9月22日，華夏中海商業REIT取得中國證監會準予注冊批復及深圳證券交易所無異議函。作為中國海外發展有限公司（股票代碼：00688.HK,以下簡稱“中海”）旗下商業資產上市平臺，該產品的成功獲批，不僅標志著中海在資產運營管理上的重要突破，也為行業布局消費REITs市場、推動商業地產轉型提供了全新范本。

核心資產為基：存量改造標桿，經營質效雙優

作為華夏中海商業REIT的首發資產，佛山映月湖環宇城是中海旗下處于成熟運營階段的標桿自持物業。

該項目總建筑面積約15.35萬平方米（可出租面積約6.39萬平方米），坐落于粵港澳大灣區廣佛極核——國家級改革平臺“廣佛高質量發展融合試驗區”（映月湖片區）先行區，地處廣佛東西交通大動脈交匯處，區位優勢顯著。周邊3公里常住人口約43萬，是目前區域內重點大型購物中心，兼具交通通達性及市場稀缺性。

其前身南海怡豐城于2014年5月開業，2020年3月中海完成收購后更名為佛山映月湖環宇城。中海收購該項目后進行精準的改造、提升，推動多元化的科學業態組合，分散租戶結構，實現持續提質升級，經營質量與現金流穩定性持續向好。2020至2024年間，項目營業收入年均復合增長率達24.75%，近三年租金收繳率均保持在99%以上，成為收購盤活存量資產典范。

專業運營賦能：實力房企打造高效治理體系

華夏中海商業REIT的發起人中海擁有46年房地產開發與不動產運營管理經驗，具備行業領先的設計、開發、建造、運營、物業服務等全產業鏈整合聯動能力，是卓越的國際不動產開發運營集團。

中海商業發展（深圳）有限公司（以下簡稱“中海商業發展”），系中海旗下專業的商業資產運營管理平臺，已逐步構建起覆蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店及產業園區的城市運營價值生態圈，擁有行業領先的全業態開發與運營能力。購物中心業務是其核心引擎，由標準產品線“城、薈、坊”和非標產品線“里、巷、集”構成的“3+3產品矩陣”可全方位覆蓋城市、區域、社區，響應不同客群需求，實現多層擴張。截止2025年中，中海商業發展已在15座高能級核心城市完成消費類項目戰略布局，在營項目超30座，管理規模超400萬平米（含輕資產）。自2020 年以來，管理規模與運營收入的年均復合增長率分別達22.3%和27.1%，勢頭強勁。

華夏中海商業REIT將依托中海豐富的運營經驗與專業團隊的協同能力，構建兼具專業性和獨立性的“統籌+實施”架構，為資產長期穩健運營提供堅實保障。即由中海商業發展作統籌機構，其子公司中海環宇商業管理（深圳）有限公司（以下簡稱“中海環宇商管”）作實施機構，通過強大的運營體系，從人員、資金、平臺資源全方位賦能項目運營。同時，中海環宇商管承接了原項目核心運營團隊，可以有效保障運營策略的連續性與執行落地效率。基金通過兼具激勵與約束的運管費設置，進一步調動一線團隊積極性，助力項目業績提升。

值得一提的是，為強化與投資者利益協同，基金原始權益人中海環宇商業發展（深圳）有限公司（以下簡稱“中海環宇商業”）及中海關聯方擬認購不低于20%的基金份額，通過資本綁定增強運營責任意識，確保與投資人利益一致。

此外，華夏中海商業REIT的計劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金均具備專業優勢：中信證券業務橫跨證券、基金、期貨、外匯和大宗商品等多個領域，是國內首家資產規模突破萬億元的證券公司，主要財務指標連續十余年位居行業首位，各項業務均保持市場領先。華夏基金依托以資產配置為核心、全品類覆蓋的投研體系，實現資管規模持續增長，截止2025年二季度末，管理資產規模超3萬億，穩居國內基金公司前列。同時，華夏基金已建立從Pre-REITs前期項目培育到上市流動性管理的全流程業務鏈條，在管REITs產品單數、規模均為市場第一。

發展前景可觀：資產儲備充足，具備強勁持續擴張能力

華夏中海商業REIT的推出，不僅拓展了資產證券化的通道，也契合當前消費REITs的政策鼓勵與行業轉型趨勢，未來成長空間可期。在擴募資源方面，中海旗下購物中心板塊目前持有多處優質商業資產，分布在北京、上海、廣州、南京等一線及新一線城市核心地段，包括北京中海大吉巷、上海真如環宇城MAX、佛山千燈湖環宇城、珠海前山環宇城等項目。這些資產與映月湖環宇城在區位能級和運營模式上協同性強，為REITs后續擴募提供豐富標的，有望形成“首發運營—優化提升—擴募擴容”的可持續發展閉環，進一步做大基金規模并增強收益穩定性。

從行業意義看，華夏中海商業REIT為房企盤活存量商業資產提供了可復制的“收購-調改-盤活”樣本。通過發行REITs，發起人可回籠資金、降低負債、提升資金周轉效率；基金上市后還將依托市場監督機制倒逼運營持續優化，進一步釋放資產潛在價值。正如中指研究院所言：“此類項目標志著房企輕資產轉型進入深化階段，推動行業從‘重開發持有’轉向‘輕資產運營’，促進商業地產邁向高質量發展。”

當前，中國消費市場正逐步從規模擴張轉向質量升級。消費REITs以其現金流穩定、貼合消費趨勢的特點，正成為資本市場的熱門配置類別。華夏中海商業REIT的獲批，不僅進一步豐富了消費REITs產品選擇，也為投資者帶來兼具穩健收益與成長前景的重要選項，推動REITs市場向專業化、規模化方向不斷演進。

風險提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風險收益特征，其預期風險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風險品種，具體風險評級結果以基金管理人和銷售機構提供的評級結果為準。2、公募REITs為基礎設施基金，大部分資產投資于基礎設施項目，具有權益屬性，受經濟環境、運營管理等因素影響，基礎設施項目市場價值及現金流情況可能發生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎設施項目遭遇極端事件（如地震、臺風等）發生較大損失而影響基金價格的風險。3、公募REITs在基礎設施之外投資固定收益資產，可能面臨信用風險、利率風險、收益率曲線風險、利差風險、供需風險和購買力風險。4、公募REITs采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。5、本基金存在其他與公募基金相關的風險和與基礎設施項目相關的風險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產品資料概要》等基金法律文件，充分認識本基金的風險收益特征和產品特性，認真考慮本基金存在的各項風險因素，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等因素充分考慮自身的風險承受能力，在了解產品情況及銷售適當性意見的基礎上，理性判斷并謹慎做出投資決策，獨立承擔投資風險。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達意見不構成投資、法律、會計或稅務的最終操作建議，我公司不就資料中的內容對最終操作建議做出任何擔保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。我國基金運作時間較短，不能反映股市發展的所有階段。市場有風險，入市需謹慎。