告稱，在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰(zhàn)略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。

如果SOHO中國成功賣身黑石，這意味著潘石屹從2016年下半年就開始的賣賣賣節(jié)奏得以延續(xù)，其清倉國內(nèi)資產(chǎn)動作更進一步。

事實上，早在去年10月，市場上就傳出消息稱SOHO中國擬售項目總價值為人民幣500億-600億，包含京滬兩地8個商業(yè)物業(yè)。而且首批交易已展開，接盤方正是黑石集團聯(lián)合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。而關于潘石屹“加速清空國內(nèi)資產(chǎn)”的傳聞亦是甚囂塵上。

當時潘石屹的回復是“千萬不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”

但照著如今的節(jié)奏，潘石屹是真的要“跑”了嗎？

潘石屹張欣夫婦

潘石屹的“謀劃”

無論潘石屹怎么“嘴硬”，他從2016年下半年開始清倉的事實已經(jīng)擺在了臺面上。

2016年7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀廣場；并在2016年8月17日中期業(yè)績發(fā)布會上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產(chǎn)項目。

后來，潘石屹便以84.93億元轉(zhuǎn)讓給給復星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，以50.08億元出售的凌空SOHO……

2017年潘石屹曾經(jīng)說過，SOHO中國有兩個項目永遠不能出售：“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

現(xiàn)在看來，潘石屹或許即將被“打臉”。

銀河SOHO

除了賣樓，其他資產(chǎn)也進入清倉狀態(tài)。

2019年9月30日，SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位。買家是We Park旗下的慧泊停車場投資（廣州）公司。

2019年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中國旗下共享辦公項目SOHO 3Q也被出售。據(jù)了解，SOHO 3Q已經(jīng)將旗下的11個項目打包賣給筑夢之星，已經(jīng)進入合同審批流程。而就在2018年，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q將拆分上市。

共享辦公項目SOHO 3Q

有意思的是，潘石屹一邊“清倉”國內(nèi)，一邊則加緊布局國外。

2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。

長子潘瑞也成立了Estates房地產(chǎn)公司，擁有多個大型地產(chǎn)項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。

就在最近，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。而這7家新成立公司背后100%控股的大股東均為香港、臺灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。

SOHO中國的無奈

潘石屹不容易。

2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。

但自從2012年實現(xiàn)百億利潤的高光時刻之后，SOHO中國營收和利潤就一直在節(jié)節(jié)下滑。根據(jù)2019年上半年的數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國2019年上半年凈利潤僅5.65億元，同比下滑了48.36%。而SOHO中國不斷上升的空置率更是不得不引人關注。

SOHO中國已走過了“失去的十年”。

自2012年公司進行業(yè)務轉(zhuǎn)型以來，營收幾乎逐年下降，峰值出現(xiàn)在2010年，當年營收達到182.15億，至2014年后，SOHO中國營收跌破百億。

財報顯示，2018年SOHO中國實現(xiàn)營收17.21億元，同比下降12.32%；歸屬于公司權(quán)益股東稅后凈利潤約為19.25億元人民幣，相較于2017年的47.33億元同比驟降59.33%；每股基本盈利為0.37元，同比減少59.32%。

據(jù)樂居財經(jīng)發(fā)布的《2018中國上市房企營收排行榜TOP100》顯示，SOHO中國排名第100位。

而大行對于SOHO中國的評級也不高。

匯豐指出，過去10年SOHO中國由發(fā)展商轉(zhuǎn)型為收租股執(zhí)行能力欠佳，假如出售資產(chǎn)計劃失敗 ，在現(xiàn)有的資產(chǎn)基礎下經(jīng)營上行空間有限，而公司的共享工作空間業(yè)務在第三季發(fā)展步伐也較慢。

高盛則勉強因為出售的消息將“沽售”評級上調(diào)到“中性”。

潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

言語間滿是無奈。

不過，SOHO中國業(yè)務的滑鐵盧并未影響到潘石屹的身價。

2019年10月10日，《2019年胡潤百富榜》揭曉，潘石屹以220億元人民幣財富獲得153名。2019福布斯中國400富豪榜，張欣、潘石屹家族排名第107位，財富值215.7億元人民幣。

可以肯定的是，他們手中的財富是升值還是貶值，這次交易至關重要。