別讓潘石屹“跑”了？SOHO中國賣身黑石背后的謀劃與無

©?資本深探原創 ·作者 | 王舷歌

潘石屹在公眾面前總是一臉笑呵呵的樣子，但這種親和力并未給人帶來好感，尤其是在這次疫情中這位曾向哈佛大學捐贈1500萬美元的億萬富豪給武漢捐“0元”，這一消息直接上了熱搜。

而最近，潘石屹的熱度居高不下，還有很重要的一個原因是其掌舵的SOHO中國傳出賣身的消息。

據《路透》報道，美國私人股權投資公司Blackstone（黑石集團）提出以每股6元的價格私有化SOHO中國，交易價值40億美元．報價較3月9日收市價2.98元/股高逾一倍。

受該消息影響，3月10日，SOHO中國股價直線拉升，收于4.1港元/股，漲幅達37.58%。

針對SOHO中國私有化消息，3月11日，SOHO中國發布回應公告稱，在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就本公司的全部已發行股份作出全面要約。

如果SOHO中國成功賣身黑石，這意味著潘石屹從2016年下半年就開始的賣賣賣節奏得以延續，其清倉國內資產動作更進一步。

事實上，早在去年10月，市場上就傳出消息稱SOHO中國擬售項目總價值為人民幣500億-600億，包含京滬兩地8個商業物業。而且首批交易已展開，接盤方正是黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。而關于潘石屹“加速清空國內資產”的傳聞亦是甚囂塵上。

當時潘石屹的回復是“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”

但照著如今的節奏，潘石屹是真的要“跑”了嗎？

潘石屹張欣夫婦

潘石屹的“謀劃”

無論潘石屹怎么“嘴硬”，他從2016年下半年開始清倉的事實已經擺在了臺面上。

2016年7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀廣場；并在2016年8月17日中期業績發布會上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產項目。

后來，潘石屹便以84.93億元轉讓給給復星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，以50.08億元出售的凌空SOHO……

2017年潘石屹曾經說過，SOHO中國有兩個項目永遠不能出售：“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

現在看來，潘石屹或許即將被“打臉”。

銀河SOHO

除了賣樓，其他資產也進入清倉狀態。

2019年9月30日，SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位。買家是We Park旗下的慧泊停車場投資（廣州）公司。

2019年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中國旗下共享辦公項目SOHO 3Q也被出售。據了解，SOHO 3Q已經將旗下的11個項目打包賣給筑夢之星，已經進入合同審批流程。而就在2018年，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q將拆分上市。

共享辦公項目SOHO 3Q

有意思的是，潘石屹一邊“清倉”國內，一邊則加緊布局國外。

2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

長子潘瑞也成立了Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。

就在最近，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。而這7家新成立公司背后100%控股的大股東均為香港、臺灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。

SOHO中國的無奈

潘石屹不容易。

2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市，融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。

但自從2012年實現百億利潤的高光時刻之后，SOHO中國營收和利潤就一直在節節下滑。根據2019年上半年的數據顯示，SOHO中國2019年上半年凈利潤僅5.65億元，同比下滑了48.36%。而SOHO中國不斷上升的空置率更是不得不引人關注。

SOHO中國已走過了“失去的十年”。

自2012年公司進行業務轉型以來，營收幾乎逐年下降，峰值出現在2010年，當年營收達到182.15億，至2014年后，SOHO中國營收跌破百億。

財報顯示，2018年SOHO中國實現營收17.21億元，同比下降12.32%；歸屬于公司權益股東稅后凈利潤約為19.25億元人民幣，相較于2017年的47.33億元同比驟降59.33%；每股基本盈利為0.37元，同比減少59.32%。

據樂居財經發布的《2018中國上市房企營收排行榜TOP100》顯示，SOHO中國排名第100位。

而大行對于SOHO中國的評級也不高。

匯豐指出，過去10年SOHO中國由發展商轉型為收租股執行能力欠佳，假如出售資產計劃失敗 ，在現有的資產基礎下經營上行空間有限，而公司的共享工作空間業務在第三季發展步伐也較慢。

高盛則勉強因為出售的消息將“沽售”評級上調到“中性”。

潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

言語間滿是無奈。

不過，SOHO中國業務的滑鐵盧并未影響到潘石屹的身價。

2019年10月10日，《2019年胡潤百富榜》揭曉，潘石屹以220億元人民幣財富獲得153名。2019福布斯中國400富豪榜，張欣、潘石屹家族排名第107位，財富值215.7億元人民幣。

可以肯定的是，他們手中的財富是升值還是貶值，這次交易至關重要。